文/乐居财经  许淑敏

  地产一回暖，交易市场就开始了熙来攘往。

  远洋告别成都太古里，拿回56个亿的资金；招商局置地作价4.08亿，出售佛山招商依云置地中心51%股权。而上实发展也卖了北外滩地块90%股权与债权，预计售价50亿。

  在别人眼中不差钱的国央企，也开始卖起了资产。销售还未回暖，“三支箭”的资金要到手里，也需要时间，在冲出黎明的最后阶段，也是体力最容易透支的时候，多备点钱粮确实是明智的。

  如有剩余，还可以为下个阶段的机遇到来而蓄力，以备抢跑市场。因为中央层面重申“房地产是国民经济的支柱产业”，未来还是有一定的空间。

  更何况，现在资产的卖相，确实比以前好了一些，有了增值空间。远洋卖太古里、招商依云置地中心，都没有便宜卖。

  去年，出险房企为了生存，频频贱卖资产，依旧很难找到接盘侠。如今行业形势转变，买卖资产的态度随之变化。不管是出险房企，或是处在安全线范围内的房企，出售资产会更加顺利，而且有更大的议价空间。

  卖相好了

  这段时间，远洋集团、招商蛇口等房企动作明显多了起来。

  这些处于安全线范围内的房企，未有违约记录，之前市场仍未有起色的时候，鲜少对外发声，或者有比较大的动作。

  但远洋这段时间获得工行、邮储银行共700亿的银行授信，还跟港资新世界发展签署了战略合作协议。而招商蛇口除了获银行大额授信外，趁着股权再融资放开，再次启动南油收购方案，增强对深圳前海土地的控制权，提升估值。

  拿银行授信、启动股权融资，上述动作可以说是近来市场上多数房企的常规做法。但假如国资在这时候也谋划出售资产，则不免让人疑惑。

  比如，远洋集团公告称，将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权，由合作方太古地产接手，总对价为55.5亿元。

  而招商蛇口的控股上市平台招商局置地也宣布，旗下公司广州招商出售佛山市凯达城投资发展有限公司51%股权，总代价4.08亿元，由广东新南达及佛山金城接盘。

  趁着市场活跃，地产项目估值有所回升，卖个好价钱，这或许是它们出售资产的首要目的。

  可以看到，远洋通过出售成都远洋太古里获利颇丰。截止2022年9月末，交易当中，三家被出售公司的净资产总额约为50.06亿元，50%股权对应的价值应为25.03亿元。而远洋的出售总价达55.5亿元，甚至超过三家公司的净资产总额。

  这是一笔稳赚不赔的买卖。远洋在公告中提及，这一笔交易将给集团带来的收益约为13.87亿元。

  分析人士指出，目前成都远洋太古里已经进入稳定运营时期，远洋已阶段性完成了自身的使命与任务，或许一直在寻找一个恰当的退出时机，以实现换仓。

  另一边，招商局置地出售的附属公司，主要业务为开发招商依云置地中心，项目地块位于佛山市南海区海七路与桂澜路交汇处，总占地面积29487平方米，被规划为商业用地。

  招商局置地同样提到，由于目标公司的价值有所升值，董事会认为出售事项为集团提供一个良机，让其可变现自投资目标公司获得的资本收益，并增加集团的营运资金。

  这些房企的出售逻辑，与此前的出险房企不同，他们是为了获得增值，而不单单只是解决短期的现金流问题。

  从更深层次看，或许不仅限于出售项目的价值，远洋、招商都有着更长远的规划，准备储粮抢跑未来。

  虽然同样受到行业整体销售颓势的影响，销售回款问题突出。但这两家房企，一家背靠险资，一家背靠央企，资金实力会比民营房企更强一些。

  远洋地产早在今年5月就已经赎回到期的5亿美元5.25%有担保票据，下一笔美元债到期是2024年7月，无集中到期压力。

  远洋提到出售是为了聚焦主业。事实上，其自今年以来一直走的是轻资产路线，包括为北京颐堤港项目引入大股东中国人寿，以及出售锐中心项目给平安人寿等等，回笼资金超百亿元。

  战略略有成效，远洋集团重出重围，今年下半年以来销售规模稳居行业TOP20。前11月，远洋销售额约900亿元。

  招商局置地也无太多资金压力。截止2022年中期，其在手现金137亿元，流动比率为1.67。它出售资产的意图，保证现金流安全之余，或许也盘算未来抢占市场。

  险资抄底

  房企在短期内无法依靠销售回款，稳住现金流，而监管层“三支箭”的融资支持落地尚需时间，于是，不少房企加快了出售旗下资产的脚步。

  近一个月以来，已有超过10家房企祭出出售动作，包括华南城、上实发展、云南城投、路劲等。

  与此前一样，大部分出售资产的房企都是此前陷入流动性压力的房企，着急出售资产，是为了补充资金，确保公司正常运转。

  不同的是，政策风向转变，房企旗下项目的出售，确实更加顺利，连险资都现身接盘。

  上实发展于今年9月底，公开挂牌出售上海实森置业有限公司(“实森置业”)股权与债权，该公司旗下资产为上海北外滩核心地块，为在建中的“上实中心”，占比面积约为2.3万平方米，业态为商业与办公。

  不到三个月的时间，12月20日，上实发展又公布，友邦保险分别以2.91亿元成功摘得实森置业有限公司90%股权、以43.16亿元成功摘得实森置业100%债权，合计46.08亿元。

  而上实发展，交易预计带来归母净利约1.39亿元，充实了现金流。

  需要知道的是，大宗商办项目出售并不容易，近年受到经济形势及疫情反复影响，商办市场表现并不乐观。再加上，多数房企为了快速出售资产回流现金，选择的大多是一线城市资金沉淀大、运转周期长的优质商办资产，市场出现“供过于求”的局面。

  这就导致了商办资产出售，不是被压价，就是找不到愿意接盘的房企或机构。

  而且上实发展自身还存在资金问题，旗下项目股权债权问题愈加复杂。之前曾因26.15亿元应收账款无法收回，陷入流动性危机。

  友邦保险此时接盘，或许也是看中时机，房地产市场预期转好，核心商办资产有利可图。要知道，这笔收并购是友邦保险成立以来的最大一笔资产收购。

  据悉，在建中的“上实中心”后续建设和运营总投资，预计达到87亿元，目前已投资金额接近70亿元。而友邦保险以不到50亿元拿下，确实足够划算。

  险资入局抄底房地产，在以往并不少见。险资一直以来都是房地产行业重要的投资者，多年来，各大保险公司通过股票、债券、收并购等多种方式投资房地产。

  只是去年底开始，房企流动性风险加剧、市场信心低迷的时候，险资开始对投资房地产保持谨慎态度。甚至不少保险公司纷纷减持房企股份，寻求避险。

  当前市场局势转变，或许险资会再度加大投资房地产的力度，尤其是大宗商办物业，会有持续稳定的租金收益，符合险资长期价值投资的最终目的。

市场转变

  犹记得去年这个时候，花样年潘军还在万字言书中提及，“因为集团现在回血的机能没有了，融资的机能也没有，只能靠变卖点资产。”

  彼时，对于暴雷房企而言，再融资“借新还旧”被堵死后，逆势翻盘概率大小，取决于老板肯不肯出售资产的态度，以及出售资产的规模与时机。

  随着形势继续恶化，市场低迷，一度出现房企“贱卖资产”的现象。市场上待价而沽的大宗资产非常多，且民企都自身难保，不轻易并购别人，即便像万科这样手握近2000亿现金，都很少出手，更别说其他房企。

  甚至还出现“1元转让”交易。比如，蓝光将重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目转让予金科方，交易作价仅为1元。

  直到今年初，仍有房企选择“打骨折”卖资产。3月份，富力地产拟以9.77亿港元的价格，将位于英国伦敦物业全部股权出售给远东发展。而该物业原本估值约16.85亿港元，本次交易售价相当于打了5.8折。

  如今市场局势明朗，中央三度定调房地产，重申“房地产是国民经济支柱产业”，有分析称，这是过去十几年以来，对房地产政策定调较为宽松的一次，宽松度仅次于2015年。

  房企的现金流安全有了保障，融资端“三箭齐发”，关于信贷、股权、债权的融资渠道开始打开，接下来会有大笔资金涌入企业。而销售端，尽管楼市目前仍然低迷，但随着市场信心恢复，预期转变，回暖只是时间问题。

  随着行业形势的转变，买卖资产的态度，也随之变化。

  不管是出险房企，还是处在安全线范围内的房企，出售资产会更加顺利，不仅会有更大的议价空间，还会有更多如险资一样的投资者加入。

  这样一来，房企补充资金的渠道，又多了一条。

  除了考虑出售旗下房地产开发项目，还有不少房企谋划出售物业公司。金科服务已被博裕集团要约收购，旭辉拟通过投标程序出售旭辉永升服务23.26%股权，而德信中国近期也透露，德信服务集团正在谈判出售。

  市场又要开始活跃了。