文/乐居财经  严明会

  政策利好频出之下，房企们也在至暗时刻迎来了曙光，流动性获得支持的同时，出险房企的债务重组工作也按下了“快进键”。

  以奥园为例，自2021年11月年出险以来，通过促销售、抓回款，加快项目资产处置回笼资金等，目前其已有约57%的投资产品通过实物和现金等兑付方式完成了兑付。

  12月25日，奥园集团官微发布关于调整投资产品兑付方案的公告，其称，当前经济大环境和房地产市场行情的筑底回升仍需时间，为保障全体投资人权益，尽早完成兑付，结合集团的经营现状，即日起将调整兑付方案。

  兑付范围为奥园集团及下属公司发行的所有基金、定向融资计划产品等投资产品债务。

  此前一个月，市场就有消息传出，奥园拟对境内债务进行整体打包重组，正在与境内投资人逐一沟通，商洽重组方案，涉及的境内公开市场债务总额约为116亿元。

  去年12月，中国奥园针对理财产品逾期给出了两套相关兑付方案，包括现金分期兑付、实物资产兑付，并承诺财富产品到期的本金和利息，将会一分不少地予以兑付。

  据兑付方案显示，投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付，并承诺尽快处置资产兑付。

  调整兑付方案

  根据奥园方面披露的调整兑付方案，在兑付金额方面，截至12月25日，合同约定仍未兑付的投资产品本金及相应已产生利息，奥园集团及下属公司发行的投资产品债务，即日起停止计算新的利息。

  兑付方式上，现金兑付方式方面，截至12月25日，投资产品首次到期后，且按照原兑付方案，200万以内20%未完成兑付的，奥园集团将在未来6个月内分笔完成兑付；单个投资人累计投资本金剩余50万元以内的，该集团将分期分笔予以兑付。

  实物资产兑付方式方面，奥园会持续提供实物资产供投资人选择，投资人所持投资剩余本息对应的债权冲抵房地产类实物资产的房款，实物资产包括住宅、公寓、商业、写字楼、车位等。

  投资人在选择以实物资产兑付后仍剩余少量余额的，该集团将根据资金回流情况，按照投资人实物资产兑付的时间及单个投资人剩余投资本金金额，由小到大排序逐笔兑付，不再计算支付利息。

  同时，原有重疾等紧急支付方案保持不变。

  去年12月初，中国奥园为旗下理财产品逾期首次提出“现金+实物”的兑付方案 。投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。当时，中国奥园的理财总额约60亿元，涉及投资人约1500人，内部员工及亲友推荐669人。

  制定的两种方案中，现金分期兑付方面，本金余额200万元以内的，产品到期后分6个月兑付；本金余额超200万的，200万以上部分，产品到期后先按6个季度兑付60%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕。截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，在2024年5月全部兑付完毕。

  至于利息，投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息。

  实物资产兑付方面，奥园方面曾披露，用于兑付的实物资产包括集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。

  最新公告中，奥园集团称，新的兑付方案是集团基于自身兑付能力和资金回笼实际情况，反复研究制订的切实可行、旨在保障所有投资人权益的最优方案。  

  奥园的债务危机始于去年11月，当时，中国奥园旗下理财产品出现逾期兑付，由于流动性问题无法得到解决。2022年1月，奥园正式宣告无法支付美元票据到期本息。因未能按期刊发2021年业绩公告，中国奥园于4月起停牌至今。

  幸运的是，出险一年有余，多次成功展期的奥园在境内公开市场尚未出现债务违约。例如，一笔今年7月份到期、发行规模18.2亿元的“21奥园债”已获投资者同意展期一年兑付本息，一笔9月份到期的15亿元“19奥园02”也成功展期一年。11月，一笔8.16亿元的ABS本息获展期一年。12月，奥园还计划将“21奥园债”延迟第一年度利息兑付。

  为了增加资金流动性，中国奥园已陆续出售、转让、退出香港、澳门、广东阳江、浙江湖州、江西九江、福建漳州等多处资产。旗下奥园健康更是被二度摆上货架。

  12月5日，奥园在官网发布了一则招标文件，招标出售奥园健康生活集团有限公司（奥园健康）股本中217,148,750股每股面值港币0.01元的普通股，相当于截至招标文件日期奥园健康全部已发行股本的29.9%。

  其中提到，投标者必须是由国家或政府全部或部分拥有（不少于30%）和控制的实体。而在去年第一次计划出售时，奥园集团还曾计划将奥园健康55%股权摆上货架。

  奥园方面表示，此举是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

  此前据市场消息，今年1月底，山东某国企就表示有意入主中国奥园，该公司在年中完成尽调后离开，截至目前尚未有明确的动作。中国奥园表示，其与潜在投资者保持着经常对话，但尚未与任何有关投资者订立任何具有法律约束力的协议。

  旧改项目一直是奥园引入战投的重要筹码。奥园此前曾披露，截至2021年底，其土储中未售面积接近3000万平方米，未售货值约3000亿元，另有一大批已获得开发主体或前期服务商资格的大湾区城市更新项目，估算总货值达8000多亿元。