文/乐居财经 徐酒眠

  40岁弃官下海从商，田明或许不曾想过，花甲之年身前还会再落下一重山。毕竟在他的计划里，最好的退休年纪就是60岁。

  然而疫情叠加政策调整，房地产行业走进变革与分化的时代。风大浪急中，田明也面临考验。朗诗向代建轻资产模式转型，不过仍有债务风险要清。

  今年以来，田明已相继卖了南京朗诗寓商管公司100%股权、上海融懋商业管理有限公司50%股权“回血”。年关在即，田明又把北海朗润商业管理有限公司（简称“朗润商业”）股权摆上了货架。

  穿透股权，田明是朗润商业的第一大股东。而它的接盘方也不是外人，是田明控股的物业上市平台。

  12月16日，朗诗绿色生活（01965.HK）刊发公告称，其全资附属朗鸿(南京)企业管理有限公司拟收购朗润商业全部股权，总代价约2.017亿元。

  朗润商业开拓长租公寓市场多年，旗下已孕育“朗诗寓”这一长租公寓品牌。朗诗绿色生活表示，通过收购事项，将收购朗诗寓“长租公寓委托运营管理业务”。

  值得一提的是，这笔收购消耗了朗诗绿色生活账上的全部现金余额。数据显示，截至2022年6月30日，其手中现金及现金等价物约为2.40亿元。

  不过，朗诗绿色生活“掏空”钱包进行的收购，似乎并没有引起太多关注和讨论。

  12月19日，股市开盘，朗诗绿色生活股价未有任何波动。这一条直线持续到了第二天收盘之前，20日，朗诗绿色生活股价在尾盘突然下跌0.75%。

  截至12月21日收盘，朗诗绿色生活报收2.65港元/股，跌幅0.38%，市盈率(TTM)13.53倍，总市值约10.89亿港元。

  田明套出近亿现金

  朗润商业的卖方有两位，分别是南京朗郡商业管理有限公司（简称“朗郡商业”）、濠旺集团有限公司（简称“濠旺集团”），它们分别直接持有朗润商业99%股权、1%股权。

  朗郡商业与濠旺集团均主要从事投资控股。根据公告，朗郡商业由上海朗诗寓间接全资拥有，而上海朗诗寓则由上海骊寓间接全资拥有。

  穿透股权，上海骊寓有6位直接股东。南京鼎重投资管理顾问有限公司（简称“鼎重投资”）、南京纺织品进出口股份有限公司、深圳市盈信国富实业有限公司，苏州远大投资有限公司，以及两名自然人颜晓阳、孙超，分别持股占比50%、26.1953%、20.1247%、2.223%，以及1.4071%、0.0499%。

  其中，鼎重投资由田明持有100%权益。据此，田明间接持有朗润商业49.5%股权，为第一大股东。

  而第二卖方濠旺集团，则是由名为Chen Huaijun（陈淮军）的中国公民间接持有100%权益。公告披露，其为独立第三方，不过陈淮军其实也是朗诗绿色生活的股东，持股占比7.42%。

  根据公告，代价的201.7万元将付予濠旺集团；余下近2亿则将付予朗郡商业。而以股权比例计算，田明将分得约9784.47万元。

  值得一提的是，朗郡商业作为第一卖方，其向朗诗绿色生活承诺，朗润商业2023年的经审核除税后纯利将不低于2660万元。

  倘若朗润商业2023年的实际溢利低于保证溢利，则朗郡商业将向朗诗绿色生活支付相关业绩补偿款。

  3年公寓经管服务合同

  资料介绍，朗润商业主要从事管理与经营租赁性公寓。其成立于2021年6月2日，时间并不长。

  在收购公告中，对朗润商业相关财务资料的披露并不多。数据显示，截至2021年末，朗润商业的除税前溢利为154.62万元，除税后溢利约为149.85万元。

  而截至2022年6月30日，朗润商业的未经审核资产总值、资产净值分别约为762.94万元、112.06万元。

  几百万的资产总值与百余万的资产净值，何以能支撑朗润商业超两亿的售价？

  除了第一卖方朗郡商业关于2023年的保证溢利兜底之外，或也与公告披露的一份“经营及管理框架协议”有关。

  收购朗润商业协议签订当天，12月16日，朗润商业与上海朗诗寓订立经营及管理框架协议。

  据此，朗润商业成员公司将向上海朗诗寓集团成员公司提供公寓长期租赁经营及管理服务，包括但不限于相关项目的早期谘询服务、改造工程管理服务、日常经营及管理服务等。时间为签约当日起至2025年12月31日止，到期之后还可再续约。

  公告披露，朗润商业成立后到2021年末，这近7个月时间，向上海朗诗寓成员公司提供服务而产生的过往交易总额约为382.81万元。

  对比收购代价和朗郡商业关于2023年的保证溢利，这并不是一个可观的参考历史数据。

  不过，在朗润商业与上海朗诗寓订立经营及管理框架协议中，未来三年的建议年度上限及厘定基准分别为3300万元、3600万元，以及4000万元。

  5.74%的“贴地”净利率

  以2亿买一张开拓长租公寓委托运营管理业务的门票，朗诗绿色生活这笔生意是否划算，这需要以业绩来证明。

  事实上，四五年前，长租公寓市场大热，也曾有不少物企切入这个赛道。彩生活推出了乐家公寓品牌，南都物业、宋都服务、滨江服务、旭辉永升生活等，也都相继跨界入局。

  不过，2020年，长租公寓频频暴雷，风口变成了火山口。物业系长租公寓的江湖故事也鲜少再被提及。其中，投入资金过亿的南都物业，已明确按下了长租公寓的暂停键；宋都服务运营长租公寓方面的毛利率，也是一降再降。

  事实上，朗诗绿色生活的盈利能力目前已“红灯闪烁”。

  数据显示，2022年上半年，朗诗绿色生活实现收入4.18亿元，同比增加约29.4%。同期，溢利0.24亿元，较2021年同期增加约71.4%；其中，公司权益持有人应占溢利0.23亿元，同比增加56.2%。

  自上市，朗诗绿色生活一共提交了三份业绩报告，其净利润还是首次呈现正向增长之态。2021年上半年，其营收取得3.23亿元，净利润约0.14亿元，较2020年同期的0.15亿元减少约1.4%。放到2021年全年业绩中看，其净利润下滑更明显，同比减少了约11%。

  今年上半年，朗诗绿色生活终于将净利润从“倒车”状态调整到了正向增长。不过，其净利润率仍然不高，仅约为5.71%。

  据乐居财经《物业K线》统计，2022年中期，朗诗绿色生活的净利润率水平，在58家上市物企中，排在第50位。同期，上市物企的平均净利润率约为12.83%；其中，星盛商业净利润率最高，达到了36.37%。

  净利润率“贴地”，朗诗绿色生活的毛利率水平也不算高。2022年上半年，其毛利率为25.1%，较2021年同期提升约1.4个百分点。而同期，上市物企的平均毛利率水平约为27%。