乐居新媒体 发自深圳  作为老牌的粤系国企，越秀地产在广佛地区家喻户晓，南沙、天河CBD等核心商圈随处可见越秀的物业。

  深圳人初识越秀地产，还要从2020年面市的越秀和樾府说起，品牌首进深圳，越秀地产选择了西部网红豪宅片区尖岗山。

  在今年深圳第二轮土拍中，这条过江龙成为“运气王”，一举摇号夺得宝安宝中、西乡碧海两宗宅地。

  越秀摇得该批次最热捧的新安A003-0434宗地，这块地引来10家房企参与摇号；除了新安地块，西乡A104-0147宗地也由越秀从中海、招商等4家房企摇号夺得。

  近日，越秀地产官宣这两个项目将在明年上半年陆续入市，为深圳市场带来建面约93-128㎡三至四房、110-144㎡四房产品。

  乐居近日实地走访，两个项目土方石工程基本完成，目前正在打地基阶段。项目周边环境如何？有哪些值得期待的地方？

  宝中终于上新！
      88600元/㎡可入手四房

  越秀宝中项目取名为越秀瑞樾府，紧邻宝安体育中心。土地面积9852.89㎡，计容建筑面积为53440㎡，该地块原为商办属性，后来改为R2地块，容积率在原来的基础上有所下调，为5.43%。

  项目不大，被旁边幸福海岸“环抱”的“蚊型”地块。

      近年来宝中鲜少有宅地出让，每一次听到“宝中四大鸽王”的吹风小道，买房人依然会激动不已，可见市场对于宝中住宅的渴望，这一次不会再“鸽”！

      宝安中心区因靠近前海，承接着前海发展的居住、生活配套需求，成为了购房客眼中的“香饽饽”。

越秀瑞樾府施工现场。乐居摄于2022.12

      现场所见，越秀瑞樾府已经围蔽施工，目前土方石工程已经完成，正在桩基阶段。

      项目约3km内拥有约16万㎡大仟里、约36万㎡壹方城、约4万㎡时代城等等商业体；周边有宝安区妇幼保健院、宝安区儿童医院（建设中）、南方医科大学深圳医院、深圳市宝安中医院，医疗配套充沛。

      交通也很便捷，附近有两个地铁站点11号线宝安站、1号线宝体站，通达南山、福田、罗湖等区域，毗邻广深沿江高速、宝安大道等主干道等。

      周边有多个大型社区，如幸福海岸、深业新岸线、第5大道高发西岸花园，二手指导价大约都在8.84万/㎡左右。

      实际上，近期有中介挂牌一套深业新岸线二期142㎡的毛坯“次新房”，挂牌价1425万，折合10.03万/㎡，带海韵学校、宝安小学学位。

      这几个小区居住氛围浓厚，底商配套成熟，又有片区不错的学校，在二手市场中比较抢手。

      根据宝安教育局今年5月公布的2022年秋季义务教育公办学校招生计划，越秀瑞樾府在海韵学校、新安中学第一实验学校共享学区范围内，其中海韵学校小学部与海裕小学、宝安小学形成共享学区（最终招生以官方或当年公示为准）。

      西乡碧海项目
      限价74330元/㎡，倒挂明显

     另一个项目位于西乡街道碧海片区，更名为越秀潮樾府，商品住宅毛坯限售均价74330元/㎡，该宗地紧挨着广深沿江高速，噪音隐患也不容忽视，右侧是宝安大队西乡中队。

越秀潮樾府现场施工。乐居摄于2022.12

        现场所见，两个项目的施工进度相当，也在打地基阶段。根据官方宣传，越秀地产先推碧海项目，预计在明年初入市，主打建面约93-128㎡三至四刚改产品。

       项目宣传口径中，最近的地铁口是11号碧海湾站百度测距约800米，但实际步行时长约15分钟左右，并不算太近。

      越秀潮樾府项目对面则是宝安机关第二幼儿园御湖湾分园、西乡中学高中部。据宝安教育局最新招生公示，该地块在海港小学、红树林外国语小学的共享学区内（最终招生以官方或当年公示为准）。

       碧海片区为深圳西部早期的填海区域，建设面貌现代化程度较高，属于纯新住宅区。不仅有配套、交通利好的加持，而且有海景资源，宜居属性被加倍放大。

      该片区有 小区，如华丰前海湾、泰华阳光海、松茂御龙湾，皆是环境较好的楼盘，附近新盘榕江壹号院去年底入市，均价约7.83万/㎡。

      值得一提的是，华丰前海湾的二手指导价为8.41万/㎡，与越秀潮樾府限售价有1万/㎡的倒挂，实际成交价格远不止这个价格，肉眼可见的价差空间。

      前车之鉴
      着力打造百平米刚改产品

      每个过江房企，多少都会面临“水土不服”的难题。

      越秀地产首入深圳，选择了西部尖岗山豪宅板块。越秀和樾府2020年经历了两次推售，目前已经清盘。

越秀和樾府

       前后两次推货认筹率约80%、60%，首次开盘摇号后，随即开启了全城转介，广告刷遍中介朋友圈，二推推450套房，最终仅有264批意向入围；一期毛坯均价90300元/㎡，二期楼王房源带装修均价约10万/㎡。

       这个认筹率与当年的华润城润4“万人摇”相比，瞬间被秒成渣。

      尖岗山被外界称为深圳西部豪宅板块，聚集了中海九号公馆、招商华侨城曦城、泰禾深圳院子等别墅产品，二手房起步普遍10万+，这样一看越秀和樾府的价格优势算比较突出。

深圳院子

       但别墅目前还不是深圳豪宅市场的主流产品，前景与规划比尖岗山优异的片区也太多；加上近几年出让的几个项目，在豪宅板块卖刚需产品的“错配”，让尖岗山备受争议。

      如今越秀卷土重来，重仓宝中与碧海，区位与价格都占有很大优势，这波来势汹汹：碧海越秀潮樾府计划于2023年年初入市，推出建筑面积约93-128㎡三至四房；宝中越秀瑞樾府将于明年年中入市，主打110-144㎡四房产品。

      定位偏刚改，加上限价红利，确实让购房人翘首！