乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  “喜迎双11，宝盈广场酷溜少儿轮滑推出优惠套餐”，宝盈国际广场公众号最后一次更新，永久地定格在了2018年11月5日。

  事实上，自2018年起，大沥宝盈广场项目就因开发公司资金链断裂及经营不善、涉及多宗诉讼乃至查封等原因陷入全面停摆状态。

  停摆长达四年之后，直到2022年11月，一则《佛山市南海区大沥宝盈广场招募投资商/运营商公告》通过广东日进律师事务所公布，得以重返大众视野。

招募公告截图

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  曾经西部“天河城”

  “整个广场除了这个中影佰纳国际影城外，几乎已经空空荡荡了。”“还坚持开的店铺没有多少家了。”网友纷纷感慨道。

  曾宣称为佛山西部“天河城”，宝盈广场拥有“大沥车站走过去五分钟都不到”的黄金地段，首开引进了昌大昌超市、苏宁电器、中影影城、半岛酒楼等四大主力店，签约进驻商业约200家，开业率约八成，试营业平均人流量达3万/日。

2014年相关开业报道

  有当地居民回忆起2014年7月刚开业那会，也曾车水马龙过，“很方便的，毕竟离家近，饭后出去逛逛也不错。”“推荐那家花甲粉的凉皮啊！每次去宝盈都会吃，然后就是Thank you，也是经常去的餐饮店！”

图源百度街景2020

  不过，根据美团等app最新显示，目前宝盈广场仅剩30余家商家，除了影城、会所和超市，一二楼就只剩一些饮品店，但基本都显示“暂停营业”的状态，如影城就再无排片信息，有人形容为“整体水平很一般，像普通县镇级的购物中心”。

图源：美团app

  至于广场没落的原因，有当地居民认为在于整体的建筑设计不够好，比方说每栋楼都分离、没有连通，标识也不明显。事实果真如此简单吗？

2021年了无生气的商场状况

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  返利模式难以为继

  974位业主1.5亿元资金“打水漂”、3000多人投资数亿元陷入“返利圈套”……在2018、2019年期间的多篇报道，揭开了宝盈广场返利模式难以为继的矛盾。

  作为旧改示范项目，宝盈广场公司于2010年从大沥镇凤池社区西边股份经济合作社获取了集体土地的使用权，总投资约6亿元，占地约53亩，总建面达到11㎡，商业体量达5万㎡，涵盖购物中心、商业街、公寓、写字楼等多种业态。

各期规划建筑面积一览

  当时合同约定土地使用金为8.8元/㎡，每五年递增一次，每半年支付一次，先付后用。不过，自2015年下半年开始，宝盈公司开始陆续拖欠凤池西边股份社的土地使用金，累计拖欠土地出让金、违约金金额高达1700多万元，股份社曾予以宽限期，但宝盈仍未能兑现承诺，导致双方最终对簿公堂。

  而据《中国经营报》2019年报道，宝盈广场违规建设的公寓涉嫌以租代售，集体经营性建设用地流转建设的商铺，公开承诺返利也涉嫌违约，据当时统计，购买商铺使用权的涉事业主800多位，涉及商铺953间，涉案面积达8150㎡，涉案金额高达1.57亿元。

项目整体规划效果示意图

  据佛山中院2020年8月公告，宝盈公司向村集体租赁集体土地开发，建设商铺、公寓等物业，将物业使用权出让给众多投资者，向商户统一收取租金并按约定向投资者支付收益。

  期间，未能按合同约定向村集体支付租金及向投资者支付收益，引发大量诉讼，相关债权人向法院申请对宝盈公司等进行破产清算。破产申请审查期间，债务人同意启动预重整程序。

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  公开招募投资商

  作为宝盈广场项目土地出租方，凤池社区西边股份社于2022年11月2日召集召开了大沥宝盈广场盘活工作第一次会议，各方达成共识并成立了“大沥宝盈广场盘活委员会”，决定面向社会公开招募本项目投资商/运营商。

  公告资料介绍，本项目为南海区大沥镇广云路（321国道）旁的商业综合体，即大沥镇凤池村委会西边村庙后地段，由三水区宝盈投资有限公司投资建设，使用期限31年3个月，自2010年11月1日起至2042年1月31日止。换言之，剩余年限不到20年。

项目位置示意图

  具体招商方式方面，投资商可通过一次性支付、返租、租金分成等多种方式支付项目商铺使用权及广场整体运营权的费用。如投资商/运营商有其他运营或收购方案的，各方可进一步沟通协商。

  在投资商/运营商明确投资及支付一定保证金后，各方将在当地政府及法院的主持下通过法律途径解决负债问题，从而顺利实现项目交付使用及招商运营等。而项目负债主要为工程款债权、土地租金债权、物业使用权受让债权以及其他债权，现已同步启动债权摸底及统计工作。

摸底申报一览

  此外，同属宝盈公司旗下的顺德龙江宝盈广场，早于2020年7月公开招募运营投资人，但始终未有下文传来。相比较而言，龙江项目是拖欠工程款导致烂尾，牵涉1700多名购买商铺使用权的业主，至今未完成竣工验收及交付使用。

2020年7月招募公告

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  集体地入市之殇

  不止一例，在南海区乃至全佛山，类似于这种取得农村集体经营性建设用地使用权，拿来开发带居住性质公寓、或使用权商铺的商业项目并不在少数，往往承诺高额返租返利的形式来诱惑购房者入手。

  以宝盈广场为例，三水区宝盈投资有限公司与经济合作社签订的《集体建设用地使用权出租合同》显示，经济合作社租赁给佛山市三水区宝盈投资有限公司的此片土地只能用作商业、服务业综合开发，不能用于其他行业开发。

  同时，项目土地所有权在西边股份经济合作社，所有的商铺和公寓均无产权，只有使用权和经营权，31年土地使用权到期后，宝盈公司须将该广场交还村里或协商继续续期，向购房者宣传“5年回报44%，年回报率8%以上”等不出意外爽约。

部分法院判决

  为此，2022年6月，南海区制定出台了《农村集体经营性建设用地及房屋开发经营监管试行办法》，从源头上对集体经营性建设用地入市交易、开发建设、房屋经营等多个环节建立监管机制，进一步填补集体土地开发经营监管的空白，以此提升农村集体土地产业项目质量，维护农村集体、开发单位各方合法权益，促进城乡融合发展。

公告截图

  《办法》参照国有土地管理模式，对集体经营性建设用地入市管理建立四个方面的制度，包括竞买资金审查制度、项目监管协议制度、合同备案制度、律师团队协助监管制度，其中，所有入市项目，都需要农村集体、开发单位、镇政府（街道办）签订项目监管协议，约定入市地块的土地用途、规划条件、工程建设、开竣工时间、房屋销售（租赁）要求、房屋出租合同报备要求、知情书签订要求以及违约责任等全程监管内容。

  对于普通购房者而言，仍需擦亮眼睛，避免落入相似困局。以佛山大沥某集体用地的使用权公寓项目为例，一位购房者寻求退房退款，官方回应则是“建议双方在和平理性的氛围下坦诚沟通、相互理解、积极协商，通过合法途径寻求解决问题的方式方法。若市民与开发商协调无果，建议市民走司法程序维护自己相关权益。”