文/乐居财经 邓鑫妮 曾树佳

  不久前，万物云董事长朱保全攒了个局，邀请长城物业、绿城服务、中海物业等头部物企，联合签署了一份《住宅物业服务倡议书》。

  倡议书第一条便提到：“专业独立自主发展之路，才能确保物业企业可持续发展。”这或许是物企们的共同心声。

  自地产下行以来，物企替“父兄”偿债的际遇尤为常见。除了被摆上货架，他们在为地产输血中，也因为一系列藕断丝连的资金往来，产生了若隐若现的违规操作，“独立”的旗帜始终无法竖起。

  在资本市场的质疑下，物业股的估值从高峰跌到谷底，摔碎了一地。据乐居财经统计，62家物企的平均市盈率，至今已不足10倍，与此前的数十倍市盈率、突破千亿市值的盛景，不可同日而语。

  这段时间，一阵暖风吹来，又到了卖物业的季节。

  德信服务正在谈判出售；奥园集团也宣布二次甩卖奥园健康29.9%的股权。而雅居乐，则直接推出具体的出售计划，卖出雅居乐持有的4860万股雅生活服务H股，以此获得约4.9亿港元的所得款项净额。

  不过，被拖入泥潭的物企正在觉醒。一场物业股的独立运动，不知不觉兴起了。

  最直观的体现是，物企第三方规模稳步提升，多数上市物企有超半数的在管规模来自第三方；与此同时，他们也在缩减房企带来的非业主增值服务比重。而如招商积余等，更是每年都在剥离地产项目，轻装上阵。

  除了纷纷表态，与地产商撇清关系之外，物企还逐渐褪去了地产的外衣。

  正因为于此，碧桂园服务才将以往深入人心的碧桂园凤凰logo，替换成全新的“智慧树”logo；万科物业也更名为万物云。这不仅是为了囊括更加丰富的服务内容，还有让物业品牌减少干扰的考虑。

  为地产“买单”

  “我反正已经躺平了，复牌后还不知道是个什么情景。”一位持有恒大物业股票的投资人表示道。

  3月底，恒大物业一纸停牌公告让它暂离了物管股的过山车，然而已经过去8个多月，仍没有复牌的迹象。

  这场席卷恒大系股票的风暴从2021年刮到现在，故事情节也从出售恒大物业，转为恒大物业134亿元现金为第三方贷款做抵押而被银行强制执行，从而牵扯出贷款资金从第三方，流向中国恒大的违规关联交易。

  如此大额的一笔资金流动，管理层难以置身事外，涉事的6名高管在初步调查结果出来后被要求辞职。

  他们分别是中国恒大执行董事、行政总裁的夏海钧，中国恒大执行董事、首席财务官潘大荣，以及中国恒大子公司恒大集团的执行总裁柯鹏，恒大物业的执行董事、董事会主席及提名委员会主席甄立涛，以及恒大物业两名执行董事赵长龙和安丽红。

  初步调查结果披露和高管离职后，8月中旬，恒大物业又遭到香港财汇局的调查，调查内容包括账目和审计。一环扣一环，不留喘息的机会。

  停牌这段时间，恒大物业的市值维持在248.65亿港元，曾经有望争夺市值王宝座的它，如今已经跌至第五位。

  恒大物业的车轮重重碾过，留下一行清晰的轨迹。然而这并非个例，奥园健康和鑫苑服务也在现金划拨问题上吃了亏。

  11月16日，鑫苑服务停牌。事情不算突然，前一日其已经公布一则内幕消息，内容指向地产关联方在自己不知情的情况下质押了其部分存款。

  根据公告，鑫苑服务的全资附属公司鑫苑科技服务集团有限公司，4.02亿定期存款已经被质押，作为控股股东鑫苑地产子公司的贷款融资抵押品。

  这条内幕消息引起外界广泛讨论，有人将其类比为“第二家恒大物业”，不过鑫苑服务在公告中强调，上述存款被大股东质押融资，其现任董事会成员及高管层并不知情。

  值得一提的是，鑫苑服务在不久前更新了董事名单，大部分董事成员已经换新。

  同样有此困扰的还有奥园健康，10月初，奥园健康就核数师列出的资金往来及数项匿名指控发布了一份独立调查结果。

  据调查公司的结果，奥园健康与母公司之间的四项资金往来，涉及金额29亿元，基本属实；而对于若干匿名指控，如为母公司提供40亿财务担保等指控，调查公司基本给出了否定的答案。目前调查的主要结果已经公布，但奥园健康仍继续停牌。

  与这些若隐若现的资金往来不同，中骏商管则直接宣布向上海中骏置业，垫付不超9亿元的贷款。这已不是中骏商管第一次为中骏集团提供贷款。

  而此前，金科服务也宣布，将向金科地产提供不超15亿元借款，借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。

  拖累的估值

  起初，物管企业背靠地产公司，会被当作是拥有坚强后盾的体现，资本市场也往往会对他们高看一眼。但后来地产下行，城门失火，物企被殃及，市值、市盈率纷纷跌落，加速了估值泡沫的破裂。

  而据乐居财经统计，62家上市物企，它们上市首日的平均市盈率，高达33.68倍；但到12月9日仅为8.58倍，同比下降了74.52%，跌幅惊人。

  其中，只有万物云、招商积余、德商产投服务、华发物业等，实现了市盈率的提升，其余均有不同程度的跌落，40家下降的幅度甚至超过50%。而因每股亏损，融创服务、佳兆业美好、第一服务的市盈率，甚至呈现负数。

  “物业第一股”彩生活的市盈率，从上市首日的81.52倍，跌至1.49倍；佳源服务从37.09倍，跌至3.21倍；奥园健康从39.57倍，跌至3.54倍；恒大物业从51.87倍，跌至6.02倍……

  放眼一看，大多均为出险房企的关联上市平台。这些曾经被资本市场捧得很高的物业股，从高峰到山谷，摔碎了一地。

  物管股的日子，真的是一年不如一年了。2020年，45家物企平均市盈率32.5倍，华润万象最高103.6倍；隔年，50多家物企市盈率跌到了17.64倍；而今却在10倍以下，犹如秋叶凋零。

  11月，地产暖风吹拂，物管股跟着稍微恢复了元气。11月至今，有十余只物业股股价翻倍，雅生活的区间涨幅，甚至达到149.44%。

  尽管如此，他们仍未达到上市首日的水平。62家物企的平均市值，从92亿港元降至83亿港元，降幅为8.57%。其中有4家物企的市值跌幅达八成以上，27家跌幅达50%以上。

  上市首日，恒大物业的市值为949亿港元，最高也曾突破千亿。但直至3月28日停牌，其市值大幅降至249亿港元，中间整整差了700亿。要不是因停牌而使股价定格，它或许还会往深处滑落。

  在一两年间，就经历了高岸为谷的巨大变化，让人直呼不可思议。因为去年年初，恒大物业与碧桂园服务，还在为“头马”之争而不断拉锯，被当作是物业资本盛宴的写照，赢得了行业的喝彩声。

  但经历了短暂的狂欢之后，行业已渐渐回归了理性，再加上头部物企入局，马太效应增强，物业股稀缺性大大降低，股市的起伏也让人大跌眼镜。

  更为深层的原因，是地产风险蔓延，物管上市平台的命途多舛，它们普遍受挫，有的被房企攫取资金，有的被甩卖，有的退市，有的还因操作违规被处罚。

  与来时的鲜花与掌声相比，如今可谓是满目疮痍。不过，物业股被拖累，从而被低估的现象，还是被投资人看在眼里，他们已开始了抄底行动。

  比如，过去的11月份，希瓦私募创始人梁宏多次加仓雅生活。公开资料显示，11月21日、30日，股东梁宏分别增持雅生活服务27.05万股、811.525万股，分别涉资239.44万港元、7356.15万港元。

  最后一次增持后，梁宏在雅生活的持股数目为8717.95万股，最新持股比例为6.14%。

  此外，希瓦资产也在11月30日于二级市场买入雅生活576.25万股，每股均价为9.06港元，合计买入金额为5222.67万港元。

  在梁宏看来，雅生活是属于严重超跌、严重低估范畴的物业股，为“有些极度错杀、极度低估的股票，它反弹的时候可能有100、200、300的空间”。

  独立的信号

  房企脱困的路上，物企被迫下场，即便作为房企的第二增长曲线，物企也难以挡住来势汹汹的债务危机。最后的结果是，物企被卖，或是被拖入利益输送泥潭。

  一场自救运动，在上市物企间展开。它们喊出“独立宣言”，提高获取第三方项目能力，多元化经营，缩减房企带来的非业主增值服务比重。

  最直观的感受就是，物企第三方规模稳步提升，多数上市物企有超半数的在管规模来自第三方。

  据乐居财经统计，2022年上半年，共34家物企公布了在管项目中关联方面积情况，其中第三方面积比例高于50%的有23家，高于80%的有6家，与上一年末相比增加了2家。整体而言，物企越来越重视“独立性”表现。

  招商积余则继续自己的“退房”行动。

  日前，它宣布出售旗下7家公司股权，除去深圳中航观澜51%股份，还有成都市中航地产、九江市九方商业管理、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理等公司的100%股权。

  今年上半年，招商积余已经转让3家子公司给控股股东招商蛇口，临近年末出售的力度更大。值得一提的是，招商积余自2016年出售房地产开发业务公司起，便不再从事新的开发业务，如今这部分收入体现在其他业务营收板块。

  渐渐地，物企脱离地产愈加蠢蠢欲动，除了上述提到的现象，还有一个易被忽略的特征，就是物企的名字或者品牌logo更偏向表达自身利益诉求，而非照搬关联地产方的内容。

  碧桂园的凤凰logo深入人心，然而作为其嫡系的物业品牌——碧桂园服务，2020年就已发布全新的“智慧树”logo，此前其沿用的是碧桂园凤凰图案。

  而就在碧桂园服务品牌焕新的一个月前，万科物业更名为万物云，二者有种殊途同归的妙处。一方面为了囊括更加丰富的服务内容，另一方面，或许也有做物业品牌减少干扰的考虑。

  11月22日，万物云董事长朱保全攒了个局，邀请长城物业、绿城服务、中海物业等头部物企联合签署《住宅物业服务倡议书》。倡议书第一条就有提到：专业独立自主发展之路才能确保物业企业可持续发展。

  存量市场下，物企从地产方汲取的红利正在衰减，增强自身独立性和抗风险能力，几乎是已经上市物企的共识。

  去年12月，一场突如其来的股市波动席卷物管股。碧桂园服务紧急召开会议传递信心，直言不可能拿自己的资金去救援地产。

  同期，世茂服务也表示，未来6个月内，不会与关联公司发生重大资产出售或收购交易。

  七个月后，碧桂园服务再次通过电话会议喊话，“（我们）不会成为下一个恒大物业。”

  碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，兄弟公司融资，引发大家对资金链的担忧，也担心碧桂园服务会成为下一个恒大物业。黄鹏对此回应称，“碧桂园服务作为一个有良好现金流造血能力的头部轻资产型企业，是不需要牺牲来填坑的。”

  除了不去填地产方的债务坑，物企在经营方面也展露出独立性。一向被当作“利益输送暗门”的非业主增值服务，在经历房地产市场的调整后，也有营收比重下降的趋势。

  早在2021年中期财报时，黄鹏就指出，“我们基本已摆脱对非业主增值服务的这种依赖，不像其他有一些中小的物管公司，他们对于开发商的过多依赖，我们认为会伤害我们的独立性，也伤害这种团队长期向市场上寻求并且成为全球最好物业的这样一些动力。”

  2022年中报显示，碧桂园服务非业主增值服务营收14.24亿元，同比增长34.5%，不过在总收入中占比从9.2%降至7.1%。