乐居新媒体 任时建 发自珠海 11月，珠海楼市相关利好政策频发，行业信心有也有一定程度的修复，但因疫情多发等原因，市场观望情绪依旧浓厚。

成交方面，11月珠海楼市延续10月疲软态势再次下跌，新增住宅供应面积18.43万m²，共1644套，环比增长19.00%。但网签成交17.77万m²，环比下跌4.39%；

房价方面，因市区高价热盘推售，房价结构性上调，11月珠海住宅全市均价25990.88元/m²，环比上升12.95%，但同比去年还是小幅下降了3.49%。

接下来我们具体来看看，11月珠海住宅市场在供应、网签、库存以及各片区的详细表现情况。

住宅供应环比涨 同比跌  西区备案规模占全市近7成

11月住宅供应总体情况为环比回升，同比收窄，全市住宅新增供应18.43万m²，共1740套，环比增长19.00%，同比减少25.91%。其中，11月斗门成供应主场，占全市供应的38.07%，其次是金湾，占全市供应的14.20%。

在批售面积段方面，80-90m²和90-100m²两类刚需户型为主力供应产品，共批售975套，占比超5成。

从备案看，11月全市住宅备案规模达26.70万m²，共2318套，环比大幅减少58.12%，同比再次减少26.73%。11月，全市住宅备案均价24581.52元/m²，环比回升20.94%，同比下跌26.73%。

其中，西区备案规模占比近7成，除了斗门备案规模环比增长7.61%外，全市备案规模均有不同程度的下跌，金湾和高栏港备案规模降幅更是超过80%。

住宅开盘去化率27.34%  新香洲表现亮眼

对比“银十”推货热情，11月房企积极性明显下降，全市住宅推货量共523套，同比减少5成。

因新香洲热盘新推成交的带动作用，11月全市成交套数为143套，开盘去化率为27.34%，环比上升17%，同比增长15%；各区域去化率排名依次是新香洲（57.14%）、金湾（10.42%）、唐家（6.82%）以及斗门（1.01%）。

从数据也能看到，新香洲单一个区域占全市的占比就超过了一半，并且与金湾、唐家、斗门三个区域拉开较大距离，新香洲在11月的推新去化率方面表现亮眼。

网签方面，11月住宅市场颓势凸显，网签持续低位缩量。

全市住宅网签17.77万m²，共1644套，环比下跌4.39%，同比则大幅减少42.99%，其中斗门占比33.27%，其次唐家占比20.08%。

主力成交产品和10月一致，仍是90-100m²刚需户型备受欢迎，共成交340套，占比20.68%；其次是120-144m²刚改户型共成交289套，占比17.58%。

从各房企的网签表现来看，11月房企网签前十名面积占比41.58%，本地国企华发长期稳居榜首，占全市16.76%；项目网签前十名面积共5.60万m²，其中，斗门新力湾签约0.94万m²，以占比5.31%的网签成绩夺冠。

全市库存369.51万m²  去化周期约17.70个月

由于市场流速逐步放慢，全市库存量及去化周期缓步上行，截止11月末，珠海住宅库存369.51万m²，共34324套。其中，库存前三名的片区分别是斗门（10392套）、金湾（7595套）以及南湾（5799套）。按近6个月去化速度，目前库存去化周期约需17.70个月。

全市住宅共成交1067套  成交均价25990.88元/m²

11月，珠海楼市在疫情多发及市场观望情绪浓厚的双重夹击下，全市住宅成交1067套，同比均大幅减少近4成，各区域成交总体跌多涨少，市场活跃度明显回落。

但由于新香洲在11月贡献高房价产品成交成绩，珠海房价结构性上涨，全市住宅均价25990.88元/m²，环比增长12.95%，同比下降3.49%。

从区域成交情况看，全市除新香洲、老香洲及拱北外，其余区域较上月相比均有不同程度的回落趋势，斗门仍为全市销售主场，共成交343套，环比减少38.31%，占全市32.15%。

主城区

11月，主城区成交住宅151套，环比增长319.44%，同比减少12.72%；区域住宅市场均价44016.69元/m²，环比上涨37.02%，同比上升17.47%。

横琴

11月，横琴成交住宅44套，环比减少25.42%，同比减少70.47%；区域住宅市场均价47180.92元/m²，环比稍降1.70%，同比减少7.62%。

唐家

11月，唐家成交住宅159套，环比减少56.32%，同比增长14.39%；区域住宅市场均价26752.81元/m²，环比微涨0.50%，同比下降18.10%。

新香洲

11月，新香洲成交住宅121套，环比增长16.3倍，同比增加19.2%；区域住宅市场均价47586.36元/m²，环比增长43.04%，同比增长28.90%。

老香洲

11月，老香洲成交住宅2套，与上月相持平，同比减少66.67%；区域住宅市场均价31298.38元/m²，环比减少33.32%，同比减少13.75%。

吉大

11月，吉大成交住宅2套，环比减少33.33%，同比减少95.45%；区域住宅市场均价44025.79元/m²，环比增长43.26%，同比减少9.14%。

前山

11月，前山成交住宅11套，环比减少8.33%，同比减少71.05%；区域住宅市场均价22928.57元/m²，环比微涨1.99%，同比下降28.33%。

拱北

11月，拱北成交住宅15套，环比增长25%，同比减少81.01%；区域住宅市场均价33585.64元/m²，环比下跌4.61%，同比微跌0.60%。

南湾

11月，南湾成交住宅117套，环比减少33.52%，同比减少60.74%；区域住宅市场均价34294.00元/m²，环比小幅上升2.28%，同比下降3.54%。

斗门

11月，斗门成交住宅343套，环比减少38.31%，同比减少37.29%；区域住宅市场均价13311.83元/m²，环比微降0.16%，同比下降10.93%。

金湾（不含高栏港）

11月，金湾成交住宅170套，环比减少43.89%，同比减少44.81%；区域住宅市场均价23366.33元/m²，环比小幅回升6.45%，同比下降2.29%。

高栏港

10月，高栏港成交住宅46套，环比减少67.83%，同比减少57.41%；区域住宅市场均价10198.94元/m²，环比上升5.21%，同比下降9.24%。

洪湾及保税区

11月，洪湾成交住宅4套，环比减少33.33%；区域住宅市场均价22181.31元/m²，环比上涨7.06%，同比下降1.40%。

保税区本月成交住宅33套，环比减少52.86%，同比仍增长3.7倍；区域住宅市场均价29719.60元/m²，环比微跌4.50%，同比减少16.37%。

从11月珠海住宅市场表现来看，供应和均价环比均有上涨，而最能反映市场情绪的成交维度却延续下降态势，行业同比去年仍处在寒潮时期。

展望下月，随着政策层面及防疫层面的逐步放松，加之年末叠加冲刺优惠，房企出货意愿将有较大增强，预计12月珠海楼市或将收获成交回升，再次呈现“以价换量”面貌。

随着年关不断逼近，珠海各房企、项目表现又会如何，乐居君将会持续关注！

素材来源：珠海中原研究中心，项目信息仅供参考，具体数据请以政府和楼盘实际公布为准