乐居新媒体 任时建 发自北京

北京市第三批次土地已经有至少两个项目拿到预售证，永丰的中海富华里和大红门的中海和瑞叁號院，都是中海的。

昌平11盘火拼，北清云际、珺和府、文源府三盘都集中在昌平生命科学园三期二拨子路板块，自2021年10月北清云际开盘以来，在该区域形成一个连续供应状态。

当然文源府其实可以算珺和府二期，开发商建发拿地后引入城建联合开发。在产品上估计跟珺和府一脉相承，以建发的新中式为风格底色。

11月29日第四次土拍完成后，第五土拍已在酝酿中，是否有昌平竞争地块，年底抢文源府是否合适？

1、三居户型占供应量一半，入户门视线略有缺陷

先看，文源府本身，11栋楼，1-6栋楼在二拨子横二路北，7-11栋楼在二拨子横二路南。

可见，文源府以三居为主，共有451套，占总户数的一半以上。总价是620万、657万、700万多。

其较好的户型是113平米的三居和126平米四居，这两个户型均属于建发珺和府热销113平米三居结构。

户型上另值得一说的是，文源府有57平米总价仅353.4万的一居室（首付123万），做到明厨明卫，双面采光，市场较少见。

此三个项目本身规划配套有18班幼儿园，36班小学，30班中学（在建），此外还配有养老设施医疗设施、社会停车场和公交站（见前图）。

2、大部分户型照搬珺和府，延续热销有可能

珺和府8栋楼共计653套房源，截至12月5日，建委查询数据，已经签约527套，销售率达到80.7%。珺和府于6月19日拿证，6月26日正式开盘即热销，距今5个月完成销售80%的房源，这个战绩相当可以，估计可以排进北京2022年热销楼盘的前20名。

珺和府能胜出，与建发善于打造中式园林及善于建牛逼的小区大门有一定关系。两个项目目前已经总计消化了1130套房源。

如果城建参与较少，文源府继承珺和府产品线，则文源府开盘有一定可能延续珺和府热销情况。

事实上珺和府ABCD四种户型，除了130平米C户型外，101平米A、87平米B和113平米D户型都基本搬到了文源府产品上。

3、如有第五次土拍，还有昌平地块在朱辛庄

11月29日北京第四次土拍仅出让6宗地，昌平无地块。如果12月底前有第五次土拍，市场目前预计有昌平两地块在内。

据京房字透露：一块地是位于未来科学城西区、朱辛庄地铁站北侧信息园二期项目，以及昌平区南邵板块新城东区三期项目。

其中信息园二期项目，距离文源府较近。

事实上，该地块距离8号线朱辛庄站不远，距离生命科学园二拨子路这边5公里左右。

如果年底能出让，则会在2023年上半年形成供应，此前朱辛庄龙湖云璟售价6万左右，如果该地块指导价也在6万左右，能低于文源府，且地块被品牌开发商拿走，则有相当竞争力，因为该地块有距离地铁近的优势。且周边商业配套要好于文源府。

所以，如果不急于买房，可以考虑等朱辛庄附近的信息园二期地块上市，看哪个开发商拿下再决定是否买文源府，但可能丧失抢到文源府最佳户型的时机。

市场预计文源府将在12月入市。

目前该区域，北清云际和珺和府在一年时间内形成了1615套新房房源的供应量，再加上文源府897套，即有超2512套新房，密集供应。

总结下：

1、该区域距离海淀最近，在昌平11盘中有海淀区域优势；

2、文源府继承珺和府热销产品线有热销潜质；

3、一年多时间该区域总计供应2512套房源，目前北清云际和珺和府已消化了1230套，文源府此次897套房源量比较大，开盘热销还是有一定压力。

综上，乐居新媒体预测文源府热销概率在40-50%间。

最后，如果文源府首开不把最好的户型位置拿出来卖，就能让有心购房者等到朱辛庄地块出来再考虑对比买哪个盘。

附文源府户型图