乐居新媒体 任时建 发自武汉

  受疫情等不可抗力影响，11月的武汉楼市延续了此前“供求双缩”的局面，可以说是冷飕飕。

  来自武汉克而瑞的统计数据显示，2022年1-11月供应同比下滑52%，1-11月成交同比下降51%，价格同比下降3%。市场延续筑底行情，叠加疫情多区频发需求持续走弱，整体去化压力有所扩大。

  表：2022年1-11月供求指标及同环比对比

  持续“以价换量” 市场常有“特价房”

  具体到11月，在供应面，11月武汉新房供应90万平方米，环比增长87%，10月供应大幅收紧处年内低位，叠加11月中远城区齐发放量供应显著回升，相较去年同期下滑50%，腰斩仍处历史低位。

  至成交面，11月成交60万平方米，环比下滑20%，同比下滑47%。疫情反复贯穿11月，多区进入临时封控状态，购房者信心越显低迷，渠道拓客占绝对优势，各大房企仍在采取“以价换量”的营销策略，持续向市场推出特价房。

  而在开盘热度上，滨江盘体现了其受捧度。据了解。11月全市累计开盘14频次（新开盘3/续销11），较10月大幅缩水，其中新开盘项目锐减4个，续销项目锐减6个；11月区域焦点项目频入市，开盘形式占比大幅提高（开盘6/平推8），整体去化率25%，较10月回升12pct；其中，中心城区去化率27%，首日去化环比增长12pct，市场热度显著提高，主要依赖滨江板块热销的福星惠誉月亮湾、武汉天地云廷三期两项目拉动，远城区去化率21%，首日去化环比增长16pct，主要依赖金银湖别墅单盘拉动，也就是万科在金银湖板块的全新盘——万科翡翠隐秀。

  图：2016年1月-2022年11月开盘去化率走势

  （红色为开盘形式，蓝色为开盘+平推形式）

  而案场热度则因为疫情影响骤降，单盘来访量、认购量皆有下滑缩减，

  图：2019年1月-2022年11月来访量走势

  2022年11月案场单盘认购量11套，对比7-10月月均单盘量收紧6套，是近四年来的次低位，略高于今年1月，不及2020年疫情期间的认购水平，多区域的项目售楼部、道路临时管控，客户观望情绪大幅加重，置业计划顺势延后。

  图：2019年1月-2022年10月认购量走势

  改善盘牺牲溢价空间保流速 品牌房企年末冲刺

  典型项目在11月的冲刺上不遗余力。

  在置业者心中口碑甚佳的绿城，后湖项目——绿城留香园就选择了下调价格预期，适时加大拓客力度，“精装改毛坯”牺牲溢价空间力保流速。

  项目于10月底拿证，首次开盘推5#精装房，凭借92折+限时限量赠送车位，实现首开去化23%的好成绩。

  进入11月或多受到疫情封控、市场疲软双重影响，项目蓄客开始持续乏力，于11月第二周迅速调整营销方案：“精装改毛坯，并非直降2500元/㎡”，同时客户可双向选择（已购房客户可继续选择精装或改选毛坯，对预购房客户亦不做限定）；上调分销点数（由原来的2.8%上调3.2%），加大渠道拓客力度；车位赠送“限时限量”变为“申请即得”，等于取消了时间限定同时增加了免费车位的数量。

  而位于二七的保利天珺在11月正式签约“七一”教育品牌公办中学，也于11月中旬推出三大营销政策：首付两成锁定房源，最长3年首付分期，即先交20%首付即可定房，办网签，首付最长分期至2025年6月；先入住再还月供，即交房再办贷款，交房前0月供，项目交付时间为2025年8月；二手房置业补贴，提升了项目成交热度。

  借着双十一狂推特价房的更不在少数，包括万科、金地、华润、保利、华侨城、龙湖地产等品牌房企。

  克而瑞分析认为，进入11月以来，楼市仍延续筑底行情，加之疫情呈现多点散发、多链交织、多区频发的快速蔓延态势，市场信心未得到改善的同时供需两端所展现出的问题越发尖锐。

  值得关注的是，因四季度经济复苏步伐的走弱，消费、投资、出口三驾马车全面下滑，中央11月针对房地产和疫情的动作频繁，适时的纠偏利好空前，给予社会、行业更多的确定性，至此武汉楼市所面临的几大问题也有望在年内得到边际缓解：

  首先是社会经济生活开始逐步回归正轨，社会面确定性的增强将极大提振各方信心：截至12月初武汉已有区域响应国务院防疫二十条的优化，“阳性非必要不送方仓居家隔离即可，对所处楼栋不在一律封控，适时进行管控处理”，还提出“非必要不做核酸，回家不用核酸、公交不用核酸、不离汉不核酸”的口号；

  其次保交楼得到专项的资金支持，部分房企短期偿债压力将得到缓解，市场供应一端所延伸出来的问题得到阶段性化解，对稳固行业发展进而提振市场信心有极大促动，例如三季度我们看到的为达回款谜之降价引起的维权事件、优先考虑现房不买期房等市场现象，无疑加重了市场观望情绪、拉长了销售周期，截至12月相关纾困资金已有到位：中国银行湖北省分行、建设银行湖北省分行等多家国有大行发挥带头作用，近期与多家房企签署了战略合作协议，其中包含武汉城建这类地方国企以及武汉南德这类民营房企，累计提供意向性融资总额达96.23亿元。

  武汉克而瑞判断，楼市的政策拐点或已出现，现已出台的上下两极政策相辅相成，所形成的叠加效应或在疫情平复时逐步显效，然而市场拐点仍尚未显现，置业信心和能力仍需时日恢复，短期较难扭转市场的下行预期。

  市场层面，年终即便供应放量增长，成交显著反弹亦难以持续，销售仍极度依赖促销，从今年市场不同置业群体所展现出韧性及预期变化来看，城市均价或将进一步走低，前三季度靠单一置业群体拉升城市均价再难维系。市场将延续分化格局，同时伴随着置业信心的回正，分化将进一步加剧，“强者越强，强者通吃”时代开启。

  最新的各方面消息则显示，武汉有望限购再放松。多方面的信息源显示，从12月8日起，武汉市居住证可申请房票；外地户口接受先申请购房资格，6个月内补齐购房资料；限购范围缩小至二环内；二手房可带押过户。此外，政府将发放购房优惠补贴，在房交会期间成交，可获得一万元政府补贴，同时首套房享受本次所购房源的全部维修基金补贴，二套房及以上享受50%的补贴。

  不过，该消息有待官方正式发文证实。