文/乐居财经  靳文雨

  近段时间，茅台大手一挥，财大气粗地办了三件大事。

  上市平台贵州茅台（600519），实施了自上市以来的首次特别分红，金额为275.23亿；它还披露近35亿投资计划，其中25.34亿用来购买建设用地。

  短短几天后，茅台便花了10亿，在遵义底价拿了两宗商住地。

  如果按照最高1.6的容积率测算，茅台拿下的地块，楼面价只有约2325元/平方米，甚至还没有黄牛加价后的半瓶茅台贵。以至于有股东一边拿着分红，一边喊着：“茅台布局房地产，是喝多了？还是钱太多了？”

  拥有35倍市盈率的茅台，看中眼下只有几倍市盈率的地产行业，属实有点不可思议。

  但茅台对地产，早已有布局心思。10年前，茅台置业顺势而生，开始承接贵阳项目的投资开发，正式进军房地产。然而，此后茅台的地产生意并没有掀起太大的水花。

  眼下，房地产行业还未完全走出阴霾，业绩下滑、烂尾楼业主停贷等难题仍然横亘眼前，剥离房地产业务成了多家企业优化资产结构的首要选择。但茅台却在此时义无反顾跳入地产火炕，其究竟有何意图？

  抄底拿地

  茅台此次拿地的主体公司，为遵义文康置业发展（简称“文康置业”），11月23日才刚刚成立，法定代表人为刘世仲，注册资本为11亿元，由贵州茅台酒厂（集团）置业投资发展（简称“茅台置业”）全资控股。

  而茅台置业则是茅台集团进军地产投资领域的平台，致力于城市基础设施建设、大型综合商业地产等方面的开发、经营，成立于2012年，注册资金15.56亿元。

  乐居财经注意到，文康置业在最初的名称为“贵州茅台酒厂（集团）遵新文旅康养产业发展有限公司”，成立5日后才变更为现名。由此可以猜到，茅台置业成立该公司的出发点是想发力文旅健康产业。

  据了解，这两宗地均位于遵义市新蒲新区播州大道南侧，对应宗地面积为156962平和126373平，起拍价分别为5.84亿元和4.7亿元。此次文康置业以底价拿下，如果按照最高1.6的容积率测算，楼面价只有约2325元/平方米，甚至还没有黄牛加价后的半瓶茅台贵。

  为何茅台要在此时选择进入房地产？

  有人说，它充当着“救世主”的角色。

  一直以来，土地出让为主的政府性基金收入，都是各地财政资金的重要补充。但是因为房地产形势不好，遵义当地土地也很难卖出去。这时，茅台在年底卖地，帮着当地冲刺了一波KPI。

  还有人说，企业就是企业，都是逐利的，茅台卖地就是为了抄底。

  10月底以来，政策面利好消息不断涌来。文康置业的成立恰逢“金融十六条”出台的那几天，此后更是有信贷支持、债券融资、股权融资的“三支箭”，为房地产市场不断注入强心剂。而茅台也是看到了市场逐渐回暖的风向，主动站了出来，掏出真金白银来布局房地产。

  对于茅台来说，大手一挥豪情拿地的背后，充裕的现金流发挥了不小的作用。

  贵州茅台三季报数据显示，前三季度公司实现营收871.6亿元，同比增16.77%；实现归母净利444亿元，同比增19.14%；经营活动产生的现金流量净额为94.05亿元。

  IPG中国首席经济学家柏文喜表示，在消费不振的情况下业绩增长持续乏力，而此时将相对丰沛的现金流与现金储备投入正处于市场低潮期的房地产领域，也不失为低风险的投资机会，此时逆势入局房地产行业，也是为企业创造新业绩和新增长点的一个较好选择。

  十年再出手

  白酒生意做得风生水起，在房地产领域，茅台也并非是个新手。它进军房地产的棋子，在十年前就已布下。

  在2009年度茅台酒经销商会议上，茅台原董事长袁仁国在接受媒体对话时曾表示，已经做好进军房地产市场的准备。

  而后在2011年，袁仁国喊出了口号，“茅台在酿酒产业外，房地产也将会成为茅台多元化的目标”。当年，茅台先后拿下两个房地产项目，其中之一是位于北京的北环中心一二期，茅台在2011年购入该资产，将其中4层楼留下自用，其余28层楼进行出租。

  此外，其还于2011年以3.66亿元的价格竞得一宗贵阳商业项目地块。这一项目业态覆盖写字楼、酒店等，投资额约7亿元，后来被建成贵阳茅台国际商务中心，于2014年入市，茅台集团将其称为“跨界进军中国房地产市场的首部精品钜作”。

  2012年，茅台置业顺势而生，开始承接贵阳项目的投资开发。该公司也被业界视作茅台集团正式拉开入局房地产的序幕。

  乐居财经查阅发现，除去最近新成立的遵义文康置业外，当前茅台置业旗下还有两家“涉房”子公司，分别为贵州茅台酒厂（集团）贵阳高新置业投资发展（简称“高新置业”）和贵州茅台酒厂（集团）三亚投资实业（简称“三亚实业”）。

  这两家子公司分别成立于2012年和2013年，注册资本分别为1.42亿元和9.96亿元。其中，高新置业对应的项目是茅台国际商务中心，而三亚实业则是茅台进军三亚市场的主体。

  2012年，恰逢三亚热度大增，国内游客疯涌而入三亚。茅台也看中了这片热土，并于当年8月以9.4亿元竞得三亚市海棠湾C6片区D-3-6地块，预计投资约22亿元，占地300余亩，总建筑面积150673平方米，意在打造高端旅游度假村，由三亚实业负责。

  不过，相较于白酒上的得心应手，茅台在地产上显得生疏。三亚度假村项目多年来并未开业，并且在2013-2014年的两年间，收到了海南省七连罚。2017年，茅台曾对三亚项目责任单位及负责人进行问责，多位领导被直接免职。

  据市场传言，茅台这个在手中捂了十年项目，正紧锣密鼓地进行开业筹备，预计将于今年年底正式开业。

  实际上，除了三亚和贵阳以外，茅台集团还有不少房地产项目开发，却并没有过多的被外界熟知。例如，它曾资879万欧元收购了法国巴黎的一处房产，作为公司欧洲业务拓展机构，还以2000万欧元的对价收购了法国罗蒂尼酒庄。

  茅台集团上一次大动作布局房地产领域，是在两年前。当时，茅台集团董事长高卫东亲自接见了万达王健林、绿地张玉良、格力地产鲁君四等房企一把手。

  2020年8月，茅台和万达达成共识，表示要在产品推广、文化传播以及工业旅游开发等方面广泛合作。9月，茅台置业与格力地产在茅台国际大酒店签署战略合作协议，主要涉及茅台在格力地产免税平台的产品合作及地产文旅产业两大板块。

  同时，茅台于9月与绿地达成合作共识。绿地希望借助茅台集团在贵州的影响力，在当地可以拿到更多价格优惠的项目，同时也参与了贵州建工的混改，进一步深化基建领域项目的合作。茅台方面则希望巩固与绿地的国际商贸展销平台，搭建联盟渠道。

  值得一提的是，虽然在房地产领域布局多年，但茅台打造的住宅项目并不多。今年1月，茅台旗下第一个商品住宅项目贵阳茅台广场才正式开盘，推售561套住宅，包含建面约130-190平方米大平层、130平方米复式，毛坯交付，均价约1.3万元/平。

  但在开盘当天的推售结果不算理想，据克而瑞贵阳数据显示，贵阳茅台广场开盘当天仅实现62套去化，去化率为11%。

  酒企地产归去来

  事实上，曾经房地产疯狂生长的年代里，人人都想入市淘金，挣快钱，酒企也不例外。

  在白酒行业，如金种子酒、泸州老窖、水井坊、酒鬼酒等上市企业，都曾在2005年前后都入局房地产领域。其他酒企更是趋之若鹜，如青岛啤酒也于2010年开始多次拿地，挺进地产江湖。

  然而，当大潮退去的当下，地产调控形势严峻，加之房地产属于资金密集型产业，占用资金量大，越来越多酒企将地产业务视为“烫手山芋”。近年来酒企“退房潮”频频出现，仅在十几年间，这个行业就发生了风起云涌的变幻。

  如在去年低，“牛栏山”剥离了亏损的地产公司。彼时，其上市主体公司顺鑫农业公告称，为聚焦主业，拟通过产权交易所公开挂牌转让全资子公司顺鑫佳宇房地产100%的股权。在此之前，该公司旗下的地产板块在5年亏损超15亿。

  而更早之前的2010年，我国房地产曾迎来史上最严调控政策，当时就有不少酒企大佬们开始从地产领域“逃离”。

  2007年12月，泸州老窖为了集中现有资源做强白酒主业，曾将持有的泸州老窖房地产4900万股股权转让给泸州老窖集团；2010年7月，金种子酒通过关联交易，将房地产业务转给金种子集团，实现了上市公司全线退出房产行业。

  2011年中，酒鬼酒也曾以公告的形式对外宣布，在投资房地产3年后，将其手持某房地产公司20%的股权转让，剥离房地产业务；同年11月，水井坊公告拟剥离郫县房地产开发项目。彼时，水井坊董秘称，公司将专注酒类业务，不再从事房产业务。

  虽说卖一套房不知能抵卖多少瓶白酒。但是从毛利率来看，近几年，几家头部酒企的毛利率均在75%以上，而地产行业高排名房企的毛利率却仅有30%左右。茅台酒作为贵州茅台的拳头产品，毛利率更是高达90%，且在市场上常常“一瓶难求”。

  酒企跨界本是为了增加企业营收，促进企业向各行业多元发展，但多家酒企用事实证明了，跨界地产还真不如卖酒赚钱。

  有意思的是，在酒企纷纷逃离地产行业的同时，如眼下逆势进军的茅台一样，还有绿地、融创等也曾地产公司却接连宣布加入“酒局”。

  而对于此次茅台发力房地产业务，柏文喜并不看好。他认为，茅台跨界发展房地产的动作确实属于一种分散风险的投资。不过因为茅台在地产开发与投资领域缺乏经验，而地产行业属于强周期的资金密集型行业，茅台作为国企也缺乏足够灵活的决策机制与风险承担能力。