文/乐居财经 徐酒眠

  中国奥园(03883.HK)“暴雷”后，郭梓文、郭梓宁兄弟一边甩卖资产、洽谈展期、质押资产，一边等待“白衣骑士”。

  从山东高速集团到广州国资，“绯闻对象”传了好几个，却一直未有正式官宣。

  中国奥园引入战投迟迟未有实质性进展，郭氏兄弟最终还是决定要为奥园健康（03662.HK）公开招亲，以换一份丰厚的“聘礼”来回血。

  12月5日，中国奥园集团在官网发布了一则招标文件——《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》，招标期由12月5日起，将于12月19日截止，包括首尾两天每日下午四时正。

  有奥园集团内部人士向媒体表示，此举是希望加速引进国企战投，推动公司规范治理提升，实现中国奥园、奥园健康尽快复牌；而推动奥园健康复牌也为配合中国奥园整体债务重组所需。

  因未能按期刊发2021年业绩公告，中国奥园与奥园健康于今年4月1日开始停牌，至今尚无复牌迹象。

  截至停牌前，中国奥园的股价为1.18港元/股，市盈率(TTM)0.51倍，总市值约为34.99亿港元。而奥园健康的股价为1.86港元/股，市盈率(TTM)3.47倍，总市值13.51亿港元。

  出售29.9%股权

  招股文件披露，奥园集团现针对奥园健康已发行股本中的217,148,750股、每股面值港币0.01元的普通股进行公开招标，该部分股份相当于招标文件公告日奥园健康已发行股本的29.9%。

  根据这份招标文件，卖方为明兴有限公司（简称“明兴”），其为中国奥园集团的全资附属公司、奥园健康生活的控股股东。明兴直接持有奥园健康合共396,375,000股股份，占奥园健康已发行股份的54.58%。

  换而言之，此番中国奥园拟出售其持有的部分奥园健康股份，而非整体退出奥园健康。

  不过以当前的持股占比情况来看，明兴出售奥园健康29.9%股权后，也意味着中国奥园丧失控股权，奥园健康或将易主他人。

  在这份公开招标文件中，奥园集团尚未透露针对这部分拟出售股权的挂牌底价。不过，对于潜在卖家的付款要求作了陈述。

  根据招股文件披露，买方须在签订临时合约时，向卖方支付临时订金500万港元。正式合约若未在买方接纳书的日期后的五(5)个工作日内签订，买方支付的临时订金，即被没收归于卖方。

  与此同时，在签立正式合约时，买方要向卖方再支付相等于购买价百分之二十的进一步订金。受正式合约的条款及条件所规限，买方须于正式合约完成时，向卖方支付购买价的余下结余。

  不难看出，出售奥园健康这部分股权置换的资金，中国奥园要得很急切。

  此外，买方须与中国奥园或其指定成员公司订立受中国法律规管的战略合作协议，内容有关在中国奥园满意的程度进行旧城改造项目。

  二度上架

  事实上，这是奥园健康第二次摆上货架了。

  在去年11月4日晚间，中国奥园与奥园健康曾刊发联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论，但尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

  彼时有知情人士透露，中国奥园希望收购方能在11月底前先完成收购奥园健康55%的股权，然后再完成全部股权交易，而其接触的潜在买家包括合生创展、碧桂园、世茂、美的等公司。

  传闻不断，却始终没有确切的买主浮出。而后不久，奥园健康的出售计划似乎按下了暂停键。有分析认为，“不肯贱卖”或是最主要的原因。

  事实上，在奥园健康出售公告发布后，其二股东无极资本曾公开喊话奥园健康董事会成员及股东，希望管理层能够仔细考虑估值问题，同时“希望奥园健康将出售整间企业”，不要对奥园健康进行资产拆卖。

  据悉，彼时奥园集团对于奥园健康55%股权给出的报价是30亿元。换而言之，奥园方对于奥园健康的整体出售的标价在54亿元左右。

  数据显示，2020年奥园健康的净利润约为2.5亿元，同比增长约55.1%。以此计算，彼时奥园健康出售的心理PE约在13.97倍左右。

  而当时物管行业收并购平均PE在10倍-14倍之间，奥园健康传闻中的报价已在这个区间上限。

  最新数据显示，截至2021年6月末，奥园健康在管收费面积为4429.7万平方米，较上年同期增长175.98%。其中47.2%来在管面积自于母公司及关联方，52.8%来自于独立第三方。

  收入方面，同期，奥园健康的总收入为10.03亿元，毛利约3.5亿元，同比增长57.2%；净利润约1.9亿元，同比增长66.3%。

  其四大主营业务为物业管理服务、商业运营服务、智能化工程服务及大健康服务，收入分别约为8亿元、1.56亿元、3627万元、1021万元，分别占总收入的79.8%、15.6%、3.6%和1.0%。

  物业救急地产

  在奥园健康敲钟上市的现场，曾定格下了一张颇为经典的照片。

  郭梓文、郭梓宁兄弟与“奥园系”管理层等19位与会人员，在港交所敲钟大厅的舞台上站列一排，他们交错双手相携，筑成一道人墙，每个人的脸上都洋溢着笑容。

  郭氏兄弟踌躇满志，计划将IPO募资用于寻找战略投资和收购，助推业务快速发展，以客观的收益回报股东。

  而今不过4年的时间，奥园健康也被迫走上了“卖身救父”之路。

  放弃物业这块儿现金流稳定的肥肉，对于急需还债的房企而言，无疑充满了无奈。

  几天前，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议时曾透露，德信服务集团（02215.HK）也在谈判出售。

  而在此之前，金科股份旗下的金科服务（09666.HK）易主二股东博裕资本；蓝光发展将旗下物业上市平台卖给了碧桂园服务。

  历经千难万难跻身资本市场的物企们接连被出售，而在资本市场之外的物企，更是在不断被卖。

  据乐居财经不完全统计，房企出售物企51%以上股权的交易有14笔。其中，今年以来发生了6笔，包括禹洲物业、中南服务、中梁百悦智佳等。

  51%及以上的股权转让，意味着房企失去了对物业的绝对控股权，对于售出的物企而言则意味着要“改姓易主”。