文/乐居财经 邓鑫妮

  位于深圳振华路上的飞亚达大厦已经有些年头了，西座是招商积余（001914.SZ）的办公点，入口处挂有“中航地产”logo。

  大厦6楼-9楼都分布有招商积余的产业，其中就包括拟出售股权的深圳中航观澜地产发展有限公司（简称“深圳中航观澜”）。

  日前，招商积余表示，计划出售旗下7家公司股权，除去深圳中航观澜51%股份，还有成都市中航地产、九江市九方商业管理、中航城置业（昆山）、江西中航地产、岳阳中航地产、赣州市航逸酒店管理等公司的100%股权。

  剥离重资产是招商积余每年的常规操作。今年上半年，其已经转让3家子公司给控股股东招商蛇口，临近年末出售的力度更大。

  值得一提的是，招商积余自2016年出售房地产开发业务公司起，便不再从事新的开发业务，如今这部分收入体现在其他业务营收板块。

  随着“减重”持续进行，其他业务营收受到冲击，前三季度同比下降超100%，而因此带来的阶段性业务板块收入缩减还将继续。

  招商积余的此次资产或许也将进入招商蛇口口袋。12月5日一早，招商蛇口停牌，其表示拟购买包括深圳市南油集团24%股权等资产，或许也在为此次的收购做准备。

  7家标的账面价值19亿

  12月4日，招商积余公告，为了积极推动公司战略落地，加快推进公司资产轻重分离，公司正在筹划出售成都市中航地产等7家公司股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款。

  目前，本次交易的交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。

  招商积余表示，本次交易如能顺利完成，将有助于加快推进公司轻重资产分离，打造有核心竞争力的大物业轻资产平台。

  乐居财经《物业K线》从招商积余中期财报了解到，7家标的公司的账面价值总计约为19.3亿元。

  其中，九江市九方商业管理账面价值最高约为9.6亿元。而在此之前，招商积余曾为其提供担保，期末实际担保金额为6000万元。

  此外，还有两家公司在招商积余排名前五的其他应收款名单中，分别是中航城置业（昆山）7.5亿元和成都市中航地产4亿元，占其他应收款比重分别为16.31%和8.76%。

  今年以来，招商积余出售资产的速度在加快。不过目前而言，需划走的重资产仍有不少。

  中期财报显示，招商积余握有投资性房地产账面净值合计约55.48亿元，占总资产比重32.76%，共包含14项物业。而截至9月底，其投资性房地产约有55.52亿元，较年初的69.9亿元减少了20.6%。

  年初的股东大会上，公司负责人聂黎明称：“相信今年是一个（收并购）更好的时机。”

  继去年末收购上航物业和南航物业，并增资汇勤物业后，招商积余今年又收购新中物业67%股权，交易价款5.36亿元，标的公司主要为银行类金融机构客户提供综合物业管理服务以及银行辅助服务。

  整体来看，招商积余的收并购依旧保守。2021年末，其货币资金约20亿元，在同体量物企中积蓄不算丰厚，同期保利物业76亿元，中海物业35亿元。

  而随着出售子公司的现金流入，9月底其现金已经增至30亿元。手中现金增加，会进一步助力收并购落地。

  出清资产的这一年

  事实上，招商积余在今年进行的资产出售已经不少。

  今年1月，招商积余披露出售中航城投资、昆山中航及赣州九方3家公司100%股权给招商蛇口下属公司，对价约7.78亿元。

  3家公司的成色不一，其中昆山中航年初至出售日亏损约126万元，中航城投和赣州九方则分别带来净利润109万元和538万元。

  而在今年4月，招商积余决定退还旗下全资子公司天津格兰云天置业公司（简称“天津公司”）持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，给天津经济技术开发区规资局。

  招商积余称，退还天津项目地块使用权，将有利于降低公司经营风险，有助于提升公司资产质量并加快资产周转效率。

  此言非虚。该地块在天津公司旗下，但是近两年天津公司营业收入持续为0，净利润亏损缺口越撕越大。2020年度亏损71.57万元，2021年度亏损已扩大为6980.02万元。与之对应的，净资产由2020年的约1.1亿元缩水至2021年的0.44亿元。

  截至2021年末，该地块在天津公司存货中的账面存货原值为3.8亿元，其中土地成本0.58亿元，在建工程成本3.22亿元。招商积余表示，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备。

  2022年1-9月，招商积余实现营业收入91.77亿元，较上年同期增长20.89%。整体营收上涨，但出清重资产仍引起部分业务阵痛，

  期内，其他业务（剩余房地产开发业务）营收390万元，较上一年同期下降105.85%。招商积余表示，销售退回的成都中航国际广场2套商铺计入公司存货，影响其他业务营业收入-1687.79万元。

  此外，剥离资产也影响到资产管理业务。其表示，受房产租金减免和赣州九方剥离的影响，公司持有物业出租业务的收入利润同比有所下降。前三季度，资产管理业务中的持有物业出租及经营营收2.8亿元，同比缩减24%。