文/乐居财经 徐酒眠

  寒潮席卷浙江，昨日杭州城迎来了今冬初雪。

  廊坊巷间、白墙黛瓦、垂柳苍松，目之所及皆凝霜挂雪，整座城市银装素裹，别有诗意和风骨。

  不过，胡一平却没有太多时间驻足欣赏这场雪景。德信中国（02019.HK）目前存续的唯一一笔美元债券压顶，而进行交换要约之路充满波折，他要忙的事情太多了。

  12月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议。实控人、执行董事兼董事长胡一平与总裁费忠敏、执行董事兼助理总裁单蓓参与。

  会上，德信中国抛出一记“重磅消息”——德信服务集团（02215.HK）确实有在谈判出售，需要时间，且仍有不确定因素。胡一平透过盛富国际持有德信服务集团49.20%的股权。

  “就物管公司，我们确实正在积极与多家机构进行磋商，但需要一些时间，而且存在诸多不确定因素。”德信中国表示，“若交易成功，在保证公司正常经营的提前下，我们也会拿出一部分资金用于美元债利息的支付。这也是公司本次加入最大股东个人担保的原因，希望投资人可以看到公司的决心和诚意。”

  简而言之，因为关联地产债务问题，德信服务集团也被摆上了货架。

  受此消息影响，德信服务集团股价午后开盘波动较大。13:05拉涨2.74%，但维持20分钟左右迅速下跌，跌幅一度达7.88%。

  截至当日收盘，其报2.88港元/股，跌1.37%，市盈率(TTM)约19.86倍，总市值28.19亿港元。

  价值几何？

  德信服务集团要卖，但卖给谁、以什么方式卖、卖多少股份……都还是个谜。

  不过，根据德信服务集团目前的规模体量，以及此前出售物企的先例，或可以对其卖价估算一二。

  数据显示，截至2022年6月30日，德信服务集团收入为约4.85亿元，较2021年同期增加6.3%；毛利润为约1.54亿元，较2021年中期下降6.9%；毛利率为31.8%，较2021年中期下降4.5%；利润为约8860万元，较2021年中期增加22.0%。

  同期，其总签约面积4800万平方米，总在管建筑面积约3260万平方米。

  德信服务集团的营收与规模，与佳源服务（01153.HK）相差不大。

  2022年上半年，佳源服务实现收入4.60亿元，较2021年同期增加约18.9%；录得毛利约1.45亿元，较2021年同期增加约19.5%；毛利率约为31.6%，而2021年同期约为31.5%；净利润约为6870万元，同比增加约12.7%。

  同期，佳源服务的合约建筑面积约为6190万平方米,在管建筑面积约为4250万平方米。

  此前佳源服务欲卖身金科服务（09666.HK），有知情人士曾透露，这笔交易的对价为2亿美元，折合约13.3亿元。

  不过，按照佳源服务2021全年的1.042亿元净利润计算，彼时金科服务为其开出的收购PE约为17.36倍，略高于市场的均值。

  据乐居财经《物业K线》统计，今年上半年，华润万象生活等上市物企一共发起了28单收购，其中为物业服务公司标的、且可计算收购PE的有12单，平均收购PE约为13倍。

  按照德信服务集团2021年全年的1.1亿元净利润计算，以市场平收购PE和金科服务曾经开给佳源服务的收购PE为参考，德信服务集团100%股权的可售价格或在14亿元-19亿元左右，折合约1.99亿美元-2.71亿美元。

  德信中国的美元债展期

  与其他出卖物企的地产老板一样，胡一平出售德信服务集团为德信中国“回血”的举动也充满无奈。

  半个月前，11月18日，德信中国发布公告称，拟将其2022年到期的9.95%优先票据进行交换要约，该票据尚未偿还金额约3.48亿美元。这也是德信中国目前存续的唯一一笔美元债券。

  根据公告，德信中国将就至少约3.13亿美元或现有票据未偿还本金额的90％开始交换要约。现有票据的交换要约于2022年11月18日开始，并将于11月30日下午4时（伦敦时间）届满。

  11月28日晚间，德信中国发布公告，再次调整旗下这笔美元债的交换要约条款，并表示受限于交换要约的完成，支付同意费的截止日期由2022年11月25日伦敦时间下午4时延长至2022年11月30日伦敦时间下午4时，实时生效。

  根据公告，德信中国为这笔美元债增设个人担保。即，胡一平愿提供个人担保，以担保德信中国及附属公司担保人在新票据项下的责任，以及德信中国在上述提前支付第二次应计利息付款的责任。

  不过，即使德信服务集团能够找到买家，能够卖出19亿的价格，也并不能完全覆盖德信中国的这笔美元债。

  根据德信服务集团2022年中报披露，截至今年6月30日，胡一平及其妻子魏佩芬，通过盛富国际持有德信服务集团53.48%的股权。

  此外，德信服务16名员工通过凯邦国际持股13.10%、投资管理人华安基金有限公司（简称“华安基金”）持股占比7.13%，以及IPO引入的战略投资者沈月华夫妇持股5.4%，其他公众持股20.89%。

  其中，华安基金的委托人分别是浙江华媒投资有限公司、南都物业服务集团股份有限公司、杭州瑞扬供应链管理有限公司，分别持股占比3.14%、0.66%、3.33%。