乐居新媒体 刘真  发自南京 从“自由”选择到“强制”买包再到“买房送装修”，南京楼市经历了什么？

  年关将至，一直以来被开发商视为“利润增长点”的精装升级包可能不再像以前那样“强买强卖”了。

  就在近日，坊间传言：河西南某央企豪宅盘，可能不强制买升级包，首付最低3成起。没错这一次，又是保利。

  在我们印象中，升级包推出在2020年8月，如今算起来也有2年多了。执行这两年多来，基本上每个楼盘捆包销售，已经是默认的操作。

  可是，偏偏在年底房企抢跑之时，河西南竟有房企打出不强制买包的口号，首付最低3成起。用网友的话：那可是首付8成买房靠摇号的河西啊，是噱头？还是福利？

  河西南央企楼盘喊出“装修包可不买，首付最低3成”案场回应：属实

  据悉，近日河西南某央企纯新盘首开在即，有知情人透露“装修包可不买”，首付最低3成起。

  经了解，这家楼盘是位于河西南的枫璟雅园，今年7月份南京二批次土拍别奥体建设“触顶”摇号拿下，楼面地价35668元/㎡，毛坯限价4.8万/㎡。

       由奥体建设、颐居建设、保利、新睿四家房企联合开发，打造5栋17-25层住宅，保利负责操盘，小区内还配建一所幼儿园。

     11月30日晚，临近下班前，枫璟雅园领取7、9号楼销许，共计102套房源，户型建面约128、143㎡，全装修均价49072元/㎡，另有3800元/㎡升级装修包，加包后均价52872元/㎡，明日上午9点开始报名。

 如果不买装修包，按照最小面积112㎡来算，最低总价约550万，是目前河西南继嘉璟峰之后最低上车门槛。不过，112㎡户型并不在首开之列，预计放在第二次开盘推出。

  在过往河西开盘项目中，“首付8成、装修包必买”已成为业内共识。虽然此前有个别楼盘调低过首付，降价促销，但不买包的情况并不多见。

  针对项目“可以不买装修包”这一传闻，乐居新媒体也咨询了枫璟雅园案场销售，案场表示情况属实，最低可3成。

     据了解，枫璟雅园为保利3.0版产品，在外立面用材和小区景观设计方面都做了升级，外立面以干挂铝板搭配大面积玻璃，线条感突出，不论在质感、光泽、耐用度上效果都更佳。景观以“森系花园”为主题，设置了中央会客区、全龄主题IP乐园等模块。

    此次项目公开了128㎡（清水）和143㎡（软装）两种户型样板间，整体展示面还是不错的。子母门入户，松下四合一指纹密码锁，玄关柜采用编织压纹木饰面，南向观景阳台全景落地封闭交付，餐客厅地面通铺90cm*180cm仿石密拼砖，细节上很用心。

建面128㎡（清水）样板间

建面128㎡（清水）样板间

建面约143㎡（软装）样板间

   其实，早在河西南枫璟雅园入市的前一天，同样由保利操盘的江核纯新盘保利扬子萃云台也同样传出过“不买包”的消息。

  经与案场核实后得知，项目装修包原价3600元/㎡，折后只要1000元/㎡（限开盘当天），性价比非常高，认购的人基本都会选择买包，而且开盘后装修包会恢复原价。”

  从萃云台装标来看，升级三大件为大金中央空调、菲斯曼地暖锅炉、兰舍新风系统；厨房选用博世三件套—洗碗机、油烟机、灶具，德国铂浪高的水槽，厦门精卫垃圾处理器；卫生间选用唯宝壁挂式马桶+台盆，高仪龙头+花洒，美妆冰箱，以及全屋智能控制系统等。

    精装部分多选用一线品牌，倘若折后1000元/㎡，其实还是蛮值的。

保利扬子萃云台114㎡样板间

   此外，本周二开盘的南部新城纯新盘保利文华，针对开盘当天选房客户，装修包也有2000元/㎡优惠，从现场人反馈来看，对项目整体装标评价还不错。可见为了年底快速出货、回款，开发商在装修包给足了诚意，既然有统一采购/成本优势，对购房者来说，未尝不是一件好事。

       赚“吆喝”还是真“实惠”？一批楼盘宣传买房送装修包

  河西楼盘尚且如此，一些本来就不太热的楼盘就更难了，一礼拜一套都卖不出去，一个月就卖出去几套，都是常态，开发商也急呢。

  尤其是那些既没有品牌，地段也不占优势的楼盘，开发商只能战略性放弃卖装修包，改送装修包了。

  毕竟，现在主城稍微热门些的楼盘，精装包动辄4000+元/㎡，对于刚改预算有限的客户来说压力不小。

      于终极改善客户，他们有自己独特的装修需求，对房企品牌、地段、户型比较挑剔，一般的装修包可能无法入眼，普通的装修包需求又没有那么强烈。

  所以精装包对于买房人来说具有“两面性”，但是一些性价比较高的项目，装修包有优惠还是可以考虑的。

  客观来讲，装修包退隐江湖绝非朝夕之间，销售装修包乱象，当前依然存在，但相比两年前已经有了明显改善。

  四季度以来，开发商对待装修包态度，发生大转变

  对于主城大多数购房人来说，装修包一直是个令人纠结和头疼的问题。地产新房在严格限价之后，“毛坯+基础装修+升级装修包”在南京各板块遍地开花。

  南京装修升级包的出台始于2020年8月，初衷是给楼市降温，抑制房价过快上涨，促使开发商合理定价，维护市场稳定。

  另外，前两年市场火热时，由精装房引发的消费者维权、房屋质量问题层出不穷，为营造良好的楼市环境，明确开发商装标用材透明化，提升全市品质居住需求，精装升级包应运而生。

  起初新政明确提出，购房人可以自由选择购买与否，不能强制售卖，全装修标准定在1500元-2000元/㎡，而精装包则由企业自主定价。

  然而，伴随着南京“双限”政策的出台，在高地价和限房价的“双重挤压”下，房地产价差缩小，开发商盈利空间受限，为寻求新的利润增长点，不少开发商纷纷选择在装修成本上“做文章”。

  于是前几年，在头部板块开盘经常能看到：“买房搭售装修包，从本应的“可选项”，转化为“必选项”，有些房企甚至把装修包去化与与案场销售业绩考核强挂钩：买包3成，不买包8成等变相筛客手段捆绑。

  且值得一提的是，2021年下半年，南京升级装修包有过一波涨价潮。当时除了河西、大校场等热门板块的装修包价格位于南京装修包市场天花板（4000-5500元/㎡）。各大限价板块纯新盘，也有一定的涨幅。

  比如鼓楼滨江江望润府当时升级装修包高达5000元/㎡；当时两桥、人居森林、汇通路等板块的一批新盘升级装修包价格也直逼4000元/㎡。对于买房人来说，总房款之外，装修包费用少则三四十万，多则近百万，购房成本明显增加。

  这两年，受疫情反复和外部环境影响，房企业绩增速普遍下滑，购房者对于升级装修包的排斥愈演愈烈，楼市也逐渐由传统的“卖方”市场向“买方”市场转变。

  尤其在竞争激烈的头部板块，各大房企年底冲业绩，新盘扎堆出货，市场购买力减少，当开发商连房子都卖不掉时候，自然抓大放小，对装修包的态度也就佛系了。

  写在最后：

  楼市在不断变化，市场需求也随之转变，但最终也会回归理性。“装修包自由”是一个信号也是市场环境作用下的产物。

  其实无论是否取消升级装修包，只要性价比够高，楼盘的产品力真正得以提升，对于行业良性发展有促进作用，都值得大力推广。