紫薇园成交价破纪录、江湾城房价回到三年前?未来,南京豪宅市场谁更坚挺

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居新媒体 4.2w阅读 2022-11-30 16:41

  乐居新媒体 浩然 发自南京

  11月末,气温骤降,寒气逼人,南京楼市却迎来了一波上市潮——十余家楼盘集中领取销许,计划本周入市。不过从报名情况来看,截至11月29日,只有河西的星叶云墅与越秀和樾府报名人数超过房源量,需要摇号,其他项目均平推入市,其中还包括南部新城的两家央企纯新盘。

  显然,河西依然是南京楼市最坚挺的“宇宙中心”,这种优势,在如今的市场低谷中更加明显。鼓楼滨江、江核、南部新城……在近几年南京楼市的发展进程中,不少区域的热度一度逼近,甚至超越河西,但经历了市场波动后,其差距反而越来越大。

  除了新房市场,近期河西二手房市场也颇具看点。

  链家二手房显示,11月上旬奥体新城紫薇园成交了一套174平米的房源,成交总价1280万,单价超过7.4万/平米,打破了该项目成交总价和单价的记录。

  作为“植物园”最新组团,也是收官作的丹若园放风价7万,而河西中顶豪项目海玥花园,今年6月份销售价约7.2万(含升级装修包)。紫薇园,可谓是碾压河西在售及待售的新房项目。

  紫薇园是2014年交付的小区,距今已过去8年左右。除了稀缺的地段,项目在园林绿化、社区管理、建筑品质等方面并不逊色于近年交付的新小区,可谓是历久弥新。奥体新城,也是荣获广厦奖、詹天佑奖、绿色建筑三星认证、江苏优秀住宅金奖等多项殊荣。

  而河西中的海玥名都,今年的成交价格也是稳定在8万以上,相比去年,并没有出现太大浮动。其中,245平米的大户型,成交单价一度突破8.5万,可谓是“面积越大,越受欢迎”。

  有价格坚挺的,也有价格回落的。11月份,仁恒江湾城二期一套153平米的房源以900万的总价成交,单价仅5.8万左右。仅看价格,几乎是回到了2019年的水平。

  不过拉长周期来看,今年下半年以来,江湾城二期的成交单价基本上在6万左右徘徊。加之房主急卖,准备出国,单价在市场价基础上降2千左右,也在情理之中。

  江湾城二期于2012年交付,距今已过去十年。从产品上,特别是户型设计方面来看,与近几年新交付的豪宅项目相比,还是有一定差距的。此外,江湾城二期的二手房挂牌量达到62套,也在一定程度上影响了房价。

  受到大环境影响,进入2022年以来,“降价跑量”成为南京二手房市场的主旋律。即使是河西南、鼓楼滨江、南部新城等相对热门的板块,“房价回到三年前”的情况也时有发生。

  但在南京楼市火爆的那几年,因为房子不愁卖,鲜有开发商打磨品质。

  而过去的这一年多时间,虽然是市场的低谷,但也是南京楼市历史上,产品力显著提升的一年。

  尤其是南京豪宅市场,内卷逐步加剧,产品更新迭代速度不断加快。“买方市场”的到来,倒逼着开发商在产品上投入更大的精力,积极“做加法”。南京市场最难的一年,却也成为了产品力集中爆发的“品质元年”。

  豪宅贵在稀缺,其价值力往往体现在三个方面:地段、品牌、产品。

  从这三个维度来看,今年河西3个豪宅项目值得关注。

 首先想到的是金基朗樾府。从早期的金基尚书里、九月森林,再到大校场的望樾府,通过良好口碑的不断积累,金基如今的品牌附加值,已跻身南京楼市第一梯队,甚至是第一的位置。而朗樾府,则是金基品牌、产品与南京最炙手可热的区域河西,一次比较完美的结合。

  朗樾府10月底首开,206套房源,20天内两次开盘,便基本卖完收官。这种“现象级”的项目,在南京楼市的历史上十分罕见。

  项目在产品设计、细节把控,以及园林、会所方面展现出来高品质,与周边竞品拉开了差距,获得了业内的一致好评。关于朗樾府,市场溢美之词太多,这里不做太多赘述。倒是想谈谈这家企业,买豪宅选对房企非常重要。对于金基,感触最深的一点便是——这家企业坚定且自律。

  做好房子,是一件既费时、又费钱的事情,既要充分尊重合作伙伴的意见,还要坚持原则立场不动摇。市场好的时候,诱惑很多,但凡有一点心不齐,或者不坚定,这个事情都推进不下去。30年,26部作品,金基成功的背后,真的是好事多磨。

  尽管金基在南京有着成功的开发经历,但同银城、弘阳等本土房企不同,金基向外拓展的地产项目极少,依然坚持深耕南京。据知情人透露,老板是觉得还不到时候,金基应该走的更稳一些。

  所以说,优秀企业的核心还是人,是老板和职业经理人的自律与追求,他们坚守住了,才能有良好的企业文化。

  目前,尽管朗樾府收官,但隔壁的涵樾府最快年内入市,有望复制,甚至超越朗樾府的成功。

  谈的有点远,回到原话题上来。另外两个值得关注的项目——栖霞建设的星叶云墅,奥体建设的丹若园。

  “两大建设”都是深耕多年的“老南京”,在买房人中的分量都不低,可谓是各有千秋。

  栖霞建设,前期的项目多分布在城东、城北、仙林等板块,积累了不错的市场口碑。虽然近几年,整体的开发节奏偏慢,但今年迎来集中爆发,江心洲、河西南、城中的三大豪宅项目相继亮相,重返豪宅赛道,其产品力再次得到市场的认可。

  值得一提的是,无论是城中的翰锦院,还是河西南星叶云墅,今年栖霞建设都选择做稀缺的低密度产品,这使得项目占得了先手优势。

  回到星叶云墅,开发商在豪宅氛围的营造上颇下功夫。

  项目主力户型220㎡、280㎡,改善氛围非常纯粹。此外280㎡产品,打造了18米长的三联阳台,“跑道级”的空间感非常震撼;而在家居品牌选择方面,星叶云墅采用了德国顶奢家电品牌嘉格纳、洁具中的劳斯莱斯劳芬、以及德国爱米默橱柜、比利时瑞纳斯门窗、捷仕五金等超一线品牌,直逼中国府等顶豪项目。

  再谈一下丹若园。奥体建设,早期深耕河西,凭借奥体新城“植物园”系列,圈粉不少。近两年,奥体建设的布局也外拓至南部新城、江心洲等区域。从品牌影响力来看,奥体建设与栖霞建设在伯仲之间。

  丹若园的户型面积段从170㎡到265㎡,基本上覆盖了初级改善和终极改善。这个项目给人的感觉就是非常均衡,单拎产品出来,它可能不是南京市场上最惊艳的,但如果搭配上奥体新城的黄金地段,几乎就是难逢敌手。

  从地段的稀缺性和居住氛围来看,在如今河西所有在售及待售新房项目中,丹若园说第二,没人敢说第一。项目位于奥体中心北侧,是河西新城开发最早、配套最为醇熟的区域,整体的居住氛围非常纯粹。这样的地理位置,如果一定要下个标签,可能就是所谓的“绝版”。

  值得期待的是,未来,这一批项目二手房,有望成为河西,乃至南京楼市价格最坚挺的代表。

来源:乐居新媒体

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