番禺又有旧村改造项目被“点名”加快推进。

近日，番禺区城市更新局官方发布了一则消息，该局于11月23日组织石壁（一二三四村）项目相关方案编制单位、合作企业召开项目协调会。

召开会议的目的是：加快推进石壁（一二三四村）（简称：石壁村）旧村全面改造项目。

本次会议上， 番禺区城市更新局听取了前期各部门对改造方案提出的相关意见及修改回应情况，分析讨论当前项目推进工作的具体情况和存在问题，对后续相关工作作了相关安排和要求。

广州旧改“大调整”之前，石壁村旧改处在改造实施方案和拆补方案的宣讲阶段，顺利的话，很快能进行动拆。

但目前，石壁村需要配合历史文化保护、古树古木、拆建比例等要求，重新修改实施方案。至今，旧改一直停留在改造实施方案修改中。

石壁村，作为广州南站片区目前仅有在推进的旧村改造项目，改造实施方案迟迟不落地，直接影响实现广州南站商务区蓝图。

那么，推进旧改工作就需要加速、再加速，一刻都不能等。

01

加速推进旧改

番禺区石壁村，东至东新高速，南至南站核心区石洲路，西至武广客运专线，北至南大干线。

旧村改造范围的总用地面积约104.8公顷，总投资120亿元；其中，村民住宅用地约33.8公顷，村集体经济物业用地约18.7公顷；国有用地约6.9公顷，拟收储完善用地手续的农用地约8.25公顷。

2019年9月，石壁村发布了旧村改造引入合作企业的公告，但因相关报名企业资质审核问题，招商程序停滞了。

同年12月，石壁村再度开展公开引入合作工作，招标要求与首次文件基本无异，但随后又暂停了。

直到2020年7月，该村重启招商工作，保利发展、华发股份、富力地产、奥园集团通过资质审查；最终，富力地产以80%赞成率成功成为合作企业。

有个小插曲，保利是石壁村旧改首次招标时，唯一参与投标的企业，因未按预定流程进行而出现废标。招商重启之后，保利以为是“囊中物”，却遭到其他三家房企的争抢，最终失利石壁村。

石壁村改造效果图

富力地产入场之后，石壁村旧改开始提速。

2021年4月，石壁村旧改开始开展了实施方案编制；同年8月，正式启动旧村改造实施方案及拆补方案宣讲。

根据网上流传的拆补方案显示，石壁村的采用了目前市面上较为常规的拆补标准，回迁最多补3.5倍基底面积，280㎡封顶，弃产标准则为1.5万元/㎡。

随后，广州旧改陷入了“大调整”和古树古木全面核查阶段，石壁村旧改也不例外。

不过，在今年4月份一场内部交流活动中，乐居城更得知，石壁村旧改项目是广州首个得到古树古木保护、历史文化保护下发文件的旧村，旧改目前大部分工作停留在土地整备阶段。

“旧改卡在土地整备阶段已经有8、9个月时间，个别土地甚至长达一年半时间，核心关键是在项目的斑图建库、实施方案、报批方案、土地控规等方面”，一位石壁村旧改工作人员透露。

同时，为了突破现有的瓶颈、加快推进旧改工作，石壁村旧改项目公司早前曾与相关审批部门、历史文化&古树古木专家、旧改产业规划专家等，共同研究改造实施方案修改。

今年9月，石壁村旧改控规终于有了新进展。

广州市规划和自然资源局发布了广州南站石壁组团控制性详细局部调整，主要优化了用地布局与建设量，减少2.04公顷居住用地，减少1.21公顷商业服务业设施用地，总建筑面积维持364万㎡不变。

另一个优化方向则是公共服务设施，完成改造范围内各级别公共服务设施，共配套153处设施，新增独立占地的社区中心。这让新石壁未来将成为更加宜居、出行更便利。

新版控规的出炉，也意味着石壁村旧改离征拆、建设更近一步。接下来的核心工作，无疑是加快控规调整、土规调整方案等报批。

在本次会议上，番禺区城市更新局明确提到，要督促加快这些方面的推进工作。

02

努力摆脱“出站就是村”

放在整个广州南站片区来看，这并非是番禺区首次提及，要加快推进周边旧村改造工作。

今年5月，石壁街道召开了重点建设项目推进协调会，广州南站地区、石壁街、屏二村、某房企出席了活动。会上，街道、村委、企业均表示，希望加快合作协议的补充和修改，加快确定规划调整方案，以及加快项目开发建设速度。

屏二村，又称屏山二村，是一条“十年规划”，目前还处在意愿表决、基础数据摸查阶段，暂未制作片策方案。

去年6月份，屏山一、二村启动了招商更新改造咨询服务商，其中富力下属公司广州扬帆成为候选人；屏山二村同样受到富力的关注，保利、星河也打算争抢。

不过，在广州发布的213个旧村推进项目意见中，屏二村被列入了“暂缓实施”名单中；同时，该村也未出现在广州发布的2022年度城市更新实施计划、前期计划中。

按照推进意见，屏二村旧改要缓一缓。但实际上，街道、村委仍希望加快推进旧改工作。

大洲村旧改项目与屏二村情况相似，其之前也被纳入到“暂缓实施”中。

今年11月22日，广州市番禺区城市更新局发布了2022年11月至2022年12月政府采购意向，涉及到石壁街大洲村、大龙街沙涌村两个旧村全面改造项目基础数据核查工作。

其中，大洲村最近一次动态也要追溯到2021年9月，即启动更新改造项目基础数据调查工作。

两村比计划更快一步，背后说明广州南站片区建设的迫切性，努力摆脱“出站就是村”的标签。

规划上，广州南站片区将构建“1+7”产业组团，分别为：陈头岗组团、石壁组团、广州南站核心区组团、屏山组团、沙湾组团、韦大组团和谢村组团，总占地面积达3154.71公顷。

目前，广州南站片区建设项目，仅有新鸿基TOD项目在支撑着。同时，今年广州第三批集中工地名单中，恒大退地的足球场地块重新挂牌，建设工作才将回归正规。

实现规划落地，重点在于旧改工作上。今年，广州市、番禺区都提到了，要加快推进广州南站片区“三旧”改造、城市更新工作。

广州南站商务区涉及到12条旧村改造项目，包括石壁（一二三四村）、韦涌村、大洲村、都那村、屏山一二村、胜石村、谢村村等。

目前，这些旧村改造工作基本处在基础数据调查阶段。即使大洲村、屏二村都希望加快推进改造工作，然而仍处在很前期环节，离征拆、建设还很遥远。

石壁村，作为目前广州南站片区唯一一个计划名单的旧村改造项目，兼顾着重任，自然需要加速、再加速推进旧改。