江西万科“爽约”青山湖西岸-乐居财经

江西万科“爽约”青山湖西岸

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居新媒体 5.4w阅读 2022-11-29 14:42

乐居新媒体任时建发自南昌

11月29日，10宗地集中出让，总面积352.04亩，起拍总价30.28亿，东湖区、青山湖区各3块，西湖区2块，红谷滩、青云谱区各1块，最终，7宗地成功拍出，5宗底价成交，1宗溢价0.12%，红谷滩八一桥头地块触及封顶地价，进入摇号。

而青山湖西岸两宗地，又流拍了，流拍原因：无人竞价。

坊间疑惑，上个月不是说万科要拿吗？为什么万科没参与？

“半真半假”的市调

2022年10月份，坊间流传出江西万科拟参与东湖区青山北路临青山湖地块开发，现希望针对万科老业主进行购房需求/产品类型/装修要求等进行问卷。根据万科地产对该地块的描述，该地块将于第四季度挂牌，除拥有一线湖景资源外，地块临近七里站地铁站、中骏商业综合体、豫章小学（规划中），配套齐全。地块住宅预计23年中对外销售。

根据对地块位置的对比，江西万科做市调的地块，即为此次出让的青山湖西岸地块其中一宗地。

据了解，在2022年南昌前三次集中土拍中，万科并没有参与竞价，这个消息也被解读为江西万科要有拿地动作。

最终的结果，江西万科爽约了。

从做市调，到不参与竞拍，一个多月的时间，让万科做出不拿地的动作，原因不得而知。

或许，是市调的结果并没有达到万科的预想，“成本账”没有算过来。

“消失”的江西万科

地块遭遇二度流拍

两宗地块并非第一次流拍，

青山湖西岸两宗地第二次上线时，起拍楼面价、地块限价都有较大程度的下调。

DAAJ2022059地块起拍楼面价从8003元/㎡降至6158元/㎡，土地限价从9201元/㎡降至7080元/㎡，降幅约2000元/㎡。

DAAJ2022060地块起拍楼面价从7602元/㎡降至6132元/㎡，土地限价从8742元/㎡降至7050元/㎡，降幅超过1500元/㎡。

地价下调的幅度，加上没有限价，也体现出官方的诚意。

不过，两宗地还是无人竞价。对于房企不买账，问政平台上相关的咨询，或可见端倪。

不少业主今年屡次反应青山湖西岸公共设施进度迟缓，涉及城市阳台建设、高压电网下地、道路建设、红线范围内所涉地块征拆进度迟缓等问题。

以城市阳台为例，这是青山湖西岸最大的规划亮点，2020年2月，项目公布了规划方案，2020年10月，项目用地选址公示，但是数年后，项目并没有任何进展。

万科“爽约”青山湖西岸

2022年年初，有网友咨询项目建设进展，南昌城市建设投资发展有限公司对项目建设相关问题进行了回复。

项目未开工，前期主要是因为周边市政基础设施影响，后续是因为政府在减少项目投资，缓解市政府财政压力，因此项目要分近、远两期来实施，近期先仅实施地面绿化景观部分，暂不实施地下车库及城市阳台云桥主体和两座市政桥梁。

也就是说，立体的城市阳台，变成了地面公园，对于景观和城市界面的呈现，大打折扣。

或许，公共配套的迟缓，让万科等品牌房企有些“望而却步”。

从2016年，融创&市政、中海接连落子青山湖西岸到2020年中骏、2021年彰泰，5年的时间，青山湖西岸只卖了4块地，开发进度迟缓。

万科“爽约”青山湖西岸

江西万科“运气不佳”

除了对青山湖西岸区域发展没有过足的信心外，江西万科本身也在消化2021年的“冲动”。

据乐居新媒体梳理，2020年至2021年期间，万科在南昌共拿到4宗地，其中2021年拿到3宗地。

这4宗地分别位于湾里、南昌县、新建区、青云谱，面积合计564.453亩，共花费了34.54亿元，最高溢价率达到59.63%，为新建区地块。

万科“爽约”青山湖西岸

事实上，万科也有些“运气不佳”。

在2021年上半年狂拿地，到了2021年下半年，市场急转直下，2021年9月，南昌市便出台了《南昌市“限房价、限地价”出让住宅用地使用权交易规则（试行）》。

新规则要求“限房价、限地价”住宅用地在出让方案中一并明确房屋销售价格上限和土地竞价上限。采取“网上拍卖+随机摇号”复合交易模式组织出让,当“网上拍卖”最高报价超过竞价上限时,通过随机摇号方式确定竞得入选人。

根据2022年的实际操作来看，土地最高溢价率均设置在不超过15%，同时越来越多的地块“不设置明确的销售限价”，这也就意味着，上述万科溢价率达到59.63%的情况，不复存在。假如万科赶上了这趟车，那么新建区地块至少可以帮万科省下1.12亿元，按照万科四季光年对外报价11000元/平计算，相当于100套建面100㎡的房。

更重要的是，2022年，南昌县、新建区新房市场比较难，降价促销都很难卖动。在万科2021年的三个盘中，除了青云谱的万科四季都会通过促销带动了一些销量之外，万科江右东方、万科四季光年的销售量都不太理想，特别是万科四季光年，有中介直言，万科这个盘估计会熬成现房。

万科不拿地，也并非首次。

2017年至2019年的3年间，万科没有在南昌通过公开招拍挂拿任何一宗地。

不过与当下不同的是，当年的万科是主动，采取的是收并购或者合作开发的方式，来控股、开发项目，这其中就包括万科璞悦里、万科玖里、万科公园里等项目，另外又与华侨城、南昌轨道交通集团、鸿海合作开发了华侨城万科世纪水岸、地铁万科时代广场、鸿海万科天空之城。

此一时彼一时，万科的难题，其他房企也无解。

来源：乐居新媒体