文/乐居财经 林振兴 曾树佳

  接连几天，不少房企负责人忙得团团转，签约签到手软。例如，万科23日与交行、中行、农行达成战略合作，24日与工行、建行、邮储银行达成战略合作。

  另一边，银行也罕见在官网官微发稿，提供给房企意向性授信金额，似乎在积极表态：我在努力借钱给开发商，支持房地产健康发展。

  据乐居财经统计，截至11月25日，交通银行、中国银行、建设银行、工商银行、农业银行、邮储银行等六大行，合计为18家房企授信16550亿元，动作之密，力度空前。

  出手最阔绰的当属工行，直接撒币6550亿元；而最大宠儿则是万科，获得了6大行超3000亿元的意向性授信。更有银行负责人对媒体放话，后续还将开展第二批全国性房地产企业合作签约工作。

  之所以，银行救市的步伐来得如此之坚决而迅速，是因为“史诗级救市”的金融16条也正式出台了。其中第一条就是——稳定房地产开发贷款投放，并强调：坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

  仿佛一夜之间，苦盼甘霖的房地产等来了一场大雨。而“一视同仁”这四个字，也让不少于水火煎熬之中的房企似乎看到了希望。

  但仍有人质疑这是一场“表演性救市”，因为受益的民营房企还是优等生，主要集中在万科、龙湖、碧桂园、美的置业、合生创展、滨江等几家。

  而暴雷房企就没那么幸运，像恒大、华夏幸福、蓝光、泰禾、佳兆业等则没有出现在此次授信名单队列中。“就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说，是好事。已经旱死的庄稼，就没你什么事了。”业内人士调侃道。

  再者，那些获得银行授信的房企，并不意味就拿到了真金白银。授信如同盲盒，里面装的是什么都是未知数。所以看似钱来了，地产老板可以松口气，但在未来的答卷里，或许他们每一个人都不轻松。

  毕竟房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路，即使万亿放水，能缓解目前的现金流问题，但假如楼市持续低迷，房企回款内生动力不足，再多的操作都白搭。

  银行开闸万亿救市

  连续三天，国有大行出现了排队给房企“发钱”的盛况，且额度巨大。

  先是11月23日，交通银行为美的置业和万科分别给了200亿和1000亿的意向性综合授信额度，其用途包括开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。

  同日，中国银行与万科、龙湖、碧桂园签署了《战略合作协议》，并向这三家房企分别提供1000亿、600亿、600亿的意向性授信额度。

  中国农业银行也不甘落后，23日下午立马与万科、中海发展、华润置地、龙湖、金地五家房企举行银企战略合作协议签约仪式。但该行比较“内敛”，并未披露具体的授信金额。

  紧接着次日，银行还在持续向房企慷慨“发钱”。11月24日，“宇宙第一行”中国工商银行出手阔绰，其与万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家全国性房企，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

  晚间，中国邮政储蓄银行分别与万科、龙湖、绿城、碧桂园、美的置业签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。其中，碧桂园获邮储银行500亿元综合授信支持，加上工行、中行，它获得总授信额度超1500亿元。

  此外，建设银行邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会。它的授信对象覆盖面更广。与8家房企签署了合作协议，包括央企中交建，地方国企首开、越秀，以及民企万科、龙湖、美的置业、合生创展、大华。

  直至25日，中国银行仍在继续加码，表示本周与万科、碧桂园、龙湖、中海、华润置地、招商蛇口、金地、绿城中国、滨江、美的置业等十家房企签署《战略合作协议》，提供意向性授信金额合计超6000亿元。

  这样算下来，银行对房企的信贷规模已达16550亿元规模。其中，“优等生”万科一如既往受欢迎，6大行均对它提供融资授信额度，合计授信额度高达3000亿，可谓拿钱拿到手软；其次是龙湖、美的置业获得5家银行授信。

  这波利好消息很快在资本市场上得到反馈，地产股又红彤彤了一片，11月24日收盘，碧桂园涨幅20.43%，旭辉涨幅18.35%、美的置业涨幅16.98%，接着25日地产股和物业股也一路上涨。

  有意思的的，国有银行清一色将“橄榄枝”伸向国央企，以及相对优质的民营房企，它们的共性是均未“出险”。

  但这仅仅只是开始，业内人士预测，“11月下旬和12月份，其他一些房企也将获得更大的支持，尤其是销售排行在TOP20-70的房企，更会积极和银行机构合作，以改善流动性问题。”

  不仅是国有大型银行，12家股份制银行也开始动了起来，分别结合自身情况进行细化部署，做好受困房企风险处置。

  根据银保监会相关部门负责人介绍，“银保监会要求股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁，通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持，坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。鼓励各行优化内部授权，提高审批效率。”

  这也让很多业内人士看到了希望，“因为很多民营房企其实就是死在突然的抽贷断贷上，此次监管层终于开始对症下药了。”

  同时，银保监会还表示，已有股份制银行向部分房企开展保函置换预售资金的业务，例如佳兆业。据乐居财经悉，中信银行通过并购和信托模式，化解佳兆业有关存量出险项目。

  之所以，银行开足马力为房企融资保驾护航，是因为“史诗级救市”的金融16条也在11月23日晚正式由央行、银保监会披露。

  在这份《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（“金融16条”）中，第一条就是——稳定房地产开发贷款投放，并强调：坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。

  此外，央行行长易纲在2022年金融街论坛年会上表示，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。

  就连一向警惕地产泡沫的银保监会主席郭树清，也转变态度，开始力挺地产，他表示，“我国仍然处于城市化的高峰时期和乡村振兴的起步阶段，全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。”

  数据显示，1-10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元，为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。

  并非“一碗水端平”

  新的文件中，一句“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”的表述，似乎在传达着前所未有的信号，让一众民企地产人，精神为之一振。

  因为国资阵营与民企阵营，向来犹如两个世界，在融资便利度、融资成本上，均有着较大的差异。行业风调雨顺时尚且如此，“雨天”的时候，金融机构“收伞”，更凸显两者融资体量与成本的落差。

  房企的融资种类一般包含银行贷款、票据、公司债、资产证券化等。其中，银行贷款对于房企来说尤为重要，无论身处哪个阵营，很多地产商的银行贷款体量，都超过总有息负债的一半水平。

  但调控期内，民企从银行借来的钱普遍有所减少，该项融资处于净流出状态。

  比如，金科股份去年年末的银行贷款存量为419.39亿元，今年中期便降为351.66亿元，降幅为16.15%；荣盛发展去年还有296亿银行贷款，半年后也减少了17%至245.7亿。此外，阳光城、泰禾等也有类似的现象。

  一位民营房企的财务负责人对乐居财经表示：“公司的开发贷都多少年没新增了，一旦有具体项目逾期，就不太可能做新增。”换言之，出险房企更容易被银行“断供”。而近日的中梁，不但没能等来银行的源头活水，反而还遭遇银行的清盘呈请。

  相反，中交地产截至今年中期的银行贷款，相较于去年年底提升了21.71%至280.96亿，招商蛇口该项数值也增加了7.62%至1263.51亿。这在一定程度上，说明在过去的半年内，银行支持国央企的力度，明显要大于民企。

  中交地产上半年实现归母净利润8425.4万元，同比下降47.87%，尽管业绩仍不理想，但它的融资依旧顺畅。由此可见，国资的背书，可谓是价值连城。

  除了能获得融资增量之外，国央企的银行融资利率，也比民企低了不少。A股房企中，有披露银行贷款单项利率的并不多，乐居财经翻阅了7家样本房企发现，金融街、中交地产、招商蛇口的银行贷款利率，最低为1.6%，最高也仅为7.05%。

  而金科股份、阳光城、泰禾、荣盛发展等的银行贷款利率，最低为3.3%，最高却达到10%以上，为荣盛发展的11.07%。

  不过，银行向来有自己的风险判断，在稳健的国资，与经营不确定性较大的民企之间做出选择，无可厚非。未来，国央企的融资优势，还将继续存在，而且不只是银行贷款，其他融资方式也是如此。

  因此，回过头看，“金融16条”中提及的国企、民企一视同仁，并不是说两种不同性质的企业能享有同等的融资体量与成本，而是要矫正之前银行过度的风险偏好，避免继续一刀切地忽略民企的融资需求。

  据统计，此次银行授信开闸，已有超过18家房企受惠。18家房企均为百强房企，其中8家为民企，10家为国央企，较为平衡，更体现了此次“一视同仁”的基调。

  前期合计4000亿的保交付政策资金，更多支持在项目层面，与此不同的是，近期第二支箭、商业银行的万亿资金支持，则更加聚焦于公司层面，表明供给端政策已向“既保项目、更保主体”转变。

  授信容易放款难

  去年至今，在违约、暴雷如潮的地产圈内，银行等金融机构都绷着敏感的神经，这才有了广发银行宜兴支行申请诉前财产保全，请求冻结宜兴市恒誉置业、恒大地产存款约1.3亿元或查封、扣押其他等值财产。

  法院认为，广发银行宜兴支行以情况紧急，不立即申请保全，将会使其合法权益受到难以弥补的损害为由，向该院申请诉前财产保全符合法律规定，便通过了这项申请。此事轰动了地产圈。

  不止广发银行，过去一年多以来，很多银行都翻脸不认人，与开发商撕破脸，将其告上法院。而“控地产”也成为银行新的方向，各家均在不同程度降低房地产投入。因为谁也不想总是过着“讨债”的日子，为计提损失、坏账而提心吊胆。

  但现在银行的态度在转变。先是3月，招商银行，兴业银行、浦发银行、交通银行、广发银行、平安银行相继向地产“开闸放水”，积极响应监管层鼓励商业银行支持房地产收并购的号召，形式除了提供并购贷，还有发行并购债券等。

  再到11月，六大行合计将为房企授信16550亿元，动作之密，力度空前。而此次银行万亿“大放水”，相较于2008年的“四万亿”，此波仍以防范金融性风险为主。

  虽然“金融16条”特别强调对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。但是，业内人士表示，融资授信在房企间泾渭分明，很多房企甚至都没有“参赛”资格，因为银行投放贷款时，需要抵押物以及保证金。

  但很多暴雷房企活到现在，能抵押的早就抵押了，已经没有资产做增信了；就算能拿出手的抵押物也是残次品，而且现在抵押物价值缩水严重。一位出险房企内部人士透露，“银行开闸与我们并没有多大关系，放宽融资的还是那几家优质房企，我们目前重心仍以保交付为主”

  换言之，“金融16条”的初衷是与房企融资及化解债务风险及保交楼相关，防范金融风险扩散，而非拯救暴雷房企。就好比下雨了，这对田地中在旱季中存活下来的庄稼来说，是好事。已经旱死的庄稼，就没你什么事了。

  另一边，哪怕有开发商领到银行动辄几百亿甚至上千亿的授信，但并不等于直接融资，它只是初步评估可以借的额度。

  以往，不少房企总部每年会与银行总部协定一个总授信额度，但实际贷款投放多少，就要看房企的实力和银行落实的情况，毕竟各家银行的风控标准和容忍度都不一样。

  “有一家前二十开发商对外号称自己都有近千亿授信，但最后还是暴雷了。可见授信容易，但并不意味能真正拿到钱。”业内人士指出。

  如果真能有部分信用贷款落地，甚至能做前融来拿地，不仅可以缓解房企现金流，还能激活土地市场。但现在有种拆盲盒的感觉。“你并不确切知道你的盲盒里装的是什么。所以，看到钱来了，也许可以松口气，但在未来的答卷里，我们并不轻松。”在一些地产人看来。

  眼下，万亿融资风向的到来，确实能缓解房企的偿债负担，这促使了地产股市、债市有了“久旱逢甘露”的狂欢。但也有不少人认为这场狂欢有待商榷。

  因为房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路，即使万亿放水，能缓解目前的现金流问题，但假如楼市持续低迷，房企回款内生动力不足，再多的操作都白搭，而寒冬仍将持续。