文/乐居财经 邓鑫妮

  数条写有“封顶大吉”的红条排布在花桥·中骏世界购物中心外围，这座开工一年多的建筑迎来了封顶时刻。

  对中骏商管（00606.HK）来说也是个好消息。受中骏集团拿地减少影响，上半年其开业前管理服务收入同比减少8成，提供开业前管理服务的商场数量从24个减少至7个。

  中骏集团项目减少刺激着中骏商管，为了加快交付进度，中骏商管不惜借钱垫付资金。

  11月24日，中骏商管公告称，其全资附属公司上海中骏商业管理有限公司（简称“上海中骏商业”）同意向上海中骏置业有限公司（简称“上海中骏置业”）垫付不超过9亿元的贷款。

  这是一笔关联交易，上海中骏置业是中骏控股的全资附属公司，而后者亦持有中骏商管股份。

  中骏商管表示将用内部资金拨付这笔贷款，约占其手中现金的三成。不过中骏商管也表示不会动用上市募集资金，如果刨去募资净额，中骏商管手中的现金覆盖贷款后约剩下2.7亿元。

  今年上半年，中骏商管营收已然减速，毛利和净利也在收入缩水中下滑，低于去年同期。

  值得一提的是，目前保持“零违约”记录的中骏集团，却多次遭机构下调评级。

  一方面，其多次利用内部资源持续偿还资本市场融资进一步削弱了流动性；另一方面，仍有年底和明年4月到期的资产支持证券和离岸债券，但是撤销评级的中骏集团已难以在国际资本市场融资，只能打起子公司的主意。

  三成现金做贷款

  中骏集团找中骏商管借钱，这一天还是来了。

  如果从中骏商管手中现金来看，这笔借款绰绰有余，但其表示不会占用上市募集资金，那么中骏商管几乎拿出手中除募资净额外大部分的资金来为上海中骏置业纾困。

  截至2022年中期，中骏商管现金及现金等价物约为29.3亿元，其中约有19.25亿港元（折合约17.6亿元人民币）为未动用的上市募资。

  减去上市募资，中骏商管现金剩余约11.7亿元，再借出9亿元，则只剩下2.7亿元。

  然而，这也不是中骏商管第一次为中骏集团提供贷款。

  与去年末相比，今年中期中骏商管贸易应收款增长68%，除去物业管理服务的应收款，还有一部分来自信贷应收款，中骏集团就是客户之一。

  中骏商管表示，提供贷款将为其带来额外收入。对于盈利能力减弱的中骏商管而言，这确实是一笔不小的收入。

  按两年时间计算，9亿元贷款年利率为7%，利息约为1.26亿元，相当于近半年的净利润。

  上半年，中骏商管营收增速放慢，毛利和净利同比均有下跌，其中ROE跌幅明显，同比下跌79.5%。

  中期财报显示，中骏商管2022年上半年收入6亿元，同比上浮4.4%；毛利2.5亿元，同比下跌11.9%；净利1.37亿元，同比下跌11%。

  对于商管著称的物企而言，一般商管的营收能力要强于住宅物管，中骏商管恰恰相反，商管的毛利拖了后腿。

  中骏商管主营商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务，截至2022年6月30日，两项业务的毛利分别为9180万元和1.6亿元。

  商管毛利与上一年相比骤减48.7%，紧接着业务毛利率也减少18.6个百分点至45.2%。其表示，受到中骏集团最近逐渐减少购买土地的影响，公司开业前管理服务收入大幅减少。

  多次下调后主动撤销评级

  中骏集团还外债无疑是积极的，但频频被机构下调评级，目前已主动要求撤销评级。

  上个月，中骏集团提前支付了20亿元公司债回售资金，9月底至10月末，合计兑付三笔美元债的利息，约5000万美元。而在7月，中骏集团就“20中骏02”公司债券完成了9.54亿元回售兑付，更早之前的2月份，提前偿还5亿美元债券，并表示，其年内已没有其他到期的美元债。

  在这期间还有一个小插曲，标普下调中骏集团控股评级，随后应公司要求，标普撤销了中骏集团控股的发行人信用评级和发行评级。

  10月21日，标普将中骏集团控股的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CCC+”，同时还将公司未偿高级无抵押债券的长期发行评级从“CCC+”下调至“CCC”。

  今年9月，标普已经下调过中骏集团长期主体信用评级，同期，穆迪也下调了评级。

  评级撤销前，标普和穆迪均给出负面评级展望，即他们认为中骏集团信用指标和流动性将在未来一段时间内恶化。

  撤销评级也意味着中骏商管难以在国际资本市场融资，将进一步缩小其融资口径。不过也有业内人士表示，即便不撤销评级，房企也很难在国际市场融资。

  此外，数据显示其合同销售疲软，但对资金的渴求并未降低。

  乐居财经《物业K线》了解到，中骏集团有一笔12.8亿元的资产支持证券将于2022年12月到期，同时还有一笔5亿美元的离岸债券将于2023年4月到期。

  2022年1月-10月，中骏集团连同其合营公司及联营公司累计合同销售金额约502.39亿元，累计合同销售面积约410万平方米，同比分别减少44%和35%。

  “借钱”的隐患

  给地产方借钱，中骏商管不是个例，不同的是有些物企走的是明账，有些走了“暗账”。

  殊途同归，都是为了给地产方纾困。

  7月31日，金科服务发布公告称，将向金科地产提供不超15亿元借款，借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止，年化利率8.6%。  

  事实上，还有很多未主动报备，最终在财务审核时被抓住了小辫子。恒大物业、奥园健康和鑫苑服务的资金也曾被违规占用。

  恒大物业134亿元被银行强制执行是目前物管行业爆出的最大一笔，由2021年年报延迟刊发牵出了之后的一系列停牌、调查、高管辞职等事件。

  根据初步调查结果，恒大物业这笔资金质押相关的贷款，通过第三方（扣除费用后）回流至了中国恒大，用作其一般营运，预计中国恒大将通过转让资产予以恒大物业抵消相关款项等。

  奥园健康也有多笔与母公司中国奥园的资金往来。调查结果显示，概而言之，奥园健康与母中国奥园资金往来过程中，有违反上市规则，但已经悉数偿还付清；而数项匿名指控则与实际情况不符合，其中就包括为母公司提供40亿财务担保。不过，也有业内人士表示证据有漏洞。

  资金被地产方锁住，牵动着投资者的心绪，本就不坚实的信任或许会被继续拉低，而对于物企自身而言，钱装进别人的口袋，安全性就是值得注意的一环。