乐居新媒体 任时建 发自苏州 对于首次置业的刚需一族而言，一定要明确自己或者家庭当下核心的居住需求。

  苏州市场已经进入改善时代，改善型需求占到市场的6成以上，核心区的新房项目无论是户型还是价格，都与刚需相去甚远。据苏州乐居君不完全统计，价格“亲民”的新房项目主要分布在吴中区、吴江区、相城区及新区乡镇板块，具体详见下表。

  从上面这个表可以看出，苏州市区200万级以内的新房楼盘一共约50个，按板块来看，主要集中在太湖度假区、运东、甪直、汾湖、盛泽、黄埭、渭塘等板块，距离主城区都有一定路程。卖得较好的刚需盘，主要原因有承接核心板块的外溢、产品有亮点、离地铁近，以及超高性价比等。我们以渭塘为例，其与苏州高铁新城相距很近，受到的辐射较大，吸引了万科、保利、金科、建发等品牌房企进驻，刚需的价格加上出圈的产品，使得板块内前几年开盘的项目都卖的不错。

  目前渭塘板块200万级以内的新房楼盘有2个，分别为万科星遇光年、湖畔春晓花园。下面，我们就从品牌、产品、户型、地段配套等方面分析比较一下这两个楼盘。

渭塘实景

  品牌PK

  万科星遇光年由万科与天地源合作开发，万科是地产行业龙头企业，领军地产行业30余年，深耕苏州17年；天地源——上市国企，上市19载，布局全国六大经济圈，在苏州18年也独立开发了10个项目。交付后，万科物业负责小区护卫队员、保洁员以及维修、收费人员的日常管理。截至目前，苏州万科在过去的17年已累计交付36个住宅项目、3大社区商街、11大产业办公园区，交付户数超16.6万。11年前，苏州很多购房者对万科的印象来自于一句话“这辈子总要住一次万科”。

万科星遇光年项目分布图

  湖畔春晓花园由金科、新城、阳光城联合打造，小区物业是金科物业。金科成立于1998年，在地产行业综合排名第16位，连续多年跻身“中国企业500强”；截止2022年10月25日，2015年在A股上市的新城已进入全国143个大中城市，开发中或已完成项目超700个；阳光城今年遭遇暴雷危机，上半年销售暴跌近76%。

湖畔春晓花园项目分布图

  产品PK

  万科星遇光年容积率约2.3，绿化率37%，主推高层（22F/23F/25F），2梯4户，全装修交付，总户数834户；车位数1114，车位比1:1.34；物业费2.89元/㎡/月。

万科星遇光立面效果图

  湖畔春晓花园容积率约2.5，绿化率37%，主推高层（18F/26F/27F），多为2梯4户，全装修交付，总户数1229户；车位数1513，车位比1:1.2；物业费2.52元/㎡/月。

湖畔春晓花园立面实景

  万科星遇光年是板块内首个公建化外立面，整体艺术化泛光设计，简约高级的国际建筑质感；湖畔春晓花园围合式布局，自带约2万方中庭景观，业主饭后散步娱乐不出小区就有合适的场所。

  户型PK

  万科星遇光年只有两种户型，建面约100-116㎡，以100㎡户型为例，既有中间户户型，又有边户户型，均做到了3室2厅2卫。

万科星遇光年建面约100㎡户型

  套内格局方正，利于家具摆放，空间利用率高；三开间朝南，采光良好；餐客厅一体，动静分区明晰，互不干扰；朝南双卧均有飘窗，空间层次感强，主卧带独立卫浴，居住舒适；U型厨房，日常使用方便。

  湖畔春晓花园也只有两种户型，建面约101-116㎡，其中101㎡户型也是3室2厅2卫的格局。

湖畔春晓花园建面约101㎡户型

  套内整体空间方正，便于后期家具摆放，且动静分区明晰；三开间朝南，采光充足；大面宽景观阳台，功能多样；主卧套房布局，居住舒适度高。

  地段配套PK

  湖畔春晓花园与钻石邻里生活广场仅一路之隔，临近宝润168广场和建发自带的商业体，地块通过澄阳路自驾直达高铁新城商圈的圆融广场全程9.1公里，用时约17分钟。

  万科星遇光年自驾前往高铁新城圆融广场则相对更近，全程8.0公里，用时可以节约2分钟。此外，万科星遇光年距离相城第三人民医院、珍珠湖小学、珍珠湖幼儿园都相对近一些，并且与东方时代广场也只有一路之隔（如上图所示），后者规划包括一组3层高的购物商业街区、一幢4层高超市和电影院，四幢SOHO办公楼和地下停车库。

  据之前小道消息，东方时代广场招商大概率是长申超市，目前长申超市在苏州有尹山湖店，其开业之后，欧尚金鸡湖店客流量明显减少。

  另据前文所述“仅需165万就能买万科”，2号线北延线站点距离万科星遇光年约1.3公里，也算是近地铁房。

  从预算的角度来看，户型建筑面积相当，湖畔春晓花园总价162-186万元/套，万科星遇光年总价165-200万元/套，你在渭塘买房，到底会多花点钱住万科，还是为实惠选金科呢？