乐居新媒体 任时建 发自南昌

  11月19日，位于南昌朝阳新城的建发缦云，月内第三次开盘。按照建发的宣传海报，该批次房源也基本售罄。

  不过，在该批次房源加推前，一张建发缦云开盘现场挡板的广告词，引发了热议：一辈子总要有套建发房。

  熟知地产圈的人，第一反应便是万科的那句经典推广语：一辈子总要住一次万科。

  一辈子总要有套建发房 PK 一辈子总要住一次万科，在南昌朝阳新城，也开启了“抢客大战”，抢客的目标群体为：南昌有限数量的品质改善购房者。

  朝阳迎“改善”热

  南昌买房看哪里，改善购房选朝阳。

  无论是近两个月南昌楼市的当红炸子鸡——建发“两朵云”，还是常年保持南昌楼盘销冠的华侨城万科世纪水岸，均处于朝阳新城板块。

  毋庸置疑，随着地铁4号线的开通，学校、商业等配套的不断落地，加之超级网红盘的带动，朝阳新城已成为南昌改善购房者必看的区域。

  近期的成交榜单说明一切。

  中指数据显示，2022年1-10月南昌市市场住宅销量同比降幅超过3成。从成交结构来看，改善类产品市场市场韧性较强，2022年1-10月成交均价1.6万元/㎡以上项目成交套数占全市的19.8%，较2021年（15.6%）提升4.2个百分点。改善类产品榜，华侨城万科以销售套数1035套居首。另外西湖区5盘进入前十，均处于朝阳新城，分别为华侨城万科、中粮建发祥云悦府、建发养云、名城紫金轩、建发缦云，其中建发系产品三个。

  而10月份的楼盘榜单，华侨城万科世纪水岸、建发缦云、建发养云占据前三，可见朝阳板块的热度。

  从价格来看，朝阳板块并不便宜。

  以10月的榜单来看，华侨城万科世纪水岸套均299.65万元，建发缦云套均302.78万元，建发养云套均338.74万元，显然比其他板块的项目整体高出不少。

  要知道，南昌房价整体在13000元/㎡左右，可见南昌并不缺高品质的购买力。而在红谷滩、红角洲无新房供应的情况下，朝阳迎来了“改善”热潮。

  不过，毕竟“改善”需求有限，尤其是品质类的改善更不多，为了争取到更多的“购买”，朝阳板块的主要楼盘开启了抢客大战。

  建发“两朵云”周周开盘

  11月19日，据建发缦云发布海报称，三批次建筑面积约138㎡、193㎡产品全部售罄，值得一提的是，193㎡小高层是最后一栋，约8分钟便全部售罄。

  这是建发缦云的第三次开盘，如果加上“兄弟盘”建发养云，那么这是南昌建发“两朵云”的第六次开盘，其中的5次，发生在10月16日之后。

  据乐居新媒体梳理，截至11月21日，建发养云开盘三次，分别为8月27日、10月16日、10月13日，累计推出房源394套，整体去化率100%，房信网备案数据显示，394套房仅剩6套房未备案。据了解，由于建发养云系三限房，因此需要通过公证摇号的方式，对外出售，均价约21000元/㎡。

  建发缦云于10月23日首次开盘，目前已开盘3次，剩下两次分别为11月4日、11月19日，累计推出房源542套，整体去化率78%，备案均价超过21000元/㎡。

  而建发的推盘节奏似乎并未停止。除了上述已经开盘加推的房源之外，11月16日，建发养云拿到3#、15#楼的预售证，共计90套房，按照三限房摇号规则，该批房源的三限房报名登记时间为11月17日-11月24日，摇号时间为11月25日，11月27日开始选房。

  这也就意味着，11月份建发至少还将开盘一次。据了解，“两朵云”合计规划1584户，1034套房拿到预售，65%的房源已入市，而在成交榜上，建发的两个项目是前二常客。

  华侨城万科“保价”88折

  面对建发“两朵云”的来势汹汹，华侨城万科世纪水岸的备案量在11月有些下滑。

  数据显示，在10月份，华侨城万科世纪水岸的周备案量最高达到81套，备案金额最高达到2.51亿元，但到了11月份，也是第44周之后，备案量有所下滑。

  当然，必须指出的是，华侨城万科世纪水岸10月与11月主推的产品并不一样，从套均总价可管中窥觑，在第44周、第45周，套均总价达到450万元。

  据了解，华侨城万科世纪水岸在售大平层6、8、10#，户型建面为190-238㎡，均价29000元/㎡，总价超过600万。

  而华侨城万科世纪水岸似乎有意在规避与建发“两朵云”的直接竞争，

  按照市场反应来看，建发“两朵云”受到热捧的产品是130-235㎡户型，小面积段尤其是97㎡产品相较没那么抢手。而华侨城万科世纪水岸除了主推了大平层，还拿出小面积洋房做特价。

  10月底到11月初，华侨城万科世纪水岸推出年终购房节，建筑面积约108㎡的湖景洋房限量40套，均价18500元/㎡，该批房源为新领预售的11、18、19#楼。

  按照预售房源的一房一价，该批次的房源预售价格普遍在21000-22000元/㎡左右，一楼和顶楼相对便宜，但预售价也接近20000元/㎡，整体预售价的均价在21000元/㎡左右。

  可见，华侨城万科世纪水岸洋房均价18500元/㎡，确实有足够的价格诚意，相当于预售价的88折左右。

  更具诚意的，恐怕是万科的“价保”。

  江西万科出台“保价”政策，以无忧换房的承诺消失降价疑虑，也就意味着，在11月初购房的客户，将是近期万科项目的最低价。

  根据万科释放的信息，官方保价活动一经推出后，市场反馈非常热烈，短短10天销售5亿。而华侨城万科世纪水岸便在江西万科这个联动活动之中。

  而华侨城万科世纪水岸的促销活动仍在持续，10号楼仍能享受到预售价88折的优惠。

  据了解，今年1-10月，华侨城万科世纪水岸备案金额31.14亿元，备案套数1096套，远超第二名13亿元。在仅剩一个多月的时间情况下，华侨城万科世纪水岸已经锁定2022年南昌楼市销售榜首位。

  “老朝阳”江投捡漏

  与建发、华侨城万科相比，位于老朝阳的江投朝阳春天在三大热盘的夹击下，靠着低价格，捡了一些漏。

  开盘前夕，江投朝阳春天打出“单价13399元/平起抢住朝阳”的宣传，11月首开在即，首开购车位4.5万/个。根据售楼处介绍，项目将以装修交付，其中高层主流价格预计在14000-16000元/㎡左右，小高层价格预计在17000元/㎡左右。

  11月13日，江投朝阳春天首开，推出7#高层，1#、6#小高层，主力户型98、114、129㎡，去化177套，去化率88%，其中高层均价15900元/㎡，小高层16900元/㎡。

  综合房价来看，无论是建发“两朵云”还是华侨城万科世纪水岸，其单价要比江投朝阳春天的单价贵至少1500元/㎡。

  而推出房源的面积段也巧妙避开了建发“两朵云”的强势大户型，因此，江投朝阳春天相较更加“刚需”。

  置业顾问也坦诚，来项目的客户，有不少是看完建发养云、缦云之后觉得上车难度、亦或是不想给自己过大压力的客户。

  从首开去化率上看，江投朝阳春天“捡漏”成功。

  事实上，即将临近2022年收官，无论是建发“两朵云”、华侨城万科世纪水岸，还是江投朝阳春天，都在做最后的冲刺。

  而朝阳的改善置业热，恐怕还将持续一段时间。