文/乐居财经  杨宏彬

  恒大科技旅游城的业主们，最近的心情很复杂。

  一个月前，位于武汉市江夏区的恒大科技旅游城迎来交付。对于购买该项目业主，应该算是松了一口气，毕竟现在恒大情况并不乐观，能收房已是万幸。

  但让业主发愁的是，恒大的交付质量并不能让人满意。精装修的厨房，地板铺得不如基础装修，卫生间的装修更是惨不忍睹，就连最基础的卫生都未做…

  要知道，这个楼盘可是当年的红盘，根据克而瑞公布的武汉2019全年商品住宅项目销售榜，巴登城项目楼盘——武汉恒大科技旅游城全年销售3522套，排名第二。

  但有人或许不知道，这个曾经的“红盘”，已经历经了13年的建设，到现在仍未彻底完工，最终闲置土地也在近日遭到了政府的回收。

  11月18日，武汉市江夏区自然资源和规划局发布《注销武汉巴登城投资有限公司未使用土地国有建设用地使用权公告》。

  公告显示，11月16日，武汉市江夏区人民政府决定无偿收回武汉巴登城投资有限公司（下称“巴登城投资”）“恒大科技旅游城”项目11宗未使用土地，相应地块共涉及住宅用地、商服用地，土地面积约为154.28万平米。

  根据企查查显示，巴登城投资为恒大全资子公司，这意味着恒大再有11幅土地被收回。本次无偿回收的为未开发土地，已开发土地不受影响。

  这一消息或许会让恒大科技旅游城的业主感到庆幸，但对于恒大而言，又是再一次的雪上加霜。

  庆幸的是，随着政策方面对“保交楼”的推进，恒大在经历了多宗土地被收回，资产连续遭到处置后，终于也迎来“新靠山”。

  此前，海南省公共资源交易平台挂牌了澄迈县3宗城镇住宅用地。当中对竞得人有明确规定，须承担社会责任，完成恒大悦珑湾“保交楼”任务；以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务。

  恒大悦珑湾项目由恒大在2019年10月，恒大通过收购而来，项目的开发公司为海南信伟房地产、澄迈信伟盛房地产。目前两家公司均由恒大100%持股。项目目前已开发至三期。

  该三宗土地挂牌出让捆绑“保交楼”为海南首例。

  两度易主后的命运

  恒大科技旅游城，可以说是一个非常有故事的项目。

  该项目原名为武汉巴登城，早在2009年6月开始动工，总投资46亿元。项目生态控制规划用地约10000亩，建设用地约6700亩，现有规划计容总建筑面积约130万㎡，其中住宅约88.71万㎡、商服约39.8万㎡、市政及小学约1.59万㎡。

  巴登城的第一任开发商为“广东恒丰投资集团有限公司”，现名为“深圳市恒丰投资集团有限公司”，该公司现有三名自然人股东，其中卢暖培持股80%，张志新、黄建好各持股10%。

  根据当时的宣传，巴登城项目是华侨城集团采用“管理品牌输出”模式，由广东恒丰集团投资开发、华侨城集团规划和管理的大型高端旅游度假项目，该项目全部建成后，预计年营业额将达10亿元，年上缴利税过亿元，提供就业岗位3000-5000个。

  项目高起点，得到了政府的重视，巴登城曾多次被定为湖北省的重点项目，武汉当地更是寄予厚望，计划一期2011年建成，2015年全部建成。

  但武汉巴登城的发展，或许可用高开低走形容。仅在奠基建设一年后，项目便易主。2010年7月，嘉凯城以2.85亿元代价收购巴登城投资51%的股权，获得控制权。

  嘉凯城的进入，把武汉巴登城的工程进度展示在了世人面前。这个早该在2015年全部建成的项目，在嘉凯城2016年的年报中完工建筑面积为0，预计总投资额为100亿元，实际只投了38.19亿元。

  在项目进度几乎为停滞的情况下，嘉凯城又在2017年4月以9.2亿元协议受让了巴登城投资剩下49%股权。而仅在完成全资控股不久后，嘉凯城又将巴登城投资100%股权转给了恒大，而价格却达56亿元，远远高出项目评估值23.38亿元。

  彼时这一笔交易建立在恒大已是嘉凯城控股股东的基础上，嘉凯城短时间的收购又出售，以及超高的溢价，都让人浮想联翩。

  恒大接手后，项目正式改名为恒大科技旅游城，凭借“万亩山湖文旅大盘”和“世界  级IP”的标签，一跃成为武汉当地销量“榜眼”。不过在之后的建设中，项目又传出了施工坍塌事故丑闻，并造成人员伤亡。

  恒大暴雷之后，项目建设更是大受影响。2022 年8月9日，恒大曾对住宅7号地块高层1-8栋、住宅4号地块商业1-4商的交付做出延期通知。

  而本次恒大地块被收回，让这一大型高端旅游度假城未来的命运，变成了未知数。

  被处理的资产

  许家印曾说过，恒大绝不贱卖。但在巨额的债务面前，已经由不得其继续保留资产了，一个个金碧辉煌的项目，只留存在了图纸上。

  上一次恒大抛售土地消息，出现在双十一当日，其转让公开转让T208-0054宗地的使用权、地上建筑物、附着物。该宗地土地面积10376.82平方米，目前处于抵押状态，该交易标的物转让的起始价为人民币75.43亿元。

  该土地是恒大在2017年12月19日拍得，价格55.52亿元，原本打算用于建造恒大深圳新总部大楼深圳恒大中心的。

  根据挂牌公告显示，深圳恒大中心自2021年9月开始停工，停工了一年多，项目还存在包括但不限于基坑变形、渗漏裂隙及积水、钢筋等材料锈蚀、影响片区地下道路建设、临时用地收地、安全隐患等一系列问题风险。

  在今年8月，中国恒大发布公告称，将退还广州恒大足球场地块土地使用权，退地价格为55.2亿元，它预计在这一项目上亏损12.55亿元。这些资金将被用来保交付、并解决恒大和地块直接相关的债务问题。

  恒大海南海花岛项目也是许家印的“心血之作”。按照规划，海花岛将填海面积1.2万亩、总投资1600亿元，是“世界最大花型旅游岛”，截止去年底，恒大已经投进去800亿元，光是广告宣传费就投进去六七亿元。

  而在今年传出的，却是海花岛39栋楼被拆除的消息。处罚缘由为项目违法取得的规划许可证已被撤销，落款日期为2021年12月30日。据最新消息，该39栋楼已建未售楼栋将由拆除改为旅馆、商务金融、零售商业等商业地产用途。

  此外，恒大退地的消息也在频频传出。

  据不完全统计，去年6月至今，恒大系退出的地块或项目已超过60处，分布在安徽、浙江、河南、青岛、四川、海南等地。从土地用途来看，工业、商用、住宅用地均有涉及。

  对于收回的原因，无外乎欠缴土地出让金，或是超过规定的动工开发日期。根据《土地管理法》，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

  事实上，不仅是恒大，连许家印个人的资产也已经遭到了处置。11月初，有市场消息称，许家印在去年抵押的三幢香港别墅的其中一幢，已被中国建设银行（亚洲）接管，市值7亿港元。

  恒大新靠山

  多宗土地被收回，资产连续遭到处置，恒大在保交付上终于也迎来“新靠山”。

  此前11月9日，海南省公共资源交易平台挂牌了澄迈县3宗城镇住宅用地。土地面积分别为5.6万平方米、1.51万平方米及8076.8平方米，对应出让起始价分别为2.6981亿元、6651万元和3728万元。三宗地总面积7.92万平方米，合计起始价3.736亿元。

  据媒体报道，上述三宗出让地正是“恒大悦珑湾项目”所在地块。2020年5月，根据澄迈县自然资源和规划局披露的公示文件，恒大旗下海南信伟房地产、澄迈信伟盛房地产开发建设的“恒大悦珑湾项目”由3个地块组成，项目总用地面积12.14万平方米，总建筑面积43.16万平方米。项目目前已开发至第三期。

  最新挂牌的3宗土地最引起外界关注的是，竞得人需要完成恒大悦珑湾的“保交楼”任务。土地出让公告中对“竞买人资格”有明确规定，与恒大悦珑湾项目有债权债务关系的企业不得参与竞拍。

  最重要的一点，出让公告明确，竞得人须承担社会责任，完成恒大悦珑湾“保交楼”任务，竞得人以形成对恒大方债权的形式出资完成“保交楼”任务。

  据了解，上述3宗土地挂牌出让捆绑“保交楼”为海南首例。公告预估，相应地块“保交楼”任务的出资额分别不低于2.1136亿元、4285万元和3142万元。

  资料显示，恒大悦珑湾的两家项目公司，海南信伟房地产成立于2010年09月，注册资本3000万元。澄迈信伟盛房地产成立于2012年8月，注册资本1亿元。两家公司目前均由恒大地产集团海南公司100%持有。

  值得一提的是，海南信伟房地产、澄迈信伟盛房地产原本均由海南泽航房地产旗下全资子公司。后者由陈见喜、陈冬莉、陈喜忠、林育新分别持股70%、15%、11%、4%。陈见喜为实际控制人。

  2019年10月，恒大通过收购海南泽航房地产手中持股权的方式，进入海南信伟房地产、澄迈信伟盛房地产，并持有了后两者各自55%的股权。随后海南泽航房地产逐渐淡出，并于2021年2月彻底退出了对上述两项目公司的持股。