文/乐居财经 林振兴 曾树佳

  忙着全国各地督战的郁亮，11月16日回到深圳，出席了一场签约仪式。

  这场签约非同寻常，参与方除了万科，还包括了深圳地铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企。朱保全形容到，这是属于“顶流合作”。

  深圳企业之间的合作签约仪式，一般不会有如此多有影响力的企业出席。而此次签约仪式却备受关注，由市委书记和市长见证，常务副市长主持。

  在活动现场，一向理性的郁亮也变得感性起来：“万科的持续稳定健康发展离不开深圳市的大力支持和帮助。”不管是郁亮还是王石，嘴里经常提到深圳这座城市，给予万科的机遇和广阔舞台。

  深圳是万科的根据地，更是福地。从这里起步，这家本土企业成长为深圳国有资本体系的重要一员，成长为世界500强企业，它也深度参与了深圳从一座落后的边陲小镇，建设成为现代化国际大都市的历程。

  但并不是所有房企都像万科一样，如此坚定扎根于自己的根据地。前些年，房地产春风得意之时，许多地产老板并不甘心在大本营驻足，他们都想着去外面闯荡一番，以实现更大的规模野望。在战略的牵引之下，考虑迁都或设置双总部，准备大展拳脚的房企不在少数。

  然而，计划赶不上变化，地产行业的深度调整，让不少开发商的外拓都戛然而止。债务的压力排山倒海，地产商面临流动性、经营问题，不得不将重心撤回老巢，寻求当地政府的庇护。

  去年底，恒大总部从深圳搬回广州；华夏幸福也放弃双总部战略，回到廊坊。此外，蓝光回成都、奥山回武汉、弘阳回南京、祥生回杭州等例子都表明，房企身处困境的时候，无论在外面有多大的布局，也难免会孤立无援，顿时成为“无根之木”，而只有原来的大本营，才是他们最好的“避风港”。

  万科见“圳”

  此次签约背景板上的一行红底白字，透露了七方合作的重要细节。上面赫然写着：深圳市“20+8”产业2000万平方米“工业上楼”厂房空间签约仪式。

  猛一看比较绕口，用通俗语言来说就是，深圳将规划建设20个先进制造业园区，且按照每年建设不少于2000万平方米、连续实施5年的进度，向社会提供低成本产业空间；而“工业上楼”则是在不改变工业用地性质的前提下，让企业在高层楼房中进行工业生产，提升楼宇的容积率。

  作为深圳地产一哥的万科，自然不会缺席这场助力深圳产城融合的运动。

  在业内人士看来，这对于万科的意义显而易见，相当于在地产寒冬之际，落地了一笔大单，“万科将会有更多机会参与到20个产业园区的开发、代建、运营等模块中，每年2000万方的体量，妥妥的一笔大单。”

  实际上，万科与六位合作伙伴之间也早有交集。例如，深圳地铁集团是万科的第一大股东，持股27.88%；人才安居集团和万科在今年1月共同出资，成立了深圳市安居建业投资运营有限公司，发力保障房代建。

  此次万科与6家深圳国资携手，不仅仅是在产城融合方面开展合作，还将在城市更新、物流服务、TOD等领域深入合作，助力深圳的城市发展。

  很多人会好奇为什么是万科，而不是别的深圳房企？

  并不是因为万科体量有多大，更不是因为它位居排行榜靠前，而是因为这家老牌房企深度参与了深圳的发展，记录着这座城市从一座落后的边陲小镇，建设成为一座充满魅力、动力、活力、创新力的现代化国际大都市，并贡献了一己之力。

  而万科与深圳的故事，还要从30多年前说起。

  1980年，深圳特区成立。彼时，福田黄冈村的书记来看望王石，亲口告知他深圳的政策环境已经发生了大改变，现在深圳人可以到香港做生意，也可以把香港人请到村里建厂。整个深圳如同是填海移山改地，一股改革春风再次吹到王石的心田。

  1983年，32岁的王石辞职再次回到深圳；紧接着第二年，他建立了万科前身企业“现代科教仪器展销中心”。

  万科的转变始于1988年，凭借股份化改造过程中获得的2800万元资金，万科正式进入房地产领域，并推出了首个地产项目“天景花园”；1991年1月29日，万科成功登陆资本市场，股票代码000002，成为了中国最早的上市公司之一。

  眼下匆匆30多年时间过去，除去传统的房地产开发以外，万科已在产业办公、物业服务、商业运营、长租公寓、物流仓储等多个城市建设相关赛道上布局，并在参与深圳建设上取得一系列成果。

  例如，在产业空间板块，万科累计为深圳提供约44万平高质量产业办公空间；在代建板块，它为“南山科技创新中心”等5个深圳先进制造业产业空间项目，提供EPC代建服务，总建筑面积约168万平。

  在集中式长租公寓板块，它为华为、鹏城实验室等企业提供8万余间租住公寓；在物流仓储板块，它为比亚迪等制造业企业，提供了全国范围供应链物流服务。

  2017年至2021年之间，万科总资产从1.17万亿元增长至1.94万亿元，营业收入从2429亿元增长至4528亿元，累计分红681亿元。这五年来，万科不仅累计在深纳税446亿元，还创造了不少就业岗位机会。

  另据乐居财经不完全统计，万科在深圳共计注册了超250家公司，囊括地产、建筑、商业、物流、物业、体育文化等领域。

  而万科最困难的时候也是深圳国资站了出来，帮扶了一把。

  早在2015年，万科面临宝能增持，陷入股权旁落的风险。在关键时刻，深圳地铁入主万科，成为其第一大股东，终结了“万宝之争”。深圳地铁背后，正是深圳国资。

  深圳地铁充分给予万科发展空间，多次重申“不对万科设指标，不干预万科管理团队，全面支持万科发展”。在万科2020年度股东大会上，深圳地铁董事长辛杰为万科站台，力挺万科，直言“深圳地铁会长期持有万科股票。”

  此外，近年来深铁与万科合作加速，联手拿下TOD项目地块，并合资成立公司，深化“轨道+物业”。在那次万科股东大会上，辛杰透露未来深铁与万科在物流方面，还将有诸多合作机会。

  数据显示，2019年至2021年，深圳地铁权益法下确认的万科投资收益分别为111.6亿元、111.66亿元和62.82亿元，是深圳地铁利润总额的主要构成，这也让它成为国内最赚钱的地铁公司。而截至2021年底，深圳国资总资产达4.6万亿，其中万科总资产就占比超四成，达1.94万亿。

  重归老巢 

  前些年，房地产春风得意之时，许多地产老板并不甘心在大本营驻足，他们都想着去外面闯荡一番，铺开项目、扩大布局，以实现更大的规模野望。

  在战略的牵引之下，考虑“迁都”或设置双总部，准备大展拳脚的房企不在少数。拥有优越地理位置的北上深，成为了地产商的向往所在。其中，房企“虹桥圈”曾经的扎堆与喧嚣，也由此而来。

  据统计，虹桥高峰之时，曾聚集着40余家房企总部，其中的申虹路，甚至有“地产一条街”之称。各方主体借助地利，尽享人才交流、信息获取的便捷性。

  在上海，世茂、新城、正荣、阳光城等诸多房企，都在一线圈层实现了业绩的跨越，在千亿之路上不断进阶。这股红利，触动了无数后来者，他们纷纷跨出这一步，并对此寄予了更高的期待。

  比如，三年前，奥山控股总部正式乔迁虹桥世界中心柘林空间，奥山集团董事长邬剑刚欣喜之情便溢于言表，称希望公司广纳贤才，大力发展冰雪特色产业；在他的心中，还隐藏着赴港上市梦。

  也是那一年，蓝光首破千亿，开启“上海+成都”双总部、“A+H”双资本平台共舞，完成了集团阶段性的目标。在全国化布局背景下，挖掘新的增长点并持续深耕下去，成为杨铿新阶段的目标。

  除了上海，地处粤港澳大湾区的深圳，也是不少地产人的向往之地。许家印的恒大、林龙安的禹洲、王文学的华夏幸福等，都陆续落足深圳，将其视为延伸“双线”战略的扎根之所。

  然而计划赶不上变化，地产行业的深度调整，让不少开发商的外拓都戛然而止。债务的压力排山倒海，地产商面临流动性、经营问题，不得不将重心撤回老巢。

  去年底，恒大从深圳卓越后海中心退租；紧接着1月，“恒大集团”的牌子也被拆除，人去楼空。许家印将总部搬回广州，举目四望，接盘其烂尾项目、为其债务重组劳心劳力的，还是一众广州国企。

  与恒大类似，较早暴雷的华夏幸福，此前回到廊坊，也得到了当地政府不少支援。在华夏幸福化债、转型轻资产的过程中，廊坊国资不仅为其牵桥搭线，还接手其部分资产，这才有了它后来的顺利“上岸”。

  蓝光发展为了寻求地方政府帮助，也撤回大本营成都。虽然蓝光曾对外界表示“不会撤销上海总部”，但有消息称，其在上海的工作人员已所剩无几，只保留了行政、融资、投资等少数前端部门。

  此外，奥山回武汉、弘阳回南京、祥生回杭州等例子都表明，房企身处困境的时候，无论在外面有多大的布局，也难免会孤立无援，顿时成为“无根之木”，而只有原来的大本营，才是他们最好的“避风港”。

  这令人不由得感叹，无论走得多远，还是回到“家”，才有人为自己排忧解难。

  有根之木

  扎根大本营的重要性，在建业地产身上体现得淋漓尽致。

  成立于1992年的建业地产，至今已经走过了30个年头。“让河南人民都住上好房子”是胡葆森的理想与使命，现已实现了122个县及县级以上城市全覆盖。

  如果轻重资产加在一起，建业在建面积接近5000万平方米，占到河南省市场的近10%。2021年，建业集团实现纳税额71.4亿，位居河南民营企业首位，排名全省前三。

  作为一个河南人，胡葆森对这片土地爱得深沉。他曾在多个公开场合自诩是“朴素的狭隘的河南主义者”，成为媒体人眼中的“河南老胡”。

  “根植中原，造福百姓”，建业集团是河南省商界的一面旗帜，当“河南老胡”有难，政府不会坐视不管。这才有了后来河南国资接手建业的两个文旅项目，河南铁投驰援入股建业的情景。

  以往人们常说，只有全国化布局，才能增强企业抵御风险的能力，现在回过头看，做区域深耕的房企，反而能受当地资源的倾斜，获取较好的生存空间。

  他们对当地市场较为熟悉，开发节奏灵活，可快可慢、可大可小；营销也经常打起组合拳，在市场竞争中游刃有余；最重要的是，其管理半径小，强运营可保障现金流安全，容易夯实自身的根据地。

  近两年表现最为显眼的，当属滨江集团。在行业的深度调整期内，滨江融资、拿地依旧如常。它深耕杭州，在当地拥有较强的品牌力，显示出了较强的韧性。

  与万科一样，滨江也在根据地周边，加强与国资合作。如11月8日，它与金华城投集团举行签约，双方将共享资源、优势互补，在金华市范围内房地产开发等领域进行深入合作，推动项目落地。

  这些在起步期就认准优质区域，持续做价值投资的区域房企，虽然在规模上比不了头部玩家；但在眼下快周转、高杠杆红利消退之时，却反而具备了难得的优势。

  项目布局铺得较开的房企，守着拮据的现金流无暇他顾，给了区域深耕的地产商们“海阔凭鱼跃”的感觉。在土拍市场上，外来的品牌民企身影稀疏，拿地的主体均是地方国企与本地民营开发商。

  房企战略并不是非此即彼，区域深耕的房企眼下过得较好，并不意味着展开布局的房企就是错的，但前者无疑证明了根据地的至关重要。

  由此看来，即使是参天大树，也要从稳固的根部长起，而大本营就是那个“树根”。调控的环境下，外围开始修枝剪叶，此时能汲取养分、发挥优势的，还是那个最初打基础的地方。