乐居新媒体 任时建 发自昆明

  据克而瑞发布数据，截止10月，昆明新房住宅累计存量下滑至859万方，去化周期小幅缩短至21.06个月，为年内最低点。

  从数据来看，新房住宅存量总量及去化周期已连续4月收缩，受成交提速影响，10月的销售率小幅上扬至4.68%，环比9月上升了0.45个百分。

  是楼市转暖了吗？并不尽然。

来源：云南克而瑞

  成交乏力

  这个“金九银十”昆明市场表现不及预期。克而瑞数据显示，9月昆明商品住宅成交面积累计为38.66万方，环比减少8%；进入10月，市场情绪未见明显改善，累计成交40.99万方，总量仅环比小幅微涨6%。近三个月的成交表现基本持平无明显上扬。

来源：云南克而瑞

  价格上，刚刚公布的70城房价指数，10月昆明新建商品住宅销售价格指数环比下降0.8%，同比下降2.7%，这已是年内的8连降，10月新房住宅成交均价下滑至13337元/㎡。主城区域中，西山区以成交均价17266元/㎡位列第一，五华区环比上涨7.98%涨幅居首；从各板块均价来看，翠湖板块以成交均价25241元/㎡在主城区各板块中脱颖而出，成为第一。

昆明70城房价指数走势图

  实际上9、10月份政策端的发力其实并不小。中央层面多项政策集中出台，包括下调首套房公积金贷款利率、部分符合条件城市可下调或取消首套房商业贷款利率下限等，以降低购房者置业成本，同时继续支持房地产企业合理融资需求，保交楼资金逐步落位，稳市场、稳预期的导向更加明确。

  地方层面也持续优化政策工具箱。10月昆明多家银行都已下调首套房贷款利率和二套房首付比例，首套房贷利率最低可以做到3.95%，二套首付比例也从之前的40%降到了30%。

  但政策传导到市场的作用明显没有那么快。紧抓国庆节点，昆明多个项目也推出一口价、特价房源等活动，售楼处人气明显提升，但从整体成交上来看，去化表现仍不及往年水平，整体市场销售依然承压。10月中下旬，昆明多个项目还出现了工抵房、特价房，部分房企专门推出专项“购房补贴”，但反响仍然平平。

  供应骤减

  市场成交乏力的背景下，供应骤减是库存量下降的原因。

  根据昆明市和呈贡区房产信息网数据，2022年10月昆明主城五区及经开区、度假区共发放11张预售证，翠湖一品、西南海上、建投学府、山海原著上宸、绿地滇池国际健康城、朗基紫境府、中交碧桂园映象美庐、恒大云玺、云麓湾、首创未来之城、书香云海等11个楼盘领证，获批面积为290351.18平方米。

  与去年同期37.3万方相比，减少了8.3万方，同比下降22%；与今年9月101万方相比，减少72万方，环比下降71%。

  在这11个项目中，纯新盘仅有建投学府、山海原著上宸2个。

  整体来看，今年昆明纯新盘很少，新增预售还依赖于老盘新推。另外，随着此前停工/烂尾项目的复工推进，部分项目在新资方接盘后重新包装入市，比如W云上（原置地广场项目）、云麓湾等有望在11月份入市。

  成交十强

  从项目表现来看，商品住宅销售榜单书香云海以2.25亿元继续位列第一，胜意嘉园及绿地滇池国际健康城分别以2.04亿元及1.67亿元位列二、三。

  从榜单来看，上榜项目中大多为此前月度榜中的“常客”，如书香云海，已连续4个月获得销冠，山海湾8号一度引领昆明豪宅销售，美的云璟、锦粼天序等项目都为榜单“老面孔”。不难发现，市场淡季销售好的项目，除了项目本身价值优势突出外，背后的营销团队是一支经得起风雨、稳扎稳打，愿意磨炼内功、踏实干事的团队。

  不管是战略制定还是勤奋程度，这样的营销团队在市场低迷期就犹如黑暗中的亮光，带领项目走出了独立行情，只有销冠，才会再次成为销冠。

昆明主城新房住宅成交榜

  不难看出，市场已降至冰点，近期信贷支持力度不断加大，契税补贴、房票等政策敞口扩大，但收效较为微弱。

  不过就在上周，央行、银保监会出手，发布“金融16条”重磅文件，支持房地产市场平稳健康发展。这次的16条，很不一样，力度空前，信息量巨大。涉及措施几乎涵盖了上下游全产业链的金融，对于当前房地产市场也将产生积极且重要的影响，楼市回暖信号明显。结合双11疫情防控最新优化政策，经济和楼市或将迎来一波强劲反弹。

  昆明从政策层面也持续释放积极信号，强化保障整体市场稳定，随着一批停工/烂尾项目的复工推进，这将使得购房者信心逐步重塑，观望情绪有所下降。2022年已接近尾声，期待光亮早点到来。