尽管距离年终还有一个半月，2022年北京房价将定格在微涨5%的位置上。

  数据来源是国家统计局，判断来自乐居新媒体长期对北京房价指数的跟踪。

  微涨5%是一个很合适的价格。

  当全国房价跌跌不休，取消限购和降低利率依然无法刺激交易的时候，北京楼市走出独立行情，保持了强大的稳定性。

  同时，微涨也与适度通胀的经济环境同步。

  全市二手房价微涨5%

  说北京房价微涨5%指的是二手房价。北京是一个以二手房成交为主的城市。最近几年来二手房成交量多是新房成交3倍左右。

  为什么笃定的说北京全市今年二手房价将涨5%呢？

  11月16日，70城数据发布，10月，北京二手房价格指数环比涨0.1%，同比去年涨5.2%；新房价格指数环比涨0.4%，同比去年涨5.9%。

  同比涨5.2%这是截至10月的价格。

  回望一年，在统计数据上，北京房价已经连涨了5个月。但如果排除5月份因疫情影响以99.9数值略跌之外，其实从2021年12月开始就由跌转正，迄今已有10个月。

  10月份微涨0.1，显示房价涨幅已出现明显颓势。考虑进入11月北京二手房成交放缓，挂牌量增加，个别区域成交价已回落，预计环比出现负值可能性较大，12月则可能继续出现负值。

  所以，2022年二手房价格同比2021年的涨幅最终预计会定格在5%左右，上浮5.1%、下探4.9%皆有可能。

  在新房价格上，2022年同比去年涨幅有望超过6%，预计在11和12月两个月里还会继续上涨。

  新房价格上涨，其实并不意外。

  一方面，最近三年里北京新房走出了“限竞房”时代，虽依然有“指导价”，但保持着相当好的市场价持平走势。

  另一方面，北京今年推出了很多高价楼盘，我们看销售排行榜的前三强，三个百亿项目都很贵，天坛府卖13万，学府壹号院卖11.2万，中建壹品学府公馆卖10万。此外，9月底，太阳宫一把售罄90亿的中建玖合府单价11.7万，集中开盘一次性卖了51.1亿的望京樾8.5万。此外今年还批售了13万的恒基天汇。再考虑到12月永丰8.5万的中海项目和大红门中海和金茂两个9.5万的项目要入市。

  以上都远超北京目前大约6万的新房均价。

  所以，统计局数据里，2022年北京新房价格同比去年平均只涨了6%，其实是相当可以接受。

  关于北京房价到年底将是一个什么水平，其实一直以来并没有官方数据。大体上，目前北京二手房价在6万出头左右。有机构统计是6.3万元左右。

  二手成交回落，新房成交有望6年新高

  再来看2022年北京二手房和新房的成交量。

  10月北京二手房成交11209套，环比9月降了21.77%，但同比去年涨了20.01%。这是一个正常的数据。因为十一有一个黄金周，签约量自然比9月底。

  去年10月北京处于楼市上一个低谷，价格环比下跌，成交也少。所以2022年10月二手房成交非常正常。

  纵看2022年1-10月，成交最高峰出现在3月1.7万套，其次是9月和4月1.4万多套，相对低位是5月受疫情封控影响仅成交8260套。1-10月总成交量为12.2863万套。

  预计11月和12月成交量大约在1.2万套左右（目前11月工作日均成交大约480套左右），则预计2022年全年成交量在15万套左右。

  这个成交量将回落到2020年16.88万套以下，大约跟2019年14.5万套持平，比2021年19.2754万套下跌22%

  新房成交量，截至1-10月已成交56987套，距离2021年58429套仅仅差了1442套。

  2022年还剩一个半月，9月23日完成的第三批土拍中至少有6个项目将在12月份入市，且多位于海淀丰台和昌平等好位置，则预计2022年新房成交量将超过2021年58429套的水平。

  总结下，2022年成交量上看，二手房明显回落，新房成交再攀6年来新高。（注：2015年新房成交达82394套高峰）

  二手房成交回落是正常的，因为2021年上半年受全国上涨影响，北京有一波不小的成交涨幅；新房成交量每年小幅攀升，也体现了改善需求的旺盛和市场的平稳。

  2023年北京房价如何走？

  最后的关键是，明年的楼市走势。10万套的挂牌量和11月开始的楼市转冷是否会延续到明年，是否是带动2023年北京楼市走下坡路？

  没有人能准确回答这个问题。

  但可以看看几组数据，来自绿中介半年报告。北京目前二手房成交中,在2022年Q1，有32%的人是全款买房，自有资金在75%。

  “市场需求实、政策严、杠杆低、置换高”这是绿中介总结的北京楼市这几年的基本特点。

  北京楼市的发展趋势是“好地段改善住房趋势增强”。

  市场人士分析，北京挂牌量的增加并不是抛售，而是受23年底卖一套买一套免个税影响，不少老破小需求被激发卖旧买新（次新）。

  但客观上说，因为近几年来，中低收入人口净流出，老破小接盘能力在减弱。

  因此北京楼市分化也将更加明显。

  核心地段，带优质学区，适宜居住的次新房价格还在上涨；老破小或者郊区次新因为缺少接盘者，可能加速下跌。

  另一方面，房贷利率依然有下行趋势，货币也在宽松，所以大跌可能不存在。

  对楼市调控者来说，其实可以看到11月台马效应。即，限购放开市场热度立即上升。

  所以，对于调控当局来说，在目前北京政策严控局面下，如果北京楼市出现明显下跌，可以适度在限购限贷政策面出台相应措施，必然能很好托市。

  如果，北京房价有上行趋势，则可继续加码调控，毕竟跟其他城市相比，北京还不是最严格的五限。

  纵观这6-7年北京市场走势，乐居新媒体认为，主管当局有能力保证整体房价继续保持平稳。

  你想想2021年上半年市场热度升温后，学区新政就非常精准打压了房价，使得一年半来楼市平稳向好。

  总之，2022年北京房价微涨5%，是2000万人口大都市房价走势最佳结果。

  希望，2023年跟2022年一样。