乐居新媒体 范范 发自哈尔滨

  2022年11月16日，国家统计局发布了“2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。

  整体来看，房地产市场依旧不乐观。

  这也预示着接下来，楼市政策还会继续放松！

  下跌城市数量继续增加

  70个大中城市中，新房价格环比下跌城市为58个，比9月份又增多4个；同比下跌城市为51个，比9月份增加了1个。

  二手房价格也是如此。

  70城，环比5涨3平62跌。下跌城市数量比9月份增加1个。

  同比方面，64个城市下跌，比9月份增加1个。

  整体看，房价仍处于降温通道，下行压力依旧很大。

  新房难，二手房更难。70个大中城市，新房价格指数上涨城市占比仅12%左右，还需继续提振。

  哈尔滨已在为市场输“政策血”

  上半年是“小打小闹”，下半年哈尔滨经历利率降低、公积金放宽，举办房展会，新房契税补贴等多项购房政策利好，从松绑变为刺激。

  不过从市场表现来看，效果不太明显。

  哈尔滨楼市“银十”成色不足。10月份，哈尔滨新房成交19.3万㎡，环比下降32.25%，较去年同期（35.1万㎡）下降了45.04%。成交量徘徊在低位同时，根据同策同程数据显示，2022年10月哈尔滨新建商品房成交均价为9840元/㎡，环比下降10%，降幅也持续扩大。

  国家统计局数据显示，2022年10月，哈尔滨新房价格指数环比下降0.6%，跌幅较9月份有所收窄。这已是哈尔滨新房价格连续第15个月环比下调。

  但同比跌幅却在扩大，达到了-7.8%。

  二手房价格指数也持续探底。

  环比下降0.8%，同比下降9.7%。

  肉眼可见，哈尔滨政策已本质反转。

  之所以市场还未走出低迷，主要两个原因：

  1）口罩原因。

  这是今年楼市最大的变量，打乱了很多规律和预期。

  甚至可以说，市场能不能修复，关键就看它了。

  因为最近种种信号表明，房地产融资政策大方向正从限制转向支持。

  11月11日，央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共计16条措施，条条重磅，几乎涵盖房地产的方方面面，信息量超大。

  尤其是支持房企融资方面，政策涵盖开发贷、债券融资、信托等资管产品融资、并购贷、“保交楼”专项借款等全渠道，并提出“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。

  很显然，政策层希望通过融资端的改善，来引导楼市实现“软着陆”。

  11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，对于预售资金使用落实了更加宽松的政策。

  从‘金融16条’到预售资金松绑，政策导向给大家的预期是向好的，就是要改善房企流动性问题。

  还有11月8日央行引入约2500亿“活水”，驰援民企发债。

  各种利好多箭齐发，11月15日开盘后，A股、港股房地产板块股票再度上涨，房地产板块已连续5个工作日上涨。

  房地产止跌修复有望了。

  2）量在价先。

  现在条件明显不具备。

  今年哈尔滨新房单月成交量都未曾超过百万平，甚至连50万平米都没达到。

  最近的三个月，一直在二三十万平米的水平，并不足以支撑起价格上涨。

  现在的首要任务是，把量做大。

  基于此，我们预判：

  1）政策还会持续宽松。

  之前央行允许部分城市阶段性下调首套房贷利率下限，给出的条件是“6-8月份新房价格同环比连续下跌的城市”。

  没想到，10月份依旧不振。所以接下来，政策还会继续宽松，势必要让市场回归正轨。

  2）年底会有一波“冲量”行动。

  特别是不走量的楼盘，很大概率会“以价换量”。

  3）楼市主基调还是分化。

  切记，不是所有板块都能涨价，一定要选有共识、有支撑力的板块。

  要把握好市场筑底阶段的低吸机会。