乐居新媒体 范范 发自哈尔滨
2022年11月16日,国家统计局发布了“2022年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据,70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加,各线城市商品住宅销售价格环比下降,一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略扩。
整体来看,房地产市场依旧不乐观。
这也预示着接下来,楼市政策还会继续放松!
下跌城市数量继续增加
70个大中城市中,新房价格环比下跌城市为58个,比9月份又增多4个;同比下跌城市为51个,比9月份增加了1个。
二手房价格也是如此。
70城,环比5涨3平62跌。下跌城市数量比9月份增加1个。
同比方面,64个城市下跌,比9月份增加1个。
整体看,房价仍处于降温通道,下行压力依旧很大。
新房难,二手房更难。70个大中城市,新房价格指数上涨城市占比仅12%左右,还需继续提振。
哈尔滨已在为市场输“政策血”
上半年是“小打小闹”,下半年哈尔滨经历利率降低、公积金放宽,举办房展会,新房契税补贴等多项购房政策利好,从松绑变为刺激。
不过从市场表现来看,效果不太明显。
哈尔滨楼市“银十”成色不足。10月份,哈尔滨新房成交19.3万㎡,环比下降32.25%,较去年同期(35.1万㎡)下降了45.04%。成交量徘徊在低位同时,根据同策同程数据显示,2022年10月哈尔滨新建商品房成交均价为9840元/㎡,环比下降10%,降幅也持续扩大。
国家统计局数据显示,2022年10月,哈尔滨新房价格指数环比下降0.6%,跌幅较9月份有所收窄。这已是哈尔滨新房价格连续第15个月环比下调。
但同比跌幅却在扩大,达到了-7.8%。
二手房价格指数也持续探底。
环比下降0.8%,同比下降9.7%。
肉眼可见,哈尔滨政策已本质反转。
之所以市场还未走出低迷,主要两个原因:
1)口罩原因。
这是今年楼市最大的变量,打乱了很多规律和预期。
甚至可以说,市场能不能修复,关键就看它了。
因为最近种种信号表明,房地产融资政策大方向正从限制转向支持。
11月11日,央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,共计16条措施,条条重磅,几乎涵盖房地产的方方面面,信息量超大。
尤其是支持房企融资方面,政策涵盖开发贷、债券融资、信托等资管产品融资、并购贷、“保交楼”专项借款等全渠道,并提出“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”,堪称今年以来对房企支持力度最大的政策。
很显然,政策层希望通过融资端的改善,来引导楼市实现“软着陆”。
11月14日,中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,对于预售资金使用落实了更加宽松的政策。
从‘金融16条’到预售资金松绑,政策导向给大家的预期是向好的,就是要改善房企流动性问题。
还有11月8日央行引入约2500亿“活水”,驰援民企发债。
各种利好多箭齐发,11月15日开盘后,A股、港股房地产板块股票再度上涨,房地产板块已连续5个工作日上涨。
房地产止跌修复有望了。
2)量在价先。
现在条件明显不具备。
今年哈尔滨新房单月成交量都未曾超过百万平,甚至连50万平米都没达到。
最近的三个月,一直在二三十万平米的水平,并不足以支撑起价格上涨。
现在的首要任务是,把量做大。
基于此,我们预判:
1)政策还会持续宽松。
之前央行允许部分城市阶段性下调首套房贷利率下限,给出的条件是“6-8月份新房价格同环比连续下跌的城市”。
没想到,10月份依旧不振。所以接下来,政策还会继续宽松,势必要让市场回归正轨。
2)年底会有一波“冲量”行动。
特别是不走量的楼盘,很大概率会“以价换量”。
3)楼市主基调还是分化。
切记,不是所有板块都能涨价,一定要选有共识、有支撑力的板块。
要把握好市场筑底阶段的低吸机会。
来源:乐居新媒体
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