文/乐居财经 李姗姗

  信托与地产打交道，难免产生摩擦。近日，一纸裁定文书显示，中诚信托与衢州丰光置业、杭州历光置业之间的合同纠纷一案有了最终结果。法院判定查封、扣押、冻结上述两家置业公司名下价值约8.24亿元财产。

  股权穿透不难发现，衢州丰光置业是杭州历光置业全资子公司，两者均为阳光城旗下公司。

  中诚信托与阳光城之间的纠葛不止于此。6月底，中诚信托曾在其官网发布“梧桐22号”信托计划延期兑付的公告，该信托投向的正是阳光城贵州望乡项目。

  乐居财经查询获悉，该项目在今年上半年被曝因资金断链而停工，本定于6月底的交付工作亦未完成。目前，阳光城望乡项目已复工并预计于今年底完工。

  不仅“踩雷”阳光城项目，自去年房企接连暴雷以来，中诚信托投向房地产的不少信托产品也相继出现违约。去年其自营资产分布于房地产的金额为73.08亿元，占比超三成；信托资金运用到房地产的金额接近700亿元，占比也近三成。

  据不完全统计，中诚信托踩雷的信托产品包括诚晟18号、新能源3号、茂享1号、诚颐11号、同鑫99号等，涉及金额合计达130.24亿元，融资方为恒大、融创、世茂等头部房企。

  值得注意的是，中诚信托旗下所设信托产品踩雷的房企虽各不相同，但这些信托产品出现违约的原因，却大多指向的是资金被房企私自挪用。中诚信托作为受托人，其投前尽调及资金监管的职业操守也因此遭到投资者的质疑。

  房地产行业的下行，再加上风控薄弱，导致中诚信托2021年不良资产规模也急速上升，从期初的24.2亿飙升至期末的48.7亿。

  “一女多嫁”之嫌

  今年以来，中诚信托因旗下信托资金多次被融资方挪用他处而导致产品逾期，颇受投资者诟病。

  不久前，中诚信托被曝旗下“同鑫99号”信托计划存在资金挪用的嫌疑。信息显示，该信托成立于去年7月底，总规模76亿元，资金投向的是融创旗下多个项目。

  其中，有54亿元用于受让东方影都融创下属的三个青岛项目收益权，分别是青岛黄岛区A-4-2项目一期和二期、A-6-1项目；另外22亿元资金则用于受让青岛融创游艇旗下两个住宅项目的收益权，分别为游艇产业园C-2-2、C-2-4住宅项目。

  同鑫99号的还款来源为用款项目销售收入；抵押物变现收入；融创集团经营收入。

  而今年6月底，中诚信托公告称，融创未能按照约定支付2022年上半年的3.32亿元回购溢价款，同鑫99号正式违约。

  值得注意的是，同鑫99号的底层资产中，A-4-2一期项目的8栋楼已有6栋早在2019-2020年取得预售证且仅剩一套尚未售出；A-6-1项目也早在2020-2021年陆续取得预售证，且在同鑫99号成立前就有6栋楼售罄；游艇产业园的两住宅项目也在信托成立时就有大部分已售罄。

  此外，早在2020年国通信托成立的“信聚合锦51号”信托计划中，上述融创旗下的游艇产业园C-2-2地块就被用作底层资产进行融资，信托总规模9.5亿元，但今年上半年出现逾期兑付。

  可见，同鑫99号投向的融创项目均已进入预售阶段，且销售回款进度也近乎加满，再加上有部分资产经历多次融资，项目本身并不差钱，但信托计划依然违约，原因不排除资金被开发商挪用他处的可能。

  今年5月12日，融创公布因流动性压力，四笔美元债利息违约，随后债券展期、项目贷款逾期、信托违约等相继袭来。前不久，融创还被中融信托声讨，指控其擅自开保险柜，并挪走11亿资金。

  实际上，中诚信托在资金被挪用而导致风控管理失效早有“前科”。

  今年3月，中诚信托“新能源3号”信托计划因踩雷恒大项目而违约，遭到投资者接连举报、集体维权，并被质疑挪用资金。

  据悉，新能源3号募集信托资金历史总额26.06亿元，用于恒大新能源汽车上海车厂一期项目建设、原材料/设备采购、研发费用、日常经营费用。

  但据投资者反映，新能源3号的信托资金实际并未用于恒大汽车项目，而是绕开监管，抽调挪用至恒大旗下的地产项目。目前，该信托有12.9亿元余额存在违约风险，而抵押物——恒大位于郑州的多块住宅用地也因长时间未开发，被当地政府无偿收回。

  此外，中诚信托旗下另一款被挪用资金的信托产品也牵扯着恒大。

  今年10月被曝违约的中诚信托“诚晟18号”，融资方为江苏建工控股、江苏建工集团，融资目的系两家公司日常经营活动，恒大使用土地对项目进行担保。

  然而，诚晟18号募集款项用途却与合同中约定的南辕北辙，融资款全部流向与恒大相关联的地产公司。

  据悉，恒大曾向中诚信托申请信托款项，由江苏建工控股作为放款通道，之后信托款项以“小引战”形式投入恒大旗下的贵州凯地置业和贵州铜仁恒大碧湾置业，信托款项季度利息归还依赖于两家项目公司的还款，本金归还依赖于恒大地产集团贵阳置业回购股权时产生的现金流。

  从去年第三季度开始，由于恒大两家项目公司不再支付用于归还信托的利息，江苏建工控股也因此没有再支付信托利息，最终导致违约。

  不良资产飙升

  公开信息显示，中诚信托初创于1995年11月，前身是中煤信托，历经两次增资扩股，目前注册资本达到48.5亿元，为银监会直接监管的八家信托公司之一。

  2008年，经国务院批准，财政部将其持有的中诚信托32.35%股权全部划转至中国人保集团，后者成为中诚信托第一大股东，并成为实控人。

  同时，在中诚信托另外12家股东行列中，仅有2家非国资股东（深圳天正投资和内蒙古兴业矿业），这也决定了中诚信托的央企信托属性。

  时代的一粒灰，落到个人的身上就是一座山。房企暴雷潮出现后，紧接着是具体的项目相继停工烂尾，直接影响的是千千万万的购房者。

  困境之下，保竣工、保交楼成为重中之重，拥有央企背景的中诚信托也成为践行保交楼、稳民生的代表之一，着手接盘了房企多个项目。

  去年下半年以来，中诚信托接盘了恒大、世茂、华发集团等房企旗下项目公司，其中恒大尤为多，如广州市花都区晟兴房地产、贵州恒大隽晟置业、贵阳恒大浩淼房地产等。

  除此之外，中诚信托还通过股权出质向房企“输血”。2021年至今，中诚信托股权出质共计20次，其中房企作为出质人的就有16次，股权出质数额累计达44.14亿元。在其地产朋友圈中，碧桂园、正荣地产、阳光城、融创等多家头部房企位列其中。

  尽管中诚信托在地产圈的动作频频，但在去年的滚滚暴雷声中，中诚信托也压降了地产投资。

  年报显示，2021年中诚信托投向房地产的信托资产规模为697.55亿元，占比29.66%，排名行业第九；而2020年房地产业务规模为818.79亿，占比39.42%，排名行业第四。相当于一年时间压降了121.24亿元。

  尽管已收缩向房地产业的投资额度，但中诚信托依然没能遏制住不良贷款的飙升。截至2021年底，中诚信托自营资产不良资产规模从期初的24.2亿快速飙升至48.7亿，增长了一倍。

  信托暴雷的影响传导至业绩层面，2021年，中诚信托的信托项目收入从2020年的136.97亿元降至129.56亿元，净利润亏损近10亿元；公司净利润也同比下降10.72%至10.02亿元。