乐居新媒体 高明东 发自西安 11月楼市过半，据西安市商品住房销售平台显示，共20批次3607套房源完成意向登记，4盘共408套房源虽已上线，但登记时间显示待定暂未确定登记时间，新房市场出现阶段性“断供”。

  从已入市的楼盘去化情况来看，摇号楼盘达到8场次，其中保利天汇、中铁建西派樘樾、港悦城为新盘首开。

近期新房市场意向登记汇总

  本月初高新软件新城板块两强同期入市，保利天汇首批房源298套，户型区间123-182㎡，均价26102元/㎡，意向登记1606组，核验后实现“千人摇”；同区域内西派樘樾定位更偏向于中高端改善产品，首批次房源269套，户型区间143-221㎡，均价25510元/㎡，意向登记587组，市场接受度尚可。

  此外，港务区金地玖峯悦、港悦城也先后入市，其中金地玖峯悦主推“第四代住宅”，首批116套房源试水，意向登记343组，但核验阶段出现大幅衰减，这与同片区港悦城上线关联密切。

  11月11日，华润置地位于港务区政经板块的纯新盘——港悦城首批159套房源入市，户型区间91-162㎡，均价14217元/㎡，其中部分100㎡以下户型单套总价控制在130万以内，此外该楼盘容积率仅为2.2，建筑规划为小高层和洋房，加之与周边在售竞品的明显价差，入市之前就已经受到高度关注。

  港悦城最终实现2293组意向登记，1921组核验通过，而这其中也包括不少由金地玖峯悦转投的购房者。

港悦城96㎡三室户型

  由“大品牌、好产品、低总价”构成的评价快销模式已经在新房市场形成规模，自金九银十开始，不少纯新盘入市价格均较此前放低身段，以本月初入市的中铁建西派樘樾为例，9、10月间放风价为2.7万元/㎡左右，实际首批房源价格公示显示，大部分房源均价在2.5万元/㎡左右。

  从近期新房市场意向登记情况来看，价格优势的影响力较此前有明显提升。

  10月19日首开的陕建东元府，224套房源均价12646元/㎡，与紧邻的万科金域东郡二手房价格存在5000元/㎡价差，该批次房源意向登记863组；紫薇西棠作为高新版块老盘新售的代表，10月底加推432套房源也有876组意向登记，而该批次房源均价16009元/㎡，同时期周边在售新房如高新金茂悦园，均价则达到了2.4万元/㎡以上，虽然在产品细节二者差距较大，但明显价格差还是足以打动购房者。

  或许受此启发，位于高新区科技路沿线的南海高芯悦澜11月9日首批房源价格公示，均价19233元/㎡，最低单价15556元/㎡，这与该片区在售新盘价差明显。

南海高芯悦澜效果图

  据了解，南海高芯悦澜首批229套房源已经上线，根据销售公告显示，该批次房源户型区间143-179㎡，其中143㎡三室两厅两卫户型、179㎡的四室两厅三卫户型各53套，此外154㎡四室两厅三卫户型61套，产品适合大部分中高端改善型购房需求。

  虽然在定价方面诚意十足，地段也非常讨喜，但南海高芯悦澜的短板同样明显。在置业信心明显不足的新房市场，南海地产显得名不见经传，仅凭地段+平价想在楼市高地闯荡还远远不够。

  在此背景下，该楼盘开发商对外发布了一份《绿档运营承诺书》，承诺书内容显示，该楼盘将在“工程进度”、“资金监管”、“信息公开”等三大层面作出承诺，并保证“如未执行到位，则无理由退房”。

  仅从承诺书内容来看，其中与行业熟知的“绿档”标准并不吻合，仅作为楼盘营销期间对于购房者的书面承诺，希望借此打消或者一定程度降低购房者的置业顾虑。

  此举在西安楼市尚属首次首例，充分说明民企新盘入市所面临的的巨大压力，至于购房者是否认可尚不可知，但从市场趋势判断，近年来各类常见营销动作收效甚微，而地段、产品、价格、服务等层面对于购房者的影响力也在发生变化，仅从现阶段来看，“品牌+低价”的组合是楼盘快销的制胜法宝，随着年度楼市收关将近，各大新盘推售也将陆续呈现价格优惠，这对于购房者来说才是切实可靠的卖点！