文/乐居财经 李姗姗

  过去一周，有关地产行业的利好消息层层叠叠，“第二支箭”射出、龙湖200亿额度落地、央妈金融16条等等，多重消息无不释放出房企融资环境的巨大转变。

  尽管如此，长期以来被债务危机包裹的房企，因现金流短缺带来的地产信托产品违约事件仍层出不穷。

  近日，国通信托被多名投资者爆料旗下超8亿元的信托产品出现无法正常兑付的情况。

  据悉，国通信托投向郑州世茂云尚城A06、B11地块的“东兴909号”以及投向合肥世茂国风二区项目的“东兴653号”两款信托计划均出现违约。截至今年9月底，这两款信托产品存续规模合计约8.25亿元。

  不仅是个人投资者，A股上市公司“踩雷”国通信托地产相关理财产品也时有发生。

  此前杭州解百（600814.SH）公告称，公司购买的“国通信托·东兴870号国茂南京特定资产收益权集合资金信托计划”（下称“东兴870号”）信托产品，存在延期兑付风险。

  公告显示，受房地产市场环境影响，该信托计划融资人南京世荣置业有限公司（下称“世荣置业”）未能按约履行债务，国通信托决定将该信托计划项下各笔融资期限整体延期一年，同时新增三项增信措施。

  这并非杭州解百首次认购国通信托的地产信托产品出现兑付风险，此前还投资了“东兴890号”，同样发生实质性违约。不过杭州解百最终收到该信托剩余本金及收益，但并未达到预期收益。

  除了杭州解百，今年以来，安克创新（300866.SZ）、塔牌集团（002233.SZ）、微光股份（002801.SZ）、华媒控股（00607.SZ）等多家上市公司先后公告投资的地产信托产品展期，相关的信托公司包括中建投信托、中融信托、中航信托、民生信托等，踩雷的对象也大多为头部房企。

5000万投资陷延期

  资料显示，杭州解百为一家以零售为主业，并向健康医疗、体育等板块进行产业拓展的商业上市公司，主要业态有百货商场、购物中心。

  去年8月底，杭州解百董事会审议通过《关于利用闲置资金购买信托产品的议案》，同意公司购买由国通信托发行的东兴870号信托产品，投资金额为5000万元，期限为12个月，预计年化收益为7.2%，预计收益金额为360万元。

  彼时，杭州解百称购买信托产品的资金为公司自有流动资金，不影响公司主营业务正常开展及日常运营资金的使用需要，这笔投资可以提高资金的使用效率和增加收益。

  从资金最终使用情况来看，该产品为一款标准的地产信托，资金最终使用方为世荣置业。

  资料显示，世荣置业成立于2017年7月19日，为世茂集团开发南京浦口G24项目所设的项目公司。目前，世荣置业由南京硕天置业有限公司和诸暨文耀房地产投资合伙企业（有限合伙）分别持股50%。

  2017年7月7日，经过301轮竞拍，世茂以49.8亿元摘得南京市浦口区江浦街道光明路以西、浦虹路以南的NO.2017G24地块，楼面价1.98万元/㎡，认建保障房3.04万㎡。东兴870号信托计划募集的资金正是用于世荣置业在该地块上开发建设的“世茂璀璨江山”项目。

  按照杭州解百的认购时间，该信托计划应于今年9月2日到期。然而，杭州解百等来的却是延期的消息。

  9月5日，杭州解百公告称，其收到来自国通信托的《告知函》，截至东兴870号到期日，融资人未能按约定期限清偿债务，导致该信托计划第4期延期。

  而据最新公告显示，截至9月23日，杭州解百仅收到此次投资收益291万元以及本金69.37万元，剩余本金4930.63万元尚未收回。

  目前，该信托计划项下各笔融资期限整体延期一年，将到期日调整至2023年9月2日。

  对此，杭州解百表示，将督促国通信托密切追踪融资人及项目情况，尽快向公司兑付余下的投资本息。

二次栽坑

  这是杭州解百今年第二次官宣地产信托产品被延期，而上一次也是来自于国通信托。

  在投资“东兴870号”之前，杭州解百曾在去年7月9日认购了同样由国通信托管理的“东兴890号融创1890项目集合资金信托计划”第六期B类，认购金额也同样为5000万元，投资期限12个月，预期收益7.2%。

  该信托资金最终投向的是由武汉融景臻远房地产开发的“融创1890项目”。虽然背靠大房企，但该信托计划仍然出现违约情况。

  6月29日，杭州解百公告，“东兴890号”融资人未能按照合同约定期限向国通信托支付回购价款及回购溢价款，已构成实质违约。

  不过幸运的是，在召开受益人大会表决通过向第三方机构转让债权的方案后，杭州解百于7月25日收到该信托剩余本金及收益，但实际取得收益较预期收益减少了25.34%。

  连续两次经历地产信托违约风波，杭州解百调整了投资方向，其表示，为防范地产类信托产品的投资风险，已从去年9月起暂停了地产类信托产品投资。截至目前，其投资的信托产品仅有东兴870号这一笔，存量产品余额为4930.63万元。

上市公司频踩地雷

  从宏观环境来看，房地产行业自2021年下半年起逐步被债务危机包裹，A股上市公司“踩雷”地产相关的理财产品时有发生。今年以来，华媒控股、微光股份、塔牌集团等多家上市公司纷纷公告投资的地产信托产品展期或进入处置观察期。

  8月22日，地处浙江的上市公司华媒控股公告，2020年9月，其全资子公司与中建投信托签署《中建投信托·安泉544号集合资金信托计划信托合同》，认购该信托计划2000万元，期限不超过24个月，预期年化收益率7.2%-8.2%。

  该信托计划原定今年8月21日到期，但华媒控股只收回了本金和投资收益约272万元，剩余本金1915万元及部分投资收益未能如期兑付。

  同日，购买了同一信托产品的微光股份也发布公告，称其于2020年8月认购该信托计划，今年7月收回213万元，仍有4787万元未如期收回。

  据了解，安泉544号信托计划总规模为3.65亿元，借款人为杭州碧光房地产开发有限公司，共同还款人为蚌埠光旭房地产开发有限公司，这两家公司均系阳光城旗下企业，资金用于其在杭州下城区三塘单元某地块上开发建设的房地产项目。

  同月，信托“踩雷大户”塔牌集团和微光股份再次官宣，其投资的“中融-融沛275号集合资金信托计划”将展期11个月。其中，塔牌集团全资子公司认购1000万元，微光股份认购5000万元。

  融沛275号存续总规模12亿元，信托资金用于对海伦堡旗下的上海先盛房地产开发有限公司发放信托贷款，最终用于上海嘉定“南翔新猗园生活广场项目”建设。

  但受疫情影响，该项目于今年3月底开始封闭管理，疫情期间项目完全停工停售，直至6月1日解除封闭管理，由此导致项目开发进度和正常开盘销售受到严重影响，项目去化及资金回笼不及预期。

  截至10月20日，微光股份赎回本金1375万元；截至8月1日，塔牌集团全资子公司仅收到本金83.33万元和投资收益80.28万元。

  在此之前两个月，安克创新发布公告，就斥资1亿元购买的“中航651号信托”理财产品待回收本金及投资收益存在逾期风险一事，回复深交所的关注函。该产品底层资产为阳光城旗下长沙中泛置业有限公司的“阳光城·长沙尚东湾”项目。

  针对该信托产品出现逾期风险的原因，安克创新回复深交所称，受宏观环境、政策调控、新冠疫情等因素影响，地产行业整体下行，借款人和担保人出现流动性困难，未能按期支付应付的信托贷款本金及利息。

  此外，还有年初时，民生控股（000416.SZ）披露称，原定于2021年12月31日前完成现金分配的“中国民生信托-至信772号荣盛地产”，截至2022年1月12日，目前民生控股尚未收到剩余本金3010万元对应的收益。

  对此，有业内人士表示，在当前复杂的经济金融环境下，信托理财市场变化较大，对投资者所应具备的投资知识和风险意识提出了更高的要求，未来投资信托产品仍需把控制风险放在第一位，获取收益放在第二位。