文/乐居财经 魏薇

  在地产下行期，境外评级机构对我国房地产行情持续悲观。从去年的被动下调评级，到如今的主动撤销境外机构评级，房企们对他们的评级下调已看得越来越轻。

  11月8日，标普发布报告称，应碧桂园公司的要求，撤销其发行人信用评级。经营上，碧桂园当前基本面没有发生重大变化，本次评级撤销不会触发公司存量债务的加速清偿条款，不会对公司的偿债能力及融资能力产生不利影响。

  好在，市场对有关房企评级的消息已趋于理性，碧桂园的主动出击，并未遭到资本市场的怀疑。

  加之11月8日，交易商协会表示，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

  今日，碧桂园开盘大涨超30%。截至当日收盘，涨13.89%，报每股1.64港元。不仅是碧桂园，11月9日开盘，港股内房股集体拉升，当天，旭辉、龙光、中梁、富力、阳光城、新城发展等均收获不少涨幅。

  就碧桂园自身而言，其经营面仍然稳健。9月，碧桂园在境内资本市场完成融资，成本为全市场最低。10月单月，碧桂园连同其附属公司、合营公司、联营公司实现归属公司股东权益的合同销售金额约333.3亿元，环比增长4.1%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约416万平方米，环比增长6.12%。

  据不完全统计，去年下半年至今，已有包括阳光城、佳兆业、新城、融创、龙光、宝龙等在内的约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。其中，恒大、阳光城、中梁控股、中国奥园、佳兆业集团、合景泰富和海伦堡等房企与三家机构完全取消合作。

  看空

  信用评级的核心作用在于揭示债务的信用风险，减少信息不对称，同时有利于发债人拓宽融资渠道，降低融资成本。在行业鼎盛时期，来自标普、惠誉、穆迪三大国际信用机构的评级是房企必争的光环，有了高质量评级，就意味着拿到了境外融资的“通行证”。

  但今时不同往日，房企的境外融资通道基本被堵死，因此，境外评级机构的评级对房企来说已经没有意义。若评级被下调，反而会对房企造成冲击。

  联合国际此前发布的数据显示，2022上半年，中国离岸美元债券发行量下降至640亿美元，同比减少了37.3%。当中，境外房地产美元债券发行量更同比下降达77.2%。而据克而瑞最新披露的数据，今年10月，房企境外债权融资为0，是近年来首次出现单月没有房企进行境外债权融资的情况。房企在境外发债方面几乎已颗粒无收。

  IPG首席经济学家柏文喜曾对乐居财经分析，（房企）放弃评级，意味着放弃在公开市场发债融资的机会，这本来也是当今的企业在现实情况下无法实现的事情，放弃评级也就等于减轻了为维护评级的负担。

  房企主动申请撤销评级的原因是自身评级被下调。去年下半年开始，评级机构逐渐“变味”，他们大规模下调房企评级，下调受评房企评级或展望达250余次，这其中包括已出险房企，也包括经营面尚稳定的优质房企。

  在市场信心持续恢复之际，评级机构在10月又开启了新一轮的评级下调潮，包括碧桂园、旭辉、雅居乐、中骏等规模房企均在下调名单之列。

  下调评级源于评级机构对中国房地产行业的持续看空。例如，继4月发布对中国房地产行业负面展望报告后，9月7日，穆迪又发布中国房地产业报告，表示未来6-12个月地产销售将继续下滑，对经济增长的担忧和项目停工风险打击了购房者的信心，房地产销售额预计未来12个月不会强劲复苏，土地交易低迷对三四线城市和地区政府的影响也将更大，持续看空地产行业。

  10月25日，惠誉表示，中国最新出台的旨在稳定房地产行业、重振购房者信心的支持措施或不足以拉动购房需求。宽松的住房政策总体上带动了部分高线城市和国有房企实现小幅上涨，但只要购房者信心仍低迷，全国的新房销售额便很可能依然萎靡不振。

  博弈

  对尚未违约的房企来说，评级的下调可能会触发债务的提前偿还条款。另一方面，评级被下调带来的负面影响也会传导至销售市场，影响企业销售业绩。当下的中国民营房企们，已经到了生死攸关时刻，再也经不起一丝打压。

  碧桂园总裁莫斌曾在业绩会上强调，过去一段时间，碧桂园也多次被评级误伤，不经意间就陷入股债双跌。

  被誉为民营房企“最后一道防线”的龙湖也同样遭受评级下调之苦。8月10日,瑞银将龙湖评级由买入下调至中性,导致龙湖股价大跌,其震荡幅度达19.6%，以每股20.1港元创下自2019年高点以后的股价新低。10月底，龙湖创始人吴亚军官宣交班职业经理人，随后的第一个交易日股价大跌超20%。穆迪闻声而动，下调龙湖集团评级，虽维持Baa2，但将评级展望从稳定调降至负面。

  只不过，随着龙湖提前偿还贷款，控股股东增持股份、购买美元票据等一系列维稳组合拳，龙湖在资本市场的表现已逐渐回归正轨。

  碧桂园和龙湖的评级下调，尚未对企业带来实质性影响，但也有房企未能经受冲击。9月30日，标普和惠誉先后下调旭辉主体信用评级，并列入负面观察名单，这也导致部分融资触发了提前兑付条款，在短时间内增加了旭辉的境外兑付压力。为此，林中在国庆假期期间奔赴香港，与债权银行及境外债券投资人协商偿债事宜。

  旭辉最后还是没能抗住这波压力，选择暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。在评价被下调之前，旭辉顺利完成了配股、“中债增”担保中票发行，还按时支付了境外债的利息。

  对于这种“一杆子打死”的评级下调，也有房企给予回击。6月20日，穆迪宣布将海伦堡的发行人评级从B2下调至Caa1，债项评级由B3下调至Caa2，展望为负面。

  对此，海伦堡发文回应，表示穆迪在没有充分了解公司的情况下，就做出片面的结论下调公司评级，公司对此深感不解与失望，并声明穆迪的观点和评级行动不能反映公司当前以及未来的经营和财务状况。与此同时，海伦堡已在申请撤销评级。

  房企的主动撤出是对评级机构的无声抵抗。自今年7月以来，包括时代中国、首创置业、合景泰富、正荣地产、金辉股份等在内的多家房企均已不同程度主动撤出三大机构的评级。

  而去年下半年至今，已有约70家房企向三大评级机构提出申请撤销评级。眼下随着国内最大规模房企碧桂园的撤出，评级机构手上房企名单的量级，又轻了许多。

  对于最新事件，碧桂园主动撤销其发行人信用评级，是经与标普友好协商。在本轮行业下行期，境外评级公司更多是基于市场环境对公司评级进行调整，评级结果更多反映的是对中国房地产市场的悲观预期和负面评价，难以公允地反映企业真实的信用状况。

  有业内人士表示，从评级下调到撤销，与其说是房企的博弈，不如说是房企开始学会自我保护。对当下的房企来说，相比于把精力花在应对评级下调上，倒不如多做些实事以提升产品品质和销售业绩。