文/乐居财经 曾树佳

  眼下，“某某千亿房企暴雷”的新闻，常常见诸报端，已让人见怪不怪。以往“千亿”赋予的光环，已黯然失色，它只是一个意义不大的前缀。

  曾经能实现千亿销售规模的地产商，就能处处被人高看一眼，既能得到金融机构的青睐，在铺开的布局中，也能实现风险分散、规模效益，获得无尽的想象空间。但如今骨感的现实却摆在眼前：没有现金流，无论如何“做大”，都逃不了暴雷的命运。

  地产行业正在为此前不理智的高周转、高负债的“千亿”模式买单，不仅阵营内的房企数量，大为减少，有些还深陷泥潭中难以脱困。今年前10月，全口径销售额达到千亿级别的房企，仅剩16家，数量大为减少。

  与去年同期相比，从千亿阵营中掉队的房企达到了17家。其中恒大由4428亿跌落到405亿，虽急剧但也在预料之中；而诸如奥园、佳兆业、正荣、富力、祥生、阳光城等，也均摘取了千亿的光环，规模都不足400亿。

  归根结底，还是地产运营的逻辑变了。规模，并不是最终的答案。

  而当过去约定俗成的“规模论”化为泡影，地产商们恍然大悟，已迅速将目光转向现金流，闭口不提“千亿”，开始如履薄冰、量力而行。

  掉队千亿俱乐部

  金九银十之后，面对眼前“惨淡”的收成，许多房企已没有力气，像过去一样吹响“千亿”的号角了。

  机构榜单显示，今年前10月，全口径销售额达到千亿级别的房企，仅剩16家，数量大为减少。从2015年开始，千亿阵营的房企数量逐年上升，由9家一直涨到2021年的43家，如今却瞬间跌落到谷底。

  地产下行，跨过千亿门槛的主体，销售规模几乎都有所下滑。据乐居财经统计，16家千亿房企销售额的平均降幅为31.53%。

  与去年同期相比，碧桂园、旭辉、新城这3家民企的排名，并没有发生变化，分别位列第1、第14、第16，实现销售额4032.9亿、1133.8亿、1032.3亿。这是三家示范性民企较为稳健的侧面表现。

  而万科则从第2到第3，略降一个名次；融创由此前的TOP 3跌至TOP 10，绿地从TOP 8降至TOP 15，都是因为他们自身的销售额下降了70.2%、57.2%，远超平均水平，才出现了排名的大跌。

  除此之外，千亿阵营里的大多主体，都是靠着排名的提升，来维持或新进入这一行列的。里面既有提升两个名次、坐二望一的保利，也有中海、华润置地、招商蛇口、金地、龙湖等一众国央企、优质民企，往前挪了几个身位，进入前十。

  不过最为典型的逆袭者，当属建发房产与滨江集团。建发今年前10月实现销售额1205亿，同比减少13.8%，但排名却从22大跨步升至12；滨江销售额则为1182.3亿，排名从21到13，进阶迅速。

  两者的表现，俨然是地产格局重塑的缩影。

  自去年下半年以来，土拍市场上民企渐隐，地方国企托底的例子不胜枚举，建发也迎来了突破的良机。尽管它眼下正逐渐拓展供应链运营，但其房地产收入仍较为可观。前三季度，上市平台建发股份房地产业务的营收达368.83亿元，同比增长27.27%。

  滨江则是民企中较为另类的存在。这家区域性布局的地产商，既没有债务纠葛，又没有被负面舆论波及，拿地、融资、还债、披露业绩一切如常，甚至还有所加成，羡煞了一众在流动性危机中求生的民营房企。

  有人欢喜有人愁，与去年同期相比，从千亿阵营中掉队的房企达到了17家。其中恒大由4428亿跌落到405亿，虽急剧但也在预料之中；而诸如奥园、佳兆业、正荣、富力、祥生、阳光城等，也均摘取了千亿的光环，规模都不足400亿，沦为“小房企”。

  距离年关还有两个月，目前还有希望冲击千亿的房企，有越秀地产、华发股份，以及中国铁建，均是国央企，他们的销售额分别为911.7亿、840.7亿、822.3亿。

  但从千亿行列掉落下来的远洋、世茂、首开、美的置业、金科等，按照今年的销售节奏，要在剩余时间内冲刺过线的几率并不大。

  “做大”的后遗症

  近年来突击上千亿的房企，目前有些不仅跌下了千亿神坛，还留下了不少后遗症。

  作为江西房企中的黑马，新力从2010年创办到千亿业绩，仅用10年的时间做到，堪称“神速”。作为掌门人的张园林，年仅43岁就成为千亿上市房企老板。

  为了冲击千亿，新力采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。高周转下积藏了巨大风险，一旦遭遇不测，资金链便会崩塌。

  后来的结果，果然印证了这一点。去年9月，刚坐上千亿宝座不久的新力，就因出现流动性危机，导致了股债双杀，沦为仙股，至今仍因发不出业绩而处在停牌中。

  “川系一哥”的蓝光也是如此。2016年，其实现销售额339.1亿元，次年杨铿便提出冲刺千亿销售额计划，这一数据在2017年和2018年分别快速增长至582亿元、855.39亿元。2019年，蓝光以1079.8亿元销售额正式进入千亿房企俱乐部，并在当年设立上海总部。

  但蓝光在“上海+成都”双总部模式下，急速扩展进入的城市多为华东三、四线城市，这些城市的去化情况并不乐观。

  黑铁时代下，扩张战略之下接连激进拿地投资，以及叠加双总部战略受阻，对于蓝光都是致命一击。后来，虽然二代杨武正挑起重担，但蓝光至今仍未脱离困境。

  类似这样的例子并不少见。与其说他们是追逐千亿不得天时，还不如归因于其步子迈得太大，紧行无好步，摔了一跤。

  12年前，“老大哥”万科逆势成为行业首家销售千亿的房企，引起了行业的轰动，但彼时几十上百亿规模的房企比比皆是，他们对这一高度只能仰望。后来行业迎来了一个重要节点，即2016-2018年的“去库存”，让地产领域内的高周转节奏，隆隆作响。

  2018年是一个特殊的年头，一边是曾经的地产龙头万达，大步走上轻资产的道路，继此前的世纪交易后不断降负债，另一边万科也高喊“活下去”，似乎嗅到了行业的风险。但这一年千亿房企数量仍突飞猛涨，丝毫不受影响。

  回头看，房企迫切“做大”，也可能是被竞争环境裹挟而做出的选择，眼见身边的同行都在拼命布局，他们也会产生生存焦虑，继而跟风高周转，以便争得更多的市场话语权。但事实还是证明，规模并不是最终答案。

  “过时”的千亿

  地产黄金、白银时代中，开发商为进入“千亿俱乐部”而煞费苦心，一些中小房企甚至将短时间内实现千亿规模，作为引入职业经理人的指标。

  在高周转的阶段，千亿房企在融资、拿地、销售等方面有着明显的优势，因此多数中小房企不惜牺牲利润与安全，不断抢占市场份额，做大做强。

  通常而言，银行会基于房企规模、偿贷能力等各方面做出考量，是否贷款给房企。而千亿房企往往要比中小型房企更容易获得融资，且融资成本上还要远远低于一般房企。

  业内人士曾分析称，资源都在向大房企集中，银行等金融机构大多给到百强房企贷款。此外，房企做大规模后，还可以吸引更多人才加入平台。人才、资金都有了之后，企业才可以进行拿地、销售、周转。

  另一方面，在销售端，购房者往往选择大体量的品牌房企，置业顾问也经常以“全国知名千亿房企开发”等话术吸引购房者。不难看到，消费者一般认为大房企开发的楼盘，质量售后才有保证。

  但近两年，房企对于冲击千亿的热情，已没有那么高。原因在于，地产运转的逻辑与风向，彻底变了。

  三道红线的加持，融资渠道的收紧、销售回笼的滞涩，让房企们被迫回归理性。一旦资金链断裂，再大的规模也成无根之木，而金融机构向来晴天送伞、雨天收伞，调控的大环境下，没人会关心，谁家是千亿房企。

  没有了真金白银，大部分民企在集中供地下的土拍市场，明显力不从心，大量城市出现了城投托底的现象。没有了大量的土储做支撑，房企未来规模的“底子”，已经不再具备，他们即使还有千亿梦，也成了奢望。

  过去约定俗成的“规模论”化为泡影，地产商们恍然大悟，已迅速将目光转向现金流，闭口不提“千亿”，开始如履薄冰、量力而行。

  年初，万科公布了腰斩的业绩，郁亮在检讨信中，对净利润的下降做了反思，其中有一条便是：万科未能摆脱高增长惯性。“当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，万科在部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现。”

  2021年，万科经营性现金流净额仅为41.1亿元，同比2020年的531.9亿元大幅下滑，自2014年首次降至百亿以下。郁亮对此深有感触，才有了上述的思考。

  而碧桂园总裁莫斌，也多次提到，要做有现金流的利润，有利润的现金流。可见大环境下，连财务水平相对健康的头部房企，也难以独善其身，遑论中小房企。