编者按：地产、家居和物业行业，正在多赛道突围。继“起底隐贵房企”系列后，乐居财经推出2022年度策划【出圈】，深挖企业破圈之路得与失。系列③：《碧桂园服务供暖》。

  文/乐居财经 徐酒眠

  凛冬将至，北方城市气温日渐走低。随着一波一波冷空气的到来，“休眠”了大半年的供热管道陆续被开启。

  一条条输送到各家各户的供热管道里，蕴藏着千亿大生意。

  借着“三供一业”分离移交改革的东风，五年前，头部物企碧桂园服务搭上了中石油，也挤进了供热赛道“分羹”。

  过去的2021年，碧桂园服务来自供热业务的收入约为12亿元。相较其全年288亿的总收入而言，供热业务贡献的收入占比仅有4%，并不算多。

  不过，据乐居财经《物业K线》统计，目前“电力、热力生产和供应业”主要上市企业有28家，2021年的营收规模超过2000亿元。其中，全年总收入在12亿元以下的有9家。

  换而言之，2021年，作为物企碧桂园服务，仅以供热业务的营收，就超过了三成左右供热上市企业的同期总收入。

  抱稳大央企中石油的大腿，碧桂园服务斩获的不只是供热业务，还有石油石化背后的住宅、办公、工业、商业等物业服务市场。

  4亿投资撬动百亿营收

  何为“三供一业”？即企业的供水、供电、供热和物业管理。

  2016年，全国推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作。此后，国企将家属区水、电、暖和物业管理职能从国企剥离，转由社会专业单位实施管理。

  借此机遇，2018年7月9日，碧桂园服务公告，拟出资4亿元，与洲际海峡能源投资（北京）有限公司（简称“洲际海峡”）就成立合资公司，以承接合作中央企业的“三供一业”改革的物业管理及增值服务。

  凭着这4亿元的投资，碧桂园服务在过去三年半的时间里，撬动了超百亿营收。

  自2019年开始，“三供一业”业务在碧桂园服务的业绩报表中单独成行。据乐居财经《物业K线》统计，截至目前，“三供一业”已为碧桂园服务累计创收约101.74亿元。

  数据显示，2019年—2021年，以及2022年上半年，碧桂园服务来自“三公一业”的收入分别约为15.15亿元、26.99亿元、37.29亿元，以及22.31亿元，在对应期内的总营收中分别占比15.72%、17.30%、12.93%，以及11.12%。

  管理面积方面，截至2022年6月30日，碧桂园服务的“三供一业”业务的物业服务的合同管理面积约为8530万平方米，收费管理面积约为8520万平方米。

  事实上，自2019年底之后，碧桂园服务“三供一业”的在管面积就基本维持平稳了，但该业务的营收为何逐年大幅攀升？这其中与碧桂园服务不间断谋划业务发展、拓展增值空间有关。

  比如，在“三供一业”的物业管理服务项目上，积极布局社区零售、社区传媒、便民充电桩、汽车养护、家政保洁、入户维修，洗衣等业务。

  单拆上市铺垫

  碧桂园服务“三供一业”的合作方洲际海峡成立于2017年7月，为海峡能源有限公司的全资子公司，而海峡能源则隶属中国石油天然气集团有限公司，也即广为人知的中石油。

  碧桂园服务与洲际海峡合资成立的公司，名为宝石花家园投资管理有限公司（简称“宝石花家园”），成立于2018年9月，注册资本5亿元，实缴资本4亿元。

  按照当时的公告，碧桂园服务为合资公司出资4亿元，洲际海峡出资1亿元，二者各自认购合资公司的股权占比分别为80%、20%。

  穿透股权，碧桂园服务直接持有宝石花家园60%的股权，为大股东和实际控制人；洲际海峡持股20%，余下20%则由佛山市碧桂园管理咨询有限公司（简称“碧桂园管理咨询”）持有。

  其中，碧桂园管理咨询向上穿透，是一家名为碧桂园康腾企业的香港注册公司。

  对此，有分析人士表示，“不排除碧桂园服务未来会拆分‘三供一业’单独上市的可能。”

  事实上，对于这个潜在的可能，碧桂园服务与洲际海峡在当初已经有约定，“合资公司公开上市后三年内，碧桂园物业服务不可出售其于合资公司的股权，而合资公司成立后三年内不得公开上市。”

  如今，宝石花家园已成立超过3年。碧桂园服务已经可以做主，是否对其进行资本化操作。

  不过，在此之前，碧桂园服务或许要先解决“三供一业”业务盈利较低的问题。

  目前，宝石花家园下属有7家公司，涉及商业运营、物业、传媒、能源科技等公司。

  其中，宝石花物业管理公司作为国有股份占主导地位的混合所有制企业，由宝石花家园孵化，为国企“三供一业”分离移交改革而诞生，是目前全国惟一的中央企业矿区物业管理业务分离移交接管典范企业。

  根据官网介绍，其总部位于北京市海淀区，60家分/子公司运营管理住宅面积超过1亿平方米，主要向1000多个石油石化职工家属区的400多万居民提供物业服务，服务区域遍布全国19个省（自治区、直辖市）的68个市县区域。

  此外，管理办公楼224栋、公寓楼226栋、餐厅食堂83个、幼儿园3所、超市10个。

  毛利率仅8.7%

  “三供一业”业务毛利率较低，在最初的几份业绩报中，碧桂园服务甚至会特意添加一笔，剔除“三供一业”业务之后的整体毛利率水平。

  2022年上半年，碧桂园服务的整体毛利率约为26.9%，较上一年同期的33.4%跌去了6.5个百分点。

  其中“三供一业”业务的物业管理及其他相关服务的毛利率为8.7%，较上一年同期的9.4%下降了0.7个百分点。碧桂园服务解释称，这主要由于期内增长显著的社区增值服务中低毛利率结构业务占比较大所致。同期，碧桂园服务“三供一业”之外的物业管理服务毛利率约为25.9%。

  事实上，“三供一业”业务中，服务的国企小区，大多都修建历史已久。一方面，物业服务的收费单价本来就低；另一方面，相关设备老旧，维修、更新的成本较高。

  较为可观的是，今年上半年供热服务的毛利率有所改善，由2021年中期的5.9%增至约7.7%，上升了1.8个百分点。碧桂园服务表示，这主要由于分离移交改革，对设施设备更新改造带来的节能增效。

  不过，与供热上市企业公司相比，其供热服务的毛利率还是偏低。

  据乐居财经《物业K线》获悉，2022年上半年，供热行业上市公司中，毛利率最高的是智慧供热的工大科雅（301197.SZ）和瑞纳智能（301129.SZ），分别为69.17%、49.83%，其他企业毛利率均低于30%。

  对于“三供一业”毛利率较低的问题，碧桂园服务管理层曾表示，国企改革急不得，“三供一业”大约要用5年的时间来完成完全市场化的目标。

  按照其“一年稳、两年顺、三年实”的“三步走”计划，第一步先是要平稳接管，理顺所有的业务；然后再将科技和服务标准应用进去，整体为宝石花物业赋能；最后，以一个过渡期，让员工、业主都接受，将增值服务体系移植过去。