乐居新媒体 吴壁生 发自佛山

  不出意料，今年的金九银十双双爽约了，佛山这两个月累计才险破1.1万套。难怪有人发出疑问：“从去年6月至今，每个月都说楼市已触底，怎么还一直跌”。

  据乐居统计佛山房产信息网数据显示，佛山十月成交新房5680套，签约面积64.14万㎡，套数环比上月的5811套，基本持平；同比去年10月的6975套，减少了千余套，下滑幅度达22.9%，一举创下近九年来新低。

  克而瑞研报指出，今年9-10月佛山一手市场各项数据不仅比不上被贬为“铜九铁十”的2021年，与2020年同期相比更是差距极大。

  回顾前十月，佛山楼市具体有哪些表现，又有哪些亮点，未来价格战仍一触即发？

  01 

  前10月新房卖了58874套 有多盘认购率超四成

  据乐居统计，佛山1-10月合计新房网签58874套，签约面积约654.75万㎡，同比2021年同期的85373套、952.86万㎡，跌幅均超过了三成，成交套数大幅减少了2.6万套。

  对比近12年的佛山前10月网签数据，2022年成交基本“梦回”十年前，仅高于2011年的48729套、2012年的47482套、2013年的58019套，为2015年巅峰期148385套的四成水准。

  从五区来看，顺德、南海两区责无旁贷“扛大旗”，分别网签19458套、16200套，合计贡献了35658套，全市占比达到了六成。同时，禅城也贡献了近万套，达到9403套，三水、高明则分居四、五位，各自成交了7993套、5820套。

  尽管全市整体成交略显冷清，但也有若干项目表现相对亮眼。如据克而瑞小C监测，今年9-10月期间，佛山全市共计31个项目迎来开盘，表现比较好基本为偏改善的楼盘。

  其中，去化表现最佳的为顺德华润置地广场，9月取证供应518套商品住宅，累计认购超过五成；此外，鹏瑞三龙湾壹号在8月首开告捷后，10月也趁势加推，认购率也达到47.15%。

  02

  核心区价格仍坚挺 外围价格战不可避免

  “未来一段时间内，全市仍是以去库存为主。”佛山世联行分析，在这种大背景下，各个板块分化将进一步加剧。

  如城市核心板块市场受标杆项目拉动价格坚挺，同比微涨2%，是佛山价格上涨的唯一片区，如桂城、祖庙、大良和奇槎板块基本处于单盘独大、双盘相争态势，改善需求在持续释放，受客户认可度较高。

数据来源：佛山世联研究

  核心区外围和临广板块价格同比跌幅均在13%，为各片区最高，成交面积同比下跌幅度则为最低，表明板块以价换量效果显著，典型代表为长期缺货的罗村，2022年供应增加后成交量同比上涨，南庄热销项目以价换量效果也较为明显；绿岛湖库存较高，去化周期超60个月，价格战最为激烈。

  核心区外围板块中，南庄热销项目以价换量效果明显，南庄大道项目流速整体较低，预计降价超过20%才有机会实现较快流速。

  乐从市场降价后，成交保持相对稳定，区域竞争相对激烈，2023年预计还将会出现10%的价格调整空间。

  绿岛湖库存较高，去化周期超60个月，价格战最为激烈，同比下跌21%，但区域成交起色不大，2023年价格战还将加剧，预计降幅可能超过10%。

  临广板块中里水、北滘和三山去化周期均在50个月以上，在市场逐步回归本地后，本地有效需求不足。要从竞争红海中突颖而出，必须扩大有效客户容量，预计三个区域未来一年以价换量概率较大，预计有5-10%降价幅度。

  陈村、大沥区域成交同比表现较好，市场对目前售价已相对认可，陈村、大沥的大库存去化周期在2-3年合理区间，未来区域整体价格会保持稳定。

  外围镇街（容桂、伦教和狮山等）在回归本地需求后，则价量齐跌，成交下跌幅度约为40%，价格同比跌幅为6-7%。世联预测，基本处于竞争红海，大库存去化周期在40个月以上，尤其在市场竞争度高、产品普遍同质化情况下，板块价格战不可避免，未来一年板块价格还有10%左右的下调空间。

  03

  前30强房企大洗牌 “新老交替”黑马跑出

  逆市之中，不进则退！佛山前30强房企角逐日趋激烈，排名仍在不断洗牌！

  日前，克而瑞广佛区域发布《2022年1-10月佛山房企销售业绩TOP30》显示，权益榜单中出现多个“新老交替”，鹏瑞、建发、金地、金融街等11家房企新晋TOP30，洗牌相当剧烈！

图源：克而瑞广佛区域

  值得注意的是，鹏瑞地产作为首次入榜的黑马选手，在今年1-10月单凭鹏瑞三龙湾壹号一战成名，成功进军TOP5，而恒大、阳光城、奥园等曾经辉煌一时的民企，则不出意外地掉队了。

  相对而言，实力强劲、排名靠前的房企占位依然较为稳固，譬如保利华南、碧桂园两位行业大拿排名便稳如泰山，尤其是保利华南权益金额近160亿元，为TOP3中唯一业绩上涨的房企，在佛山的在售楼盘项目多达38个，重仓南海价值高地，吸金力可想而知。

  其次，碧桂园在今年1-10月以89.78亿元权益业绩、128.81亿元流量业绩夺得金额双榜亚军，其中碧桂园云樾金沙揽金过10亿元，容桂碧桂园、ICC碧桂园三龙汇、广佛里智慧慢城等均表现优异，单个项目成交金额超过3亿元。

  整体来看，今年1-10月，权益TOP30房企仅收金865.22亿元，规模缩减超300亿，甚至不敌去年TOP20规模。相对而言，TOP3房企权益规模降幅最小，合计揽金299.2亿，同比下降14%。

图源：克而瑞广佛区域

  04 

  佛山市场回归居住本质 何时能回暖？

  今年的金九银十已不再，后市又是否可期？日前人民银行行长易纲明确表示，近期房地产销售和贷款投放已有边际改善，随着城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。

  日前，世联对后市做出了几点预判，其一为宏观层面的政策和金融端口进一步宽松；其次为2023年年中市场可能逐步回暖；其三为全国区域、城市间市场进一步分化。

  市场可能逐步回暖的判断依据为目前市场拿地意愿低下，全国市场基本以去库存作为主基调。近期房地产市场短期内市场降幅逐渐收窄，明年一季度后触底恢复，2024年市场经过一年的去库存会有较明显回暖。

  具体到佛山市场，未来新入市项目减少，市场仍将保持供过于求趋势，未来一年去库存为佛山房地产市场主基调；区域分化成常态，配套成熟、具备人口或产业支撑镇街预计通过5-10%的价格调整可带动成交，市场容量不足镇街需大幅降价10%-20%以上才能对区域市场形成冲击。

数据来源：世联研究  

  此外，佛山未来产品打造上，世联预测，核心区客户需求明显向改善需求转变。其余片区仍以刚需为主，改善需求基本稳定在30-40%。