西四环外楼市搅局者
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乐居新媒体
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2022-11-03 17:16
紧赶慢赶，11月初，宸知筑要开盘了。
西四环外大小瓦窑-衙门口片区在售的第七个楼盘马上登场！
因为供应量最大，价格最低，产品也是改善类，无疑将成为该片区的搅局者。
此刻，不论是顺销的长安悦玺，热销的中海学仕里，已经卖了一年的国誉万和城和首创天阅山河，哪怕是位置最好的龙樾天元，都将在11月面临市场需求的新一轮分流。可能只有期房卖完现房在建的华曦府可以偷着乐。
（大小瓦窑-衙门口在售盘区位图）
西四环外这个楼盘，没有经过土拍，如同凭空冒出来的一般，因为它是棚改项目，北京城建做了一二级联动。
这个项目首先是区域供应量最大。之前乐居新媒体讲过，建面34万平米的项目北京楼市里罕见，要知道如今北京土拍市场建面超过10万平米就算不小的项目。
28栋楼1435户。区域里其他6个项目，能接近它的只有长安悦熙917户，也不到1000户。所以宸知筑入市无疑对大片区是一个震动。
其次，这个项目价格区域最低。均价号称是7.5万元，实际135平米户型均价7.3-7.4万元，125平米和132平米户型售价在7.1万-7.2万元，只有110平米卖7.5万元。
也就是说135平米总价在985万到999万左右；125平总价在900万内，132平米总价在950万内；110平米总价在825万元左右。
来对比下，位置最好紧靠西四环的龙樾天元卖8.5万元；大瓦窑国誉万和城卖8.2万，首创天阅山河卖8.1万，虽然两盘靠地铁，但周边缺配套；小瓦窑的华曦府7.5万期房一开盘售罄。这几个都是丰台的。
石景山衙门口，长安悦玺卖7.95万，中海学仕里卖7.55万。
宸知筑位置比华曦府更好，却只卖7.1万到7.5万。之前讲过，宸知筑是北京楼市目前少有倒挂盘，周边二手房价到8万以上，比如万科中粮假日风景，万科紫台。
长期以来，西边缺新盘，像中粮假日和万科紫台都是十几年前的老项目了。北京西边购买力也一直很旺盛，那么价格那么低的宸知筑开盘会一抢而空吗？
这是一个悬念。
一位家住西四环外的改善型买家，在看过项目告诉乐居新媒体：
“这盘价格最低，在区域有竞争力，国企开发交房有保障；
但三居户型浪费空间较大，长进深，面宽窄；四居户型实际三居半，相对板块改善需求依然无感；
此外，物业费5.28元有点高不成低不就。”
改善性买家又解释：
“132平米的四居，实际是三居半，多半居对于三居来说没有足够诱惑力，需求也无法满足，另外对于两居一步跨到四居价格偏高了。”
大家一起看看户型，是否有同感。
11月初，宸知筑开盘能否成为"优等生"，等待市场的检验。开盘前，有看过宸知筑的朋友，欢迎留言交流下。
来源：乐居新媒体
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