乐居新媒体 黄伟 发自厦门 近段时间，天气逐渐变冷，和天气一般“凉”的，还有厦门楼市。

　　其中，高度内卷的岛内市场，随着存量补充，购房者可选择房源增多，市场低位徘徊下，去化开始放缓，周期拉长。

　　又有纯新盘首开 成色如何?

　　上周末，位于五缘湾的湿地公园TOD·璞瑞开盘。项目登记108组，线下认筹37组。开盘当天，项目推出一期合计278套房源，现场优惠98折，7天准时付款97折，一次性96折，推售房源均价69299元/㎡，折后均价67220元/㎡。

　　截止当晚21:30，项目住宅去化128套，去化率46%。

　　本月岛内还有一新盘默默开盘，位于湖边水库片区的联发保利臻樾。项目体量小、在岛内众多新盘中存在感较弱。开盘当天推售113套建面约105-139㎡3-4房产品，折后6.1万/㎡起。

　　开盘前，项目购房人意向登记，登记仅40组，即使40组全部认购，去化也只有35%。

　　值得注意的是，项目开盘时间是有延迟的，从原本国庆前，延至了10月17日才正式开盘。根据厦门网上房地产数据来看，目前项目认购45套，还有60+套可售。

　　从最近这两个新盘的去化、购房意向登记人数可以看出，岛内新房的整体流速确实在放缓。

　　不过需要指出的是，湿地公园TOD·璞瑞此次推出的套均千万的房子，能卖出一百来套，在市场下行，客户观望情绪浓厚的情况下，还是具有一定市场吸引力。毕竟今年前三季度，岛内新房1000万以上总成交才365套(数据来源：克而瑞)。

　　岛内热盘去化 整体符合预期

　　除了上述两个项目，今年以来，岛内陆续上新4个新盘，入市差不多三个月时间。其中，五缘湾片区的建发港务五缘灏月率先开盘，截至目前网签成交165套，已认购74套，还剩余12套，都是低楼层的房源，去化超90%。

　　不过，同样是位于五缘湾片区的建发产品，当年映月、湾玺一样的“日光”神话已经不可复制。这也说明了，现在的市场确实不复当年。

　　同是五缘湾片区的保利国贸天琴挑起价格战，以预售价5.6万/㎡吸引眼球，首次开盘推出635套房源，目前已成交159套，认购358套，整体去化成8成。

　　会展片区的和悦东方盘量小，仅217套。项目首开后，迅速走分销渠道，目前已成交99套，认购70套，剩余48套，去化7成左右。

　　湖畔九境是湖边水库片区首个入市新盘，目前已成交170套，认购205套，剩余74套，去化8成。

　　从以上项目开盘，可以看到，七月底来岛内市场还是不错的，整体去化维持在七成、八成，符合预期。

　　岛内市场疲软 流速减慢

　　虽然岛内新房项目整体去化符合预期，但相比以前岛内千人抢房，几百套房源动不动就一扫而光的开盘盛况，今年则是挤牙膏式的开盘，整体去化速度上是大不如前的，完全不愁卖的岛内市场，其实现在也开始发愁，有的楼盘还借助分销来拉动客流。

　　岛内市场出现疲软状态，主要是：

　　目前岛内新房在售主要是四大板块，五缘湾、湖边水库、洪文和岭兜。片区内新盘住宅限价、车位价格相近，面积段也相近，基本上彼此间都属于绝对的竞争关系。

　　以前岛内供应少，之前同期竞争不过一两个盘，而岛内长期断供，市场需求也大。眼下市场，在售、待售、未售的十来个新盘扎堆，严重分流，表现自然大不如前。特别是，许多人还会盯着建发壹里、国贸未入市的新盘(据说案名为天琴海)、联谊南广场新地块等，继续保持观望等待态度。

　　另外，受疫情和经济影响，当下能够掏出上千万、七八百万的客户也有限，再加上目前市场行情不乐观，岛内置换客群手头的房子也不好出手。

　　在这种情况下，也能注意到，岛内新房纷纷收缩。首先是价格探至5字头，今年不少新盘都有5.X万/㎡的房源，总价控进700-800万;其次面积下探，多个新盘打造有一百平出头的户型，甚至出现了99㎡的房源，岛内上车门槛不断降低。

　　新宅地冲击 竞争加大

　　岛内流速减慢，但新宅地却是如出春笋般出现。

　　据不完全统计，从市规划局已批复规划来看，岛内还有10来幅宅地待出让。包括有思明区的将军祠地块、联谊广场南地块、洪文片区地块、大唐中心地块;湖里区的五缘湾北地块、五缘湾西潘地块、五缘湾钟宅地块、湖边水库地块、湖里老城区地块。

　　不少区域是近年来首次供地，比如将军祠片区、湖里老城区等，自带稀缺性;也有不少地块占位就有优势，比如近日刚曝光的五缘湾北地块，位于国贸润园旁，对面就是五缘实验学校。目前的关注度颇高，已经有800多人就该地块的规划公示提出反馈。

　　这些新宅地的出现，无疑会加剧岛内市场的竞争，进一步冲击岛内新房格局，也是岛内新房去化缓慢的一个重要影响因素。

　　此外，网传厦门第四轮土拍在即，联谊广场南地块将上架，思明老城区的稀缺性、完善的配套、一二手房价格倒挂等，已经吸引不少人关注了。拭目以待，厦门第四轮土拍将上哪些“菜”。