文/乐居财经 徐酒眠

  今年52岁的川派地产商人邹康，素来低调。作为德商集团的创始人，他在隐身背后指点江山的这些年，练就了一身高超的资本运营术。

  高溢价拿地、出击文旅，联手四川交投、花样年、弘阳、蓝城等大房企扩张，邹康惯用左右手腾挪的财技——比如借力旗下各业务板块。

  10月25日，德商产投服务（02270.HK）发布关连交易公告，拟通过间接全资附属公司成都德商，从关联方德商达置业手中购买320个停车位，对价1560万元。作为买方的成都德商需要在10月26日之前，完成全部款项的支付。

  此次向关联方收购停车位，德商产投服务在公告中表示，将由内部资源拨付。截至2022年6月30日，德商产投服务手中现金余额约为2.54亿元。

  物业做车位生意，在行业司空见惯。据乐居财经《物业K线》不完全统计，包括中海物业、远洋服务、康桥悦生活等至少有十余家上市物企，都有涉及停车位业务。

  或管理、或租赁、或协助租售、或倒买倒卖，该项业务在这些物企的业绩报表中，也呈报了相对较高的毛利率水平。

  “德商产投服务加入车位‘中间商’的队伍，在开辟业务线之外，或许还有反哺关联方之意。”有业内人士分析表示。

  交易关联方已被卖

  在房企动辄几亿元的资金缺口面前，德商产投服务购买停车位的1560万元资金，似乎是小巫见大巫。

  邹康手中的地产开发板块德商置业，身陷缺钱困境。截至目前已有包括昆明的“蓝光-德商天域”项目、成都的“熙华天玺”项目等被曝停工或烂尾逾期。

  十天前，10月17日，一款名为“爱建共赢-德商发展基金集合资金信托计划”（第1期）的在售信托产品开始在金融市场热推。

  据乐居财经《物业K线》了解，这是邹康再次搭上爱建信托，拟募资8亿“补血”的行动。

  蚊子再小也是肉，一次性揽入1560万元的停车位资金，让德商达置业省去不少回款时间。然而，就在两个月前，邹康却将德商达置业的权益转让了出去。

  资料显示，德商达置业全称成都德商达置业有限公司，成立于2016年2月，主要从事房地产开发及运营，在转让前，由德商置业100%持有。

  而德商置业分别由成都德商渊谋控股（集团）有限公司（简称“德商渊谋”）、邹康持股80%和20%，其中德商渊谋则由邹康与姐姐邹健共同拥有91.9%。

  成立不久，德商达置业的股权被多次分批质押给爱建信托，以获得融资，直到今年5月底才因为“主债权消灭”而全部撤销。

  约两个月前，8月中旬，德商置业退出股东身份，邹康退出最终受益人，德商达置业便由两位自然人高柏义、倪国舫各自持股50%。

  之所以转让德商达置业，德商产投服务在公告中表示，德商达置业开发的房地产项目即将竣工，所以已将德商达置业的权益转出，不过，截至公告发出之日，德商置业对德商达置业仍保留控制权及实益拥有权。

  也就是说，截至公告发出，德商产投服务购买停车位的1560万元，还是流向了德商置业旗下。

  关联方贸易应收款递增

  事实上，自德商产投服务IPO，关于其反哺和输血母公司的言论就已经开始发酵。

  2018年，邹康曾先后两次通过旗下其他公司，违规占用物业板块资金。一笔4300万、一笔580万，总计4880万元，而这一年德商产投服务的年度利润也不过3376万元。

  虽然后续偿还了相关款项，但彼时在新三板的德商产投服务及邹康还是收到了全国股转系统出具的黄牌警告。

  除了曾经的资金被违规占用往事之外，德商产投服务的财报中，来自关联方的贸易应收款正逐年激增，且远超同期营收增速。

  数据显示，2019年-2021年，德商产投服务的关联方贸易应收款分别约为551.3万元、2087.2万元、6425.2万元，过去三年翻了近12倍。2020年和2021年的关联方应收账款增速达到了278.6%、207.83%，而同期的营收增速仅约85.08%、98.01%。

  在最新的业绩报中，截至2022年6月30日，德商产投服务的营业收入为1.26亿元，同期贸易应收款约为1.19亿元，其中，来自关联方的贸易应收款进一步增至8041.3万元。

  目前德商产投服务的关联方德商置业，正身陷多个“烂尾”项目，虽有爱建信托谨慎“输血”，但能否借力上岸还未可知。

  尽管在中期业绩报告中，德商产投服务预计的贸易应收款减值，较2021年底仅增加25.7万元。不过，有分析人士表示，“德商产投服务来自关联方的应收款紧随业务发展进一步扩大，带来的坏账风险不容忽视。”

  “倒手”车位的利与失

  就购买关联方车位倒手赚差价，德商产投服务或可将中海物业当作样板研究，以扬长避短。

  2018年下半年，中海物业开始涉足车位买卖业务，并开始尝到甜头。2019年10月，中海物业与中国海外发展签订了上一份为期三年的框架协议：即中海物业可以不时就收购停车位与中国海外发展集团订立交易。

  2019年，停车位买卖业务首次出现在中海物业的财报中，第一年带了960万港元的收入，彼时该业务利润430万港元，毛利率达到44.6%。

  今年上半年，中海物业停车位买卖业务利润增加至2910万港元，较2021年同期增长近1000万港元。

  日前，中海物业就再次与关联方中国海外发展及中海宏洋集团订立新框架协议，自2023年1月1日起至2025年12月31日止，未来三年，中海物业将获得每年最高9亿港元的货值保障。

  不过，尽管中海物业倒手车位的生意越做越大，但对整体毛利率的拉升却并不明显。2016年—2020年，整体毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。近六年时间里，中海物业毛利率已经跌去7.43个百分点。

  盈利水平相对较好的停车位买卖业务，在庞大的物管和增值服务面前，还是小巫见大巫，想要拔高整体毛利率水平仍有难度。

  2019年之后，中海物业已经在财报中隐去里车位买卖的毛利情况。“可能是车位买卖的盈利有波动。”分析人士表示。

  德商产投服务也面临毛利率下滑的情况。截至2022年6月30日，其整体毛利率约为35.2%，而上一年同期则为40.4%。