乐居新媒体 范范 发自哈尔滨

  时隔7年，棚户拆迁安置中的“房票”制度，再现江湖。

  10月5日，哈尔滨发布《哈尔滨新区(江北一体发展区)房屋征收项目补偿协议安置房屋换购商品房暂行办法》（下称《办法》），不仅提及将推出“房票”安置政策，还赋予一系列支持办法，包括选择房票安置按高于拆迁协议价格的换购价格标准进行结算；房票有一次更名机会；换购时，征收补偿协议抵扣部分面积免征契税；享受新房所在学区子女入学资格等。

  《办法》称，此举是“为进一步完善住宅房屋征收补偿安置方式，满足被征收人多元化的安置需求，改善哈尔滨新区被征收居民的居住条件和居住环境，拓宽哈尔滨新区房屋征收安置渠道”，“本次换购政策自发布之日起施行，有效期至2023年3月31日”。

  不独哈尔滨。更早些时候，河南信阳、许昌，湖北鄂州，浙江绍兴、温州，郑州等地相继推出“房票政策”，拆迁户可凭房票选购商品房安置。

  “房票安置的政策创新，意味着房地产单一维度的需求刺激已经过时，必须要制定更加精细化、满足居民心理诉求的政策，才能引导需求释放。哈尔滨，从棚改货币化安置到房票安置，是政策优化调整，有利于去库存，有利于降低棚改成本，更重要的是能够满足居民对美好生活的诉求。”对于新政，哈尔滨一长期关注地产行业的人士这样理解。

  重启“房票”制度

  房票是什么？

  根据《办法》中给出的名词解释，房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。

  简单来说，哈尔滨新区拆迁户可以凭票自愿并自行在哈尔滨新区(江北一体发展区)域内购买房产超市合作房企的库存商品房，到场即选购，省去冗长的等待拆迁款或安置房的过程。

  与直接发放安置补偿款的货币化安置相比，政策为接受房票安置者设置了丰厚的奖励和优惠政策，涉及补偿资金、购房资格、契税减免、子女入学资格等。

  以“万宝街道办事处前沙坨子屯房屋征收项目”为例，拆迁协议价格为4500元/㎡，换购价格标准为6000元/㎡，政府多补偿了1500/㎡的价差。

  更多优惠，更多选择，细细算一笔账，领房票确实比直接拿拆迁款要划算。

  《办法》中也贴心提到，在使用房票换购商品房时，房票票面金额不足支付购房款的，不足部分被征收人可以申请商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款，其中无购房贷款记录或购房贷款已结清的，可享受首套房贷款利率。

  此外，被征收人在签署《征收安置房屋选房协议书》时可以对安置换购面积价值所属权进行一次变更。也就是说，手持房票的回迁户们，可以“转卖”房票。

  “房票安置”政策发布以来带来诸多成效，例如，回迁户有了一定的自主选择权、保证被征收户能及时安置、刺激新区楼市去化库存、促进区域经济回暖等。

  用“房票”撬动库存

  与“原址回迁”和“货币化安置”等棚改拆迁补偿方式不同，“房票”可以最终兑换成存量房屋，因此，成为撬动房地产去库存的重要手段。

  哈尔滨楼市的库存情况是：处于高位，去化“压力山大”。

  CRIC数据显示，截至2022年5月末，哈尔滨商品住宅去化周期达到了106个月，是一二线城市中去化周期唯二超100个月的城市，短期去化压力尽显。

  截至2022上半年，松北区库存量达到381.8万㎡，去化周期约56个月。

  与此同时，房地产市场也持续低迷。据国家统计局最新数据，2022年9月份，哈尔滨新房价格指数环比下降0.8%，同比下降7.5%。而自2021年8月至今，哈尔滨新房价格指数已经连续14个月环比下跌。

  成交量也不乐观。同策同程数据显示，9月份哈尔滨全市新建商品房销售28.5万㎡，环比下降25.54%；成交金额29.9亿元，环比下降20.89%。

  如今，哈尔滨房票安置政策已出，市场也迎来了一些新变化。

  林达英冠·乐创城，10天换购了150套；

  玫瑰湾·智园，换购套数80套以上，一天就能认购20套；

  万科中俄国际城，10天换购了58套；

  汇智环球金贸城，销售火爆，换购了50套，二期卖到只剩80套房源（包含顶底）；

  中国铁建·江语时代，对标船口松浦区域，换购22套房源；

  大正·澜庭，一口气换购20套房源；

  华润置地·静安府，换购了38套；

  华润置地·萬象府，换购了10套；

  ......

  短期内，持有房票的购房者集中涌入市场换购新房，库存压力或有所缓解。

  但《办法》也明确给出了房票的逾期时间是“2023年3月31日前”，被征收人想要蹭上房票优惠门槛，就必须要在半年间做出买房的大动作，此举大幅度限制了房票的使用范围，变成政策推着需求走。

  在市场信心不足的情况下，定位于改善性需求的“房票”制度似乎并未切中市场心理，可能导致市场热度难以回归历史高峰，因此整体库存仍将延续高位。

  带动新区商品房消费市场

  从购房者的购房角度看，政府以房票形式补偿的换购金额，也是助力购房者降低购房成本、积极购房的重要体现。

  另外，持有房票可以在松北区任意板块换购，客观上使得房票的认购范围增大，即性价比比较高。

  再者，房票认购的选择面也较广，除了住宅以外，也包括商铺、公寓、写字楼和车库等，这使得房票的使用优势较大。

  除了对购房者影响较大，房票政策对地方政府和房企影响也较大。

  对于政府来说，若是房票推进工作到位，那么就可以减少或取消安置房的建设，客观上减少了政府直接建设此类住房的压力。同时新区房票产生的购房需求释放，客观上也保障了此类购房资金留在松北区住房领域，也是保证财政体系稳定、防范购房资金流向非房地产领域的重要体现，真正带动松北区的住房消费市场。

  对于房地产企业来说，房票安置政策同样也是一个重大利好，尤其是对于参与房票安置工作的房地产开发企业，能提前锁定一批刚需族，加速去化库存。

  推出“房票”政策，短期看，市场交易活跃度确实有所提升，但最终是否能对房产市场起多少作用，还需要一段时间的实践。