乐居新媒体 张娟娟 发自珠海 10月26日，珠海市公共资源交易中心出让高新区科创北围1宗综合用地，编号为22147珠自然资储2022-19号。出让地块占地52215.11㎡，规划为二类居住、商业、一级邻里中心、幼托（18班）、城市道路、公园绿地，计容总建面≤113116.31㎡，总起价13.34亿元，折合单价11793元/平方米，最高限价20亿元，将于11月25日公布竞拍结果。

  据信息显示，出让地块位于兴中路南、新湾五路东侧，北侧是近期开盘的正方深悦湾，靠近华润置地广场项目，周边环绕多个中小学规划地块，区位教育资源优势突出，生活配套便利，居住氛围浓厚。

待拍地块示意图

  同样会在11月摘牌公示的，还有之前官方发布的一则关于集中供地的重磅消息：

  9月30日，官方一口气挂牌出让7宗综合用地，出让地块范围涉及香洲区、金湾区和斗门区，总出让面积约23万平方米，起始总价达50.3亿，11月3日摘牌公示。

  7宗地块集体出让，看似寥寥的数字背后，却代表着珠海将迎来近3年，极为罕见的集中供地盛况，也是珠海在土拍低潮阶段释放的爆炸性信号——竞地愈发理性，深化“稳地价”作用。

地块素质总汇

22城开启“两集中”供地新模式

  2021年，全国范围内的22个城市开启了“两集中”供地新模式，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。政策初衷在于提升土拍竞拍透明度，为国央企、本外地房企，尤其是中小房企提供更多的机会。并且通过集中放量，降低土地市场竞争热度，最终达成“稳地价”的核心目的。

  随着土拍规则从宽松到收紧，再到适当降低门槛，房企拿地热情也从热到冷再到部分回暖的变化，过程中这一系列的变化，是地方政府“摸着石头过河”的经验实践，“底价成交”“地块流拍”“国央企为拿地主力”成为2021年集中供地“元年”的重要标签。

  而来到2022年，多数重点城市目前已经完成第三批次集中供地，其中，13个城市目前共计成交涉宅用地223宗，成交金额为3888亿元；35宗地块溢价达到上限成交，上限成交占比15.7%，“两集中”供地新模式初见成效。（数据来源自中指院）

珠海土拍市场供需紧张

  在有政策指导的帮助下，这22座城市还需要在地块定价和房企拿地意愿之间来回博弈，集中供地的竞拍表现还未达预期。

  现在，我们把目光再拉回珠海，这座既不在集中供地的名单之列，又极少推行集中供地动作的珠三角经济特区城市，又是在什么样的土拍环境下，打破常规零散供地模式，破天荒的要走集中供地新道路？

  据中原年报数据显示，2021年，珠海全市土地招拍各项指标均为负增长，土地供需同比跌落超4成，商住用地成交同比缩量逾2成。

  全年全市商住用地供应18宗，供应建筑面积225.25万m²，同比减少23.97%；共成交17宗，成交建筑面积221.27万m²，同比减少21.42%。商住用地成交总金额210.57亿元，同比减少21.96%。

  2021年商住用地多数以综合体形式出让或限制条件较多，加之房企拿地态度冷淡，出让地块楼面地价显著回调。全市成交商住用地中有11宗为0溢价成交，成交楼面地价跌至9516.47元/m²，同比下降17.23%。

  来源：《珠海中原2021年度房地产市场报告年报》

  来到2022年，除开商住用地成交楼面价一项指标同比2021年有所上升，其他各项数据依旧持续回落。

  根据中海房地产市场报告显示，上半年珠海土地市场供需回升，全市公开出让44宗用地，成交41宗，工业用地成为上半年土地成交主体，占全市总成交超7成，而商住用地成交不足，全市仅有4宗商住用地供应，虽全部成功出让，但成交同比萎缩近6成。又因受商住用地供应制约，商住用地成交总金额55.67亿元，同比减少逾5成。

  来源：《珠海中原2022年度房地产市场上半年报告》

  综合以上数据，可以看出珠海近两年全市的土地招拍情况不容乐观，“零售式”的供地模式，使得每次出让的地块“又少又贵”，这就让许多有拿房意愿的房企望而却步。加之受大环境影响，珠海土拍笼罩在低潮阴霾之下，土地成交低迷，不利于房地产行业的可持续发展。

  可以说，珠海苦待集中供地，土拍爆发久矣。

11月珠海7宗地块强势待竞

  接下来，我们详细来看本轮珠海集中供地的7宗地块的具体素质情况。

  香洲区流拍地块 重新再战

  先看第一宗地块，宗地编号22133/珠自然资储，该地块位于致远路东侧，园明纵路西侧，曾于10月14日挂牌出让，最后却以流拍结束。

  而仅仅不到一个月的时间，该地块再次挂牌，颇有一股不死心的劲头。

  综合来看，该地块紧靠暨南大学、暨南大学科技园、暨珠小学，教育氛围浓厚。加之前山派出所、前山市场、世邦🪑家具馆坐落地块周边，生活配套齐全，居住条件醇熟，因此该地块的区位优势还是很明显的，当初流拍也让不少人大跌眼镜。

  代拍地块示意图

  地块素质方面，出让地块的宗地面积为15174.74m²，规划土地用途为二类居住，出让年限为70年，起始总价68800万元，起始楼面价约14625元/m²，最高限价103100万元，最高楼面价约21917元/m²。

  来源：珠海市公共交易中心

  在拿地条件上，公告也做了明确规定，其中有两点需要关注：

  其一，竞得人需要配建社区用房（1处，建筑面积≥300㎡）、前山执法中队办公用房（1处，计容建筑面积1400㎡，含地下车位60个），由竞得人建成后无偿移交给香洲区政府，并由香洲区政府指定的部门接收管理，产权归香洲区政府。

  其二、前山执法中队办公用房计容建筑面积建设成本不低于人民币5500元/㎡（不含土地出让价款，含空调等采购设备在内的室内精装修）。

  斗门湖心新城 土拍大户

  湖心新城从数量上就占据了3宗地块，包括两宗纯住宅地和一宗居住、商业用地，是当之无愧的土拍大户，本轮竞拍成功也将为板块带来三个住宅项目和一处商业配套，极大丰富该板块的住宅和商业版图，让湖心新城紧跟航空新城的兑现速度。

  地块素质汇总

  第一宗，用地编号22316/珠自然资储2022-13，该地块位于斗门平华大道南侧、明月路西侧。从位置看，该地块紧邻规划中的西部医疗中心，占据湖心新城医疗配套优势。

  地块素质方面，22316/珠自然资储2022-13宗地面积为35288.31m²，规划土地用途为二类居住、商业，其中，住宅出让年限为70年、商业为40年，起始总价66400万元，起始楼面价约7010元/m²，最高限价99500万元，最高楼面价约10504元/m²。

  来源：珠海市公共交易中心

  而在拿地条件方面，值得注意的限制并不多：

  社区用房（1处，建筑面积≥600平方米），由竞得人建成后无偿移交给斗门区政府，并由斗门区政府指定的部门接收管理，产权归斗门区政府；竞配阶段产生的人才住房，由竞得人建成后无偿移交给市住房保障服务中心，产权归市住房保障服务中心。

  第二宗，用地编号22317/珠自然资储2022-14，该地块位于湖心新城红星路侧、锦湖路西侧，由于和湖心金茂悦相邻而建，所以共享金茂配件的中小学教育配套。且白藤体育中心就在地块侧边，区位具有一定宜居性。

  再看地块素质，22317/珠自然资储2022-14宗地面积为21223.87m²，规划为二类住宅，出让年限为70年，起始总价45700万元，起始楼面价约7651元/m²，最高限价：68500万元，最高楼面价：约11468元/m²。

  来源：珠海市公共交易中心

  拿地条件方面，和上述其他地块要求大体一致。

  第三宗，用地编号22319/珠自然资储2022-16，位于湖心新城星湖路西侧、逸仙路南侧位置，该地块三面被湖心明悦、中铁建未来城、复地星愉湾以及湖心明荟环抱，居住氛围十分浓厚，同时，地块距离幸福河距离相宜，具有一定景观资源优势。

  再看地块素质，22319/珠自然资储2022-16宗地面积45292.7m²，规划土地用途为二类居住，出让年限70年，起始总价79900万元，起始楼面价约8094元/m²，最高限价119800万元，最高楼面价约12136元/m²。  

  来源：珠海市公共交易中心

  金湾滨海商务区 板块产品业态增多

  从目前的板块规划来看，滨海商务区的住宅项目包含万科海上城市、南光项目、碧桂园·华发海湾壹号以及最近备受瞩目的观海200里等，而在本轮集中供地的地块中，金湾区所包含的2块出让宗地均位于滨海商务区，包含住宅、商务、商业、幼托项目，极大程度上丰富了滨海商务区产品业态。

  地块素质汇总

  第一宗，出让地块编号22138/珠自然资储2022-15，位于滨海商务区白龙路西侧、丹凤一路北侧，紧邻观海200里项目，以目前滨海商务区的住宅规划来看，属于较为稀缺的一线观海地块。

  在地块素质方面，编号22138/珠自然资储2022-15宗地面积54976.4m²，规划土地用途包含二类居住、商业、幼托（12班），其中住宅的出让年限为70年，幼托为50年，商业为40年，起始总价131000万元，起始楼面价约9848元/m²，最高限价196400万元，最高楼面价约14764元/m²。

  来源：珠海市公共交易中心

  因为该地块包含教育用地，因此在竞地条件上会有针对性提示：

  第一、A区域用地面积4320.1平方米，用地性质为幼托（12班），计容积率建筑面积≥4600平方米。

  第二、竞得人配套建设并无偿移交：A区域用地（12班幼儿园1处，用地面积4320.1平方米，计容积率建筑面积≥4600平方米）及用地所建建筑物。

  第三、幼儿园用地需需配建地下停车场且不小于 50 个停车位，并考虑家长接送平台（风雨接送走廊）。

  第二宗，出让地块编号22140/珠自然资储2022-17，位于滨海商务区白龙路西侧，星云一路东侧，值得一提的是，该地块位于滨海商务区北侧一带，周边暂无项目在建，如若成功竞拍将填补板块北侧区域的空白。

  来看地块素质，22140/珠自然资储2022-17宗地面积42428.03m²，规划土地用途十分丰富，涵盖有二类居住、商务、商业、公园绿地、市政道路等建设项目，其中，住宅出让年限为70年，公园绿地、市政道路为50年，商务、商业为40年。该出让地块的起始总价54900万元，起始楼面价约6766元/m²，最高限价82300万元，最高楼面价约10143元/m²。

  来源：珠海市公共交易中心

  在竞地条件方面，由于该地块涉及的用地类型较多，针对不同的项目就会有不同的规定：

  第一、计划建设集航空航天产业孵化创新中心与航空产业办公总部为一体的复合型总部基地。

  第二、商务功能建筑物自本项目全部竣工验收合格并完成备案之日起十五年内不得转让，期满并经金湾区人民政府审核同意后方可转让。

  第三、上述地块商务、商业部分建设进度整体达到正负零后，方可申领可售类住宅的预售许可证（须达到珠海地方政府对住宅类预售许可的规定条件）；在商务、商业部分建设进度达到结构封顶前，申请领取的住宅类预售许可证对应的预售面积累计不得超过可售住宅类总建筑面积的80%。

  保税区新增1宗商住用地

  最后一宗出让地块是22135/珠自然资储2022-10，位于保税区宝怡路南侧、宝锦路西侧，紧挨万科琴澳传奇。

  保税区相较其他热门区域，在土拍这一环节中较为冷门，如今本轮集中供地出现保税区身影，有了该地块的加入，保税区终于迎来了新鲜供应。

  地块素质方面，出让地块宗地面积15863.91m²，规划土地用途为二类居住、商业用地，其中，住宅出让年限为70年，商业40年，起始总价56300万元，起始楼面价约14196元/m²，最高限价84400万元，最高楼面价约21281元/m²。  

  来源：珠海市公共交易中心

  该地块的竞地条件比较常规，值得注意的是其中一项，即“上述地块商业功能配建停车位不得分割、转让或销售”。

  综合上述7宗待拍地块，在问及对本次集中供地的那个区域更为看好时，珠海左岸控股董事长、知名媒体评论员李炳亮先生给出了自己的看法：

  “从稀缺性看，主城区和保税区仅推出一宗用地，属于售价高、竞争少、现金流容易平衡的区位，应该算相对合适的项目。而位于滨海商务中心的两宗用地，推售的时间预估和金海大桥的通车时间相逢，未来的风险性也会相对小，也有溢价的可能。”

  集中供地的背后是珠海全市平衡发展的意图

  近几年来，不仅仅是珠海，乃至全国的土拍市场，都是不太乐观的。珠海除开航空新城和科创北围等热门板块的土拍市场热情较为高涨之外，绝大多数地块是以零溢价甚至是流拍结束，不少地块仍以国央企为其兜底，可见土拍市场的发展并不均衡，竞地企业也难有积极性。

  因此，此次极为罕见的集中供地消息一经发布，立刻引发业内的强烈关注，不少业内人士对本轮集中供地充满期待，态度也十分乐观。

  在谈及在过往珠海土拍不甚乐观的前提下，珠海发布本次集体供地的意义时，李炳亮先生却满怀信心的说道：

  “2021年至2022年，不仅仅是珠海，乃至全国的土拍市场，都不是太乐观，这有疫情影响的因素、也有市场消费低迷的因素，但归根结底是房地产这个行业本身的发展逻辑已进入新的时代。珠海11月集体供地，从范围看，除了横琴和高新区外，本次集中供地的待拍地块遍及香洲区、金湾和斗门，以及横琴岛旁的保税区，颇有一种“雨露均沾”的味道，这也体现出珠海全市平衡发展的意图。这既是对未来中国经济的信心，更是对珠海城市发展的信心，这种规模化的拍地，本身也是一种仪式和信心的表现，当然也给市场更多的选择，体现公平的原则。”

  自官方发布集中供地消息之后，珠海土拍或将进入活跃期，逐步向一二线城市靠拢，迈进集中供地时代，逐步形成以国央企为竞地主力，众多有实力、有社会责任感的本地房企和外地房企辅助承接，甚至是中小企业也将慢慢加入土拍市场，使“稳地价”成为常态，让土拍市场回归理性，回归公平。

  而在即将到来的11月，珠海待拍地块究竟花落谁家，值得我们共同期待。