乐居新媒体深圳 明日，深圳14号线终于迎来通车的大日子！

  作为深圳“东进战略”的主要交通线，14号线是深圳东部首条地铁快线，也是延伸至坪山区的首条地铁线路。

来源于：龙岗发布

  虽然14号线的目的是连接坪山与市区，但是线路也在龙岗设置了多个站点，其中南湾街道的石芽岭站便是其中一站点，据深铁发布的14号线运营时刻表显示，从石芽岭乘坐地铁到达福田岗厦北仅需14分钟。

  相对于南湾其他片区而言，得益于片区面貌崭新、道路规划合理，再加上石芽岭地铁站的加持，石芽岭片区的二手房指导价格一直是整个南湾最高的，普遍5-6万/㎡，而在这片区域却有一个单价低至4.6万/㎡的新盘，如此笋的价格引来众多置业者的关注！

项目实拍（乐居摄于22.10）

  4栋住宅楼仅2栋可售  小区几乎没园林

  特发香阅四季所在地块为特发在2021年9月28日深圳集中土拍中，以12.07亿+配建11500㎡获得，当时成交综合楼面单价为19,622.19元/平方米。

  项目目前正在进行住宅楼楼体建设，主体建筑建设进度10%。项目于10月18日开放营销中心，目前仅能通过沙盘了解项目以及户型模型，预计将在11月中旬开放样板间，12月份开盘。

来源于：特发香阅四季公众号

  项目位于香阅路和星火路交叉口西侧，石芽岭公园的东北侧，属于南湾街道管辖。项目占地13708.87㎡，分别为1栋2层商业建筑，1所幼儿园，2栋安居房（含自持租赁商品房），可作出售用途的2栋商品房则规划在地块中部，最大层数为31层，最高高度为97米；地下室一层半至两层的主要功能为商业、车库用房。

项目沙盘（乐居摄于22.10）

  由于受制于地块占地面积，项目体量远小于片区内其他小区，并且还需要配建幼儿园与安居房，导致项目几乎没有位置可以建设园林以及其他泛会所活动空间，虽然项目紧邻石芽岭公园，但项目距离石芽岭公园北侧登山道入口需要步行约300m，更多休闲娱乐设施则需前往石芽岭信义体育公园（步行距离约500m）。

  户型全看山景  面朝大自然还是倾听朗读声

  特发香阅四季可售住宅楼为2栋三单元、2栋四单元，皆为2梯5户设计，30层；由于项目实体样板间未开放，目前仅能通过平面图及户型模型了解项目户型；

来源于：特发香阅四季公众号

  项目货量最多的是02/03/05户型96㎡的三房两卫，共174套；01户型（126㎡四房两卫）、04户型（89㎡三房两卫）每层仅1户，各58套；从平面图上可以看出，项目可售户型都是朝南望山景，由于石芽岭斜坡的影响，楼层较低的户型与山景的间距更小，视野上面会略逊于高楼层，据现场销售透露，低楼层的价格相对会便宜些。

户型图（来源于：特发香阅四季公众号）

  由于在售的三、四单元位于小区内侧，几乎不受车道噪音影响，不过四单元01、02户型紧邻幼儿园，未来幼儿园建成后，预计会对这两个户型住户造成一定噪音干扰。

  不可忽略的还有位于项目北侧的学校规划用地，据现场销售解释该地块为石芽岭学校初中部的待扩建用地，目前由特发香阅四季暂时租借作为施工队宿舍，不排除该地块建成学校后，对项目01、05户型所造成一定的噪音影响。

  倒挂明显  周边二手楼挂牌价普遍7万+/㎡

  特发香阅四季周边配套依靠片区周边成熟的住宅底商，500m范围内有华润万家、星巴克、麦当劳、药店等商铺，基本能满足日常的购物需求。而成熟的商圈则有距离项目1.5km处的东部英郡广场与1km距离的大芬沃尔玛。

项目周边商业（乐居摄于22.10）

  公共交通方面，项目离最近的公交站“来座山”250米，步行预计5分钟；值得注意的是，地铁14号线通车后，可从项目前往14号线石芽岭站乘坐地铁，而A出入口是距离项目最近的地铁口，预计步行到站时间10分钟。

  来座山公交站（乐居摄于22.10）

  根据项目当初拍地的要求，地块需配建不少于13572㎡的出售型安居型商品房，并且可售商品房出售均价不得高于5.1万元/㎡。据现场销售透露，项目开盘价格区间预计在4.6-5.6万/㎡，毛坯交付，交楼时间预计2025年。

  来源：深圳土地矿业权交易平台

  而就在项目对面的二手楼盘鸿荣源尚峰，现指导价约6万/㎡，走访附近中介了解到，鸿荣源尚峰近期成交最低价格的是一套77㎡三房，成交价500万，折合单价6.5万/㎡，实际成交价格高于指导价近5000元/㎡，其他楼层比较好的朝南户型，业主普遍意向挂牌价格达到7万/㎡以上。

  所以特发香阅四季作为片区内唯一的新盘，价格与周边二手房倒挂明显，并且预计在14号线正式通车后，区位价值还能继续提升，从价格角度看，特发香阅四季无疑是个笋盘！

  片区学位内卷严重  买了房也上不了家门口学校

  项目1km范围内学校林立，石芽岭学校、石芽岭幼儿园与项目仅一路之隔。

  特发香阅四季周边学校（乐居制图22.10）

  龙岗区的公办入学规则是按积分入学，不过龙岗一直是深圳学位非常紧张的区域，热门片区的公办学校普遍积分录取分数超过100分，对比关内某些片区八九十分的积分即可上学，龙岗的家长压力可见一斑，尤其石芽岭片区，适龄学生的数量远超片区公立学校可提供的学位，即便是在石芽岭片区买了房，也不一定能上附近的公办学校。更甚的有家长在南山租房子，就为了解决小孩上学问题。

南湾实验小学放学高峰期（乐居摄于22.10）

  从龙岗教育局官方学区地图显示，石芽岭学校(九年一贯制）学区范围覆盖了尚峰、和谐家园、承翰来座山、慢城等小区，项目现场销售告知，目前特发香阅四季还未确定对口学校。因此即便距离项目最近的是石芽岭学校，也不一定确定是这所学校，最终以教育局公布信息为准。对于学位有要求的置业者需慎重考虑。  

来源：龙岗教育局，截图日期：22.10.27