文/乐居财经 曾树佳

  港资房企已经很多年，没有这么受到关注了。近来，恒地、嘉华国际、新世界及信德集团等四家香港发展商，与华润置地签下合作协议。

  央企华润置地搭台，让一众港企“唱戏”的举措，让外界不禁惊呼，久违的港企回来了。

  除此之外，港资地产商加码布局内地房地产市场的动作，也频频见诸报端。例如，新世界披露一年内在内地投资100亿元，太古地产则喊话十年掷下1000亿港元。

  当下，内地楼市信心不足、较不活跃，手握大笔现金的港资开发商成了土拍市场，以及行业出清收并购的参与者。而港企此时加速布局，对于提振楼市氛围，有一定的作用；对于他们自身而言，香港房地产市场时有起伏，如今有进击内地的时机，自然也不能错过。

  但大部分人认为，港企要想重现八九十年代的光景，可能性不大。因为审慎的基因、资金的实力，以及对现金流的看重，注定了他们缓步向前的风格。

  一旦内地房企从调控中缓过神来，他们仍将继续成为“配角”。业内人士指出，“港企加起来一年卖房的收入，可能就几百亿；但在内地，普通的二线企业，一年都上千亿了。所以港企占的比例太少了，要有一定的位置，起码得占有百分之二三十的比例。”

  凶猛进击

  港资地产老板，一致认为自己又迎来了布局内地市场的“春天”。

  对于“恒大现象”，陈启宗觉得“要指出多年前谁最疯狂并不难，他们很可能会造成最大的烂摊子。”但他在致股东函中笔锋一转，又认为这个“烂摊子”不见得会影响其业务，反而是“颇为有利”。

  被称为“铜锣湾大地主”的希慎兴业，虽然一再强调香港业务仍是集团的核心，但公司管理层也看好上海、大湾区等内地市场，认为“觉得有好的机遇时，会进行一些有序的投资。”

  而新世界发展行政总裁郑志刚，也颇为自信：“整个大湾区的内地开发商没有钱了，新世界有钱，又是香港开发商，是比较靠得住的，所以有100个找我们谈项目收购。”

  去年已将总部迁至广州的新世界，已明确和量化了阶段性的投资力度。日前郑志刚对外披露，“公司将在未来12个月内，在上海、广州、杭州和深圳等城市，投资共计100亿元。”

  回望今年的4月、5月，新世界刚以19.02亿元，收购龙光系高速公路管理及营运资产；并作价22.9亿元，收购成都、武汉两个城市的6项物流资产。

  郑志刚一边喊话进击内地市场，一边也在暗盘放售香港数项非核心物业。9月初，据市场消息，新世界旗下荃湾愉景新城商场，获中资洽购，预计涉资近60亿港元。该商场总楼面达64万平方呎，若交易落实，将成为今年最大额的物业买卖。

  这种内地、香港物业“换仓”的举措，并非新世界独有。

  近日再传来消息，太古地产确认计划以10.8亿元的价格，出售位于香港青衣地区的仓库，予亚洲仓储巨头普洛斯。显然，它抛售此类物业的目的，也是为了给布局内地市场留足资金空间。

  太古地产将未来投资的时间线，拉得更为长远。它计划未来10年内，投资超过1000亿港元，在香港、内地和东南亚发展一系列新项目，而其中有五成的投资额，会在内地继续发展太古汇和太古里品牌。

  富昌物业亚洲发展有限公司执行董事胡宇宙对乐居财经表示：“现实中，港企资产置换的情况时常出现，他们都是看哪个赚钱就投哪个。太古一直更倾向于发展高端商业物业，仓库不是其主流业务，所以卖掉也在情理之中。至于布局内地，还要看它后续的动作。”

  当众人把关注的目光，投向太古的时候，它果然应声而动了。10月24日晚间，其宣布将与中国中免，在海南三亚合作发展一个零售地标项目。项目位于海棠区三亚国际免税城三期地块，总占地面积约20万平方米。

  在此之前，太古与上海陆家嘴集团，就前滩21号地块确立合作意向；并在深圳湾中心地带，开设旗下“居舍系列”品牌酒店；而广州珠江太古聚龙湾项目，也正式破土动工。

  港企“回归”之势似乎在不断酝酿。自去年下半年以来，嘉里建设、瑞安、香港置地等，都瞄准了内地市场，淡定地物色项目、低价抄底，各有所获。

  抄底背后

  回顾以往，港企曾出现了一段撤退潮，并在2015年前后达到高峰。

  期间，长和系寻求以200亿元，出售位于上海陆家嘴的在建综合体世纪汇；瑞安66亿出让企业天地两栋写字楼；华人置业将成都的三个商住物业项目，全部售予恒大。

  类似的例子不胜枚举。新鸿基、恒基地产等，也有类似举措，港企阵营在内地的存在感，因此直线降低。而彼时内地房企高周转如火如荼，则与他们的“边缘化”的趋势，形成了鲜明的对比。

  如今沉寂了数年的港资重返内地，首要目的自然是“抄底”。调控基调下，内房守着拮据的现金流，焦头烂额，已无暇他顾，当下正是获取优质项目的好时机。

  除此之外，港企也有其他的考量。胡宇宙分析称：“最近几年香港房地产市场也并不好，只是他们比较规范，没什么大雷可以暴的。”

  长达15年的香港房地产大牛市，曾在2018年下半年出现了转折点。由于“空置税”政策的实施，以及对地产商“捂盘”行为的打击，叠加全球经济下行，香港楼市开始降温，甚至出现了连跌5个月的记录。

  此后情况虽有改观，但并不稳定。尤其是2020年后，香港楼市更是随着疫情而反复震荡。今年年初，第五波疫情爆发以及美国加息，使得香港房地产市场再次受到较大的影响。

  在商业地产领域同样如此。有研究报告指出，过去三年，香港受到疫情及环球地缘政治紧张局势的影响，甲级写字楼出现历史上最长、最深的下行周期。

  本地市场的起伏，促使港企开始在内地寻找更好的投资机会。而他们此次重返内地市场的目的，与此前几次还是有所不同的。

  上述专业人士续指，港资在内地投资房地产，差不多30年。起初港资有的是资金，也有房产开发经验，那个时候是单纯的投资经营。现在则不同，龙头房企都暴雷了，内地老百姓对楼市信心不足，需要这些有口碑的港企来重建信心，激活国内房地产的气氛。

  乐居财经注意到，日前，华润置地公布，分别与恒地、嘉华国际、新世界及信德集团四家香港发展商，签订《战略合作协议》。

  根据协议，双方将针对具体潜在的目标土地资源及地产项目，尤其是处于粤港澳大湾区的项目，商讨合作发展的可行性，以此增加双方在内地和香港的相关业务投资和影响力。

  由此可见，内地可能是真的需要港企的“帮衬”，才有了央企华润置地搭台，让一众港企“唱戏”的举措。如果此计划能够持续推进，或许能创造双赢的局面。

  正如胡宇宙分析的那样：“前些年港企在内地投资房产，吃亏的并不少，所以要让他们回来，单打独斗去做项目，其实是没什么优势的。所以这一次才让华润去跟他们合作，这样他们以后投资会方便得多。”

  终究只是“陪衬”

  八九十年代，恒基兆业、新世界、新鸿基、长实等众多港资房企进军内地。那时候，内地房地产市场才刚刚起步，拥有雄厚资本的港资房企带来了楼花概念、按揭住房模式，深刻影响了内地房地产市场的发展与走向。

  紧接着，北上淘金的港资地产商越来越多，路劲、九龙仓、瑞安等纷纷在内地落子。伴随内地经济的蓬勃发展，港资房企赚得盆满钵满，一时风头无两。几乎每家港资房企，都是两地业务线并驾齐驱。

  但由于经济环境、城镇化步调、土储体量的不同，内地与香港的房企，终究还是呈现出了发展殊途。内房的规模快速变大，在市场上逐渐成为了主角，而港企仍是那个独具一格、注重慢周期开发的缓步者。

  风水轮流转，如今内地房地产行业正处于深度调整期，民企投资身影渐隐，给了港资重追昔日荣光的机会，但多种因素决定了他们很难完成这一逆转。

  眼下，港资地产商加大力度，布局内地房地产市场的动作，常常引人惊叹。但无论是新世界的一年100亿元，还是太古地产的十年1000亿港元，综合来看，其投资体量都不算大。因为在一二线城市，超百亿的地比比皆是。如新世界的投资金额，甚至买不上一块地。

  而有些港企虽然对外喊着要布局内地，但实际动作也不多。

  因此，不少人认为，一旦内地房企在行业调整之后缓过神来，尽管他们的投资可能不像以前那样大手笔，但仍将成为市场主角，港企将重新成为“陪衬”。

  胡宇宙也是这么看的：“市场回暖了，他们仍是龙头。所有港企加起来一年卖房的收入，可能就几百亿；但在内地，普通的二线企业，一年都上千亿了。所以港企占的比例太少了，要有一定的位置，起码得占有百分之二三十的比例。”

  见识过市场危机、经历过楼市沉浮，对长久、稳健、现金流极度重视，港企始终没有放下那份别人眼中的“保守”。所以陈启宗才会说，中国房地产的疯子太多了。

  港企的这种经营思维，决定了他们的审慎投资。一般而言，他们会同时发展商业、住宅两条业务线，商业能源源不断地提供现金流，住宅也适时回笼资金，这样也没有去冒高周转风险的必要了。

  据乐居财经观察，香港房企的资产负债率，无需剔除预收账款，便都在30%至40%之间，投资动作较大的新世界发展，其资产负债率也仅略高于50%。

  在香港地产圈，家族色彩比较浓厚，二代、三代的接班者或许决策风格有所不同，但传承之下，他们似乎更注重资产的保值与增值，这也是他们不温不火的原因之一。