乐居新媒体广州 天河新盘年年有，唯独今年特别多，昔日“压仓货”都被炸了出来，啥情况？

  以往地产商手里紧攥着地皮不开发，是对市场有信心的体现，亦是对自身未来的一场豪赌。

  赌赢了赚上一笔，赌输了红牌出局。

  今天要讲的，便是2004年拿地至今未开发，“赢麻了”的天河区先烈东横路38号地块。

  01

  学府氛围浓厚

  服装批发市场环绕

  地块位于永福路东侧、梅东北路延长线西侧、内环路以北，附近有地铁6号线经过，设站沙河顶站，同理属于沙河顶板块。

  从沙河顶站出来，走两步就能看到执信中学创始人之一朱执信先生的墓道，目前在修葺中，尚未对外开放。马路对面是十九路军陵园牌坊，据说是中小学爱国教育的打卡点之一。

  附近高等学府较多，教育氛围浓厚，包括广东工业大学（沙河校区）、星海音乐学院，还有省一级的广州市天河区先烈东小学，和广东省经济贸易职业技术学校等学校。

  至于健康保障方面，广州市天河区沙河街社区卫生服务中心就在地块对面，1公里内涵盖广州中医药大学第一附属医院先烈东门诊部、南方医院（沙河院区）等医院，医疗资源还算可以。

  另外，地块西南侧还有4A级景点广州动物园，以及广东省农业农村厅等政府机构，人流量较大。

  然而，由于地块东侧临近中凯南门服装城、万佳服装批发广场、广州金马服装交易城等大型服装批发市场，周边环境显得有点鱼龙混杂。

  而且附近居民区内，有不少改造成仓库的首层商铺。

  临近营业时间时，工人们骑着加装了拖板的电动车，肆无忌惮地带着货物在马路上狂奔，遇到不平整的路面，便会砸出哐哐哐哐的声音，看着还挺危险。

  02

  宅地用作停车场

  一再延期动工

  乐居君来到现场发现，地块目前闲置到长草，仅有一两位安保人员在保安亭内值守，并无动工痕迹。

  问询居民得知，这片地以前都是用来做停车场的，去年（2021年）开始不让停车，工人慢慢清场之后，现在好像准备要建新房了。

  为何一块天河的宅地，能够沉寂将近二十年，这还得从拿地时说起。

  2004年，广州市华达房地产开发有限公司以总价2143.674万元的价格成功拿下天河区先烈东横路38号地块，折合楼面价约为502元/㎡。

  对比今年最新出让楼面价为38992元/㎡的珠吉路地块，天河地价大约涨了77倍。

  哪怕是在当时，这个地价也很“笋”了。据乐居不完全统计，同期天河售价最低的宅地，天河区珠江新城D5-3、D5-8地块都卖到2804元/㎡，目前已建成参考价6.6万元/㎡的粤海丽江花园。

  后来，华达经历了多次股权变动。2013年，原为华达大股东的广州世港房地产实业发展有限公司，将股权打包转让给了广州鸿泽实业发展有限公司。但项目未被“盘活”。

  随后，2017年雅居乐进场成为大股东，然而二者皆于2022年退出。

  今年，隶属于英广集团的广州市万兴房地产开发有限公司接手地块。

  媒体资料显示，地块早在2010年便已登上了闲置地块名单，其约定开工日期为2005年，竣工日期应为2008年8月，然而直至目前仍是一片荒地。

  伴随着地块权属的变更，这块地的规划也是一再更替。

  最早能追溯到2017年就曾经公布过规划图，当时打算建设18层高的住宅楼，但最终流产。

  这波操作自然引起了政府部门重视。

  2022年9月，广州市规划和自然资源局天河区分局发布了闲置土地处置决定书，要求广州市华达房地产开发有限公司尽快签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和承担因单位自身因素造成闲置的违约责任。

  同年10月，广州市规划和自然资源局重新公布了这块宗地的规划图，项目面积约5478㎡，容积率高达7.79，计容建筑面积约42674㎡。

  这块不大的地皮上，即将建设一栋37层高的单体住宅楼，妥妥的刚需型产品。

  其中3层为物业管理用房、社区服务站、星光老年之家、公共厕所等公建配套和商业。另外，还将配建一所3层高的幼儿园。

  规划出炉后，却遭到了隔壁先烈东横路36号大院业主的强烈反对，认为规划中新增的车库出入口，侵占了其通道以及绿化花基资源。

  地块再度陷入困境，这次又能否顺利开工呢？

  03

  楼市神话难上演周边二手均价2.8万元/㎡

  处于高速增长期的房地产行业进程里，房价总体是螺旋上升的。

  但现在看来，“房住不炒”的大基调下，楼市赫然进入横盘期，以往的房价暴涨神话恐怕很难再度上演。

  大致翻看沙河顶板块的楼市历史，附近已经很久没有上新货了，最近一次开盘甚至是靠近越秀区东风公园的时代四季奕居，2019年售价为9万元/㎡。

  目前板块二手房均价为2.8万元/㎡。其中距离地块最近的是先烈东横路40号大院、先烈东横路、物资局大院以及星海音乐学院，基本上是80年代建成的宿舍楼，均价2.5万元-4万元/㎡。

  满打满算，该地块的“地龄”已经长达18年，产权亦相应缩水。

  地块开盘价会否低于周边均价，购房者又会否照价买单呢，我们先在这里打上一个问号。

  现在将话筒交回给你，若是项目顺利动工并开盘，你会买吗？