文/乐居财经 邓鑫妮

  长沙银盆路与岳麓大道交会处，一座27万平方米的奥克斯广场伫立于此。蓝色玻璃覆盖建筑的外立面，巨大广告牌将过往路人的视线填满。

  不久前，这里的商户刚刚收到更换商业管理公司的告知函，新的商管公司——珠海万达商管，很快就在官网上发布广场logo字及标识标牌更换工程的招标信息。

  五公里外的奥克斯缤纷广场，也同样被珠海万达商管收入囊中。不过，后者的胃口也远不止于此，同一时间，包括杭州、成都和青岛在内的另外三座奥克斯广场的运营管理也被珠海万达商管包揽。

  10月25日晚间，珠海万达商管再一次更新招股书，其上市进程仍在继续。紧凑的外拓节奏，其实也在为IPO的顺利进行增加筹码。

  九月底，万物云登上港交所舞台。继苏新服务上市后，时隔一个月，万物云再度敲响物管上市钟声，无疑为物管资本市场注入了一股信心。

  万物云并未在物管估值高峰冲刺，而是市场逐渐冷静才以合理估值挂牌上市。

  外界期待万物云上市，同样的，外界也期待在资本市场再次看到变“轻”后的珠海万达商管。

  资本市场有自己的评判标准，但当风口来临时，也不免被高估值迷了眼。如今资本大门依旧敞开，尽管物管股的市值在缩水，但实力在线的珠海万达商管依旧掌握着主动权。

  “商管”比武

  2020年元旦前夕，第一家名字中带有“商管色彩”的物企——宝龙商业，冲进港交所。粗略估计，如今港交所中以商管著称的物企已经有6家。

  其他偏重住宅业态的企业，有的在上市前圈地商管，有的则在上市后布局商业，“商管+物管”的双轮驱动模式，是物企中最为常见的业态组合。

  “商管”紧俏和多方因素有关，较高的盈利水平是其中一个原因。

  乐居财经《物业K线》统计了部分物企商管业务情况，其毛利率从10%-60%不等，不过大部分毛利率集中在20%以上。

  与其他商管类上市物企相比，珠海万达商管无疑是这条赛道上的重量级玩家。截至2022年上半年，珠海万达商管的在管面积已经达到6000万方，期内收入134.8亿元，在众多商管类物企中排名首位。即便在所有上市物企中，其总营收也能排进前三。

  珠海万达商管的盈利能力也不低，上半年其整体毛利率约为48.9%，同比增长6.5个百分点；净利率涨势更为迅猛，同比激增23.8个百分点至30%。

  珠海万达商管的外拓也颇为迅速，第三方拓展势头正盛。最新的招股书显示，珠海万达商管上半年新增8个广场，均为第三方项目，总在管项目425个，其中来自独立第三方业主的项目数量为140个，在管面积达到6000万方，第三方在管面积约为1750万方，同比涨幅31.2%。

  上市物企中，万物云商管业务的营收体量是最大的，2022年上半年其商企和城市空间综合服务中的物业和设施管理服务营收34.5亿元，营收占比24.25%。其规模也不小，据2021年业绩，商管规模已经超过1.2亿方。

  统计数据中，商管营收排名第二的是华润万象生活，上半年其商业运营及物业管理服务营收19.24亿元，再往下则是卓越商企服务和宝龙商业，商管相关的收入分别为10.61亿元和10.24亿元。

  轻资产外拓练内功

  “现在还是物管股戳泡沫的时候。”有业内人士表示道。

  从市值顶峰到低谷，物管股只用了一年时间。原本千亿市值的碧桂园服务，如今只有270亿元，资本变脸的速度让人唏嘘。与市值相对应的市盈率，也在一轮轮暴跌中斩了又斩。

  不过，在这场估值回落中，实力在线的商管类物企依旧能打，如华润万象生活26倍市盈率，排在上市物企第三位。此外，商管规模仅160万方的中骏商管，其10倍的市盈率也高于上市物企均值。

  进入2022年，尽管物企上市的热情在消减，但物业本身的轻资产属性和发展逻辑并未发生变化，物企上市路径依旧通畅。截至目前，今年已有6家物企通过招股上市，一家中天服务借壳“巴士在线”完成资本赛道的转换。此外，还有包括珠海万达商管在内的4家物企等待聆讯。

  “若珠海万达商管成功上市，其估值有望对标华润万象生活。”有业内人士分析，商管类物企凭借着高水平的盈利能力，历来受到资本市场的青睐，而珠海万达商管不管是规模还是营收，表现都较为优异。

  业内人士进一步指出，从另一方面来看，珠海万达商管拥有家喻户晓的万达品牌背书，其市场认可度正在不断提升，“若成功上市，也将进一步巩固其位于行业前列的轻资产商管地位。”

  而在资本环境变幻莫测的当下，修炼内功、保持状态，不求速而求稳，以自己的节奏完成资本蜕变，或许才是最优解。

  9月份，除了接手5家奥克斯广场，珠海万达商管还正式接管西安鑫苑大都汇购物中心。早在2022年初，珠海万达商管就与鑫苑集团达成战略合作。

  更早之前，珠海万达商管还拿下北京蓝色港湾运营权，以及在今年3月，一口气买断建业地产手上全部商业项目的10年经营权，由珠海万达商管全面负责招商、招租、运营和物管。

  值得一提的是，珠海万达商管自2015年起开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场，2021年通过出售管理有关商业广场的相关附属公司，加速巩固轻资产模式。

  截至目前，珠海万达商管已100%采用轻资产运营模式，与此同时资产状况也在不断改善。2021年上半年及2022年上半年，其ROA、ROE分别为35.9%、117.5%，同比分别增长32个和72个百分点，轻资产运营模式的优势逐步释放。

  期内，公司的资产负债率降至68.1%，流动比率增长至1.3，负债压力进一步减轻，短期偿债能力提升，财务结构持续优化。