乐居新媒体 张琪 发自深圳

  罗湖布心片区半年时间跌了3.8%，东门片区半年时间跌了4.4%，黄贝岭片区跌了4.2%…

  据乐有家整理的数据来看，罗湖区域的片区基本上属于刚需等级，二手房挂牌价多在5万元/㎡以下和5-7万元/㎡两大梯队。

  而罗湖绝大多数片区的二手挂牌价呈现下跌趋势，片区价格降阶的情况较多。

  旧核心地段的老片区也开始成为深圳跌幅最多的一类区域。

  近几年关于罗湖衰落的声音不绝于耳，而国贸、地王大厦、万象城、东门老街这一系列也代表着深圳回忆的标志，但越来越多购房者也确实不愿意在罗湖买房。

  新房方面，罗湖成交量也在下滑，被后起之秀光明、龙岗、宝安等区域超越。

  房价方面，罗湖的房价无法与核心区福田、南山相比，甚至差距也在逐渐拉大。

  近日，随着各类数据显示出网红片区也在“降级”售卖后，“没落的深圳贵族”罗湖更是以多个片区房价降阶为焦点，被不少人注意到。

  罗湖千万豪宅5年内亏损630万

  除了多个片区房价下降以外，罗湖最近一法拍房也爆出成交亏损。

  10月18日，罗湖中海鹿丹名苑8栋一法拍房成功拍卖，共5人报名，经过108次出价，成交总价约1448.2万元，围观共7989次。

  此套房户型面积为180.2㎡，折合成交单价约8.04万元/㎡。该房源的评估价约为1530万元，折合单价为8.49万元/㎡，而目前中海鹿丹名苑的二手住房成交参考价为8.56万元/㎡。

  房产使用年限为70年，一直到2085年2月，这套法拍房源最后的成交单价低于评估价，也低于二手房参考价，确实属于“捡漏”。

  该房产于2017年买入，2018年登记，登记价格约为2078.8万元，与法拍成交总价相差约630.6万元。

  中海鹿丹名苑北面紧邻滨河大道，南面紧邻深圳河，地理位置靠近香港。

  中海鹿丹名苑8栋是在2015年末推出的住宅，该项目属于旧改拆迁区综合改造。

  项目占地面积约4.7万㎡，容积率4.11，总建筑面积约26万㎡，合共11栋塔楼、1栋幼儿园及一栋商业配套。

  其中8栋及9栋楼采用工业化方式建造，是深圳第一批超高层建筑。

  价格便宜是法拍房的优势，但近段时间内，不少豪宅法拍房在市场上热度走高。

  蛇口、西丽、科技园、香蜜湖等区域的单个法拍房成交数据显示，不少豪宅在这个过程中开始触碰到成交价的最上限，甚至会超过评估价和参考价。

  而罗湖万象城片区的该千万豪宅房源却未能超出该范围。

  35年楼龄“危房”也在等待旧改

  除了二手房挂牌价下降、千万豪宅法拍亏损以外，罗湖的旧改同样较为缓慢。

  该片区有着大量的旧改项目和等待城市更新的老旧小区，老住宅小区历经十几年的僵持等待旧改的案例并不算少。

  松泉公寓老旧住宅区位于罗湖区太白路，曾于2018年提出被纳入罗湖区棚户区改造项目的申请，如今也还未真正有任何相关消息传出。

  该小区始建于1987年，1988年竣工并投入使用，由17栋小高层组成，占地面积4.77万㎡，总建筑面积11.3万㎡，共计约2000户，至今已使用30多年。

  该小区旧改历史要从2005年说起，早在2005年4月，相关机构对松泉公寓小区9、10、11号楼进行了安全性能鉴定，鉴定结果为局部危楼，部分构件具有危险性。

  当时就有城市更新消息传出，到现在已经17年了。

  这期间该小区一直传闻要旧改，就有媒体报道，有投资人听风提早就买了那里，当时买入价只有20几万，现在也能卖到300多万了。

  但楼盘居住条件不算太好，在等待拆迁的过程中，该投资人结果一等就是14年。

  乐居君来到现场，小区在正常运行，居民还在正常生活中，内部并没有显示拆迁和施工等动静。

  2016年9月，相关机构对2、9、10号楼进了安全性能鉴定，鉴定结果为综合B级危楼。

  小区内部部分房子已显示斑驳痕迹，楼上的窗户和栏杆也有些黑旧，设施老化问题较为明显。

  小区房屋出租也比周边楼盘要便宜点。

  据现场中介介绍：“松泉小区20㎡左右的单身公寓出租是2000元/月，35㎡的一房一厅房租是2500元/月，70㎡左右的二房一厅房租是3800元/月。”

  而旁边的翠景山庄一套68㎡二房二厅的房子出租约5500元/月。

  2017年10月25日至12月25日，该小区曾开展了改造前期调查摸底工作，有1911户权利人填写了采集信息表同意改造，约103户未签，其中40户没有业主信息。

  如今的小区现场也有着“松泉公寓棚改意愿征集同意率98.23%，项目程序正在进行中，小区老旧、不足之处，敬请谅解”的温馨提示牌子。

  2021年，小区业主曾在领导留言版上申请：“松泉公寓多栋楼房已经属于危楼，小区业主也多次呼吁政府启动旧改，棚改计划意愿书也多次提交，希望能尽快启动旧改计划。”

  东晓街道信访办公室回复显示，街道城市建设办公室已对松泉公寓小区进行综合情况摸底调查，并将相关资料报送区住建局（棚改科）。

  棚户区改造具体能否立项及推进后续工作，需根据规定流程，由区职能部门综合各方面因素研究推进。

  街道城市建设办公室将与区政府、区职能部门积极沟通，根据上级指示要求推进后续工作。 

  今年，罗湖开盘的新房最受关注的只有华润置地未来城项目，前身原为湖贝村旧改，总建面约220万㎡，包含住宅、公寓、写字楼、商业、教育等业态。

  9月30日，华润置地未来城获批预售，此次共备案466套房源，包含117套住宅、209套商务公寓等。住宅产品户型建面约83-182㎡，备案均价约8.92万/㎡。

  10月份公布意向登记人名册，共有102批客户登记报名，最终入围并成功完成冻资客户共57批，新房认筹也遇冷了。

  作为罗湖区几百个老住旧住宅小区之一，松泉公寓只是罗湖区旧改的一个缩影，该项目还位于罗湖核心区，周边各类配套丰富，十年多来旧改同样推进不了。

  受区域热度的影响，即使像湖贝村这样已成功改造的罗湖旧改项目，也较难再次在新房市场引发强烈热度。