乐居新媒体 蔡德勇 发自成都

“不会”&“后悔”！

这两个词语是乐居新媒体调研买一楼住宅得到了最多反馈，“不会”是大多数人都不会选择买一楼的住宅产品，“后悔”则是两位买了一楼住宅业主的反馈。

近期，成都几个楼盘爆发的业主维权投诉，让一楼再次成为“众矢之的”。起因是，开发商在补充协议中约定，将部分公区绿地交由低层用户独占使用，用绿篱和格栅的方式进行隔离区分，并且要求非底层用户放弃该部分绿地和相关区域的共有使用权。业主表示，在买房时，都是在置业顾问的指引下，迅速签字按手印，几乎没得仔细阅读研究合同条款的时间，即便有异议，也不允许改格式合同，要么放弃购房。

▲一份让业主放弃共有使用权的合同条款示例（来源：网络）

这些网友的投诉，官方的调查回复也耐人寻味：“开发企业在销售期间已公示合同及补充协议，合同及补充协议应由买卖双方自愿签署。若您对合同条款不认可，建议您与开发企业协商处理，若协商不能达成一致意见，且您认为开发企业该行为涉嫌损害您个人合法权益或该条款不具备法律效力的，建议通过法律途径维护您个人合法权益或通过法律途径判决该条款是否具备法律效力。”

▲一楼独占使用公共绿化做“私家花园”的实例

其实，将“公区私化”的现象，在成都的存在历史比较久了；由于规划技术管理规定的调整和市场的变化，近两三年，这种现象更加的明显了。

让人既爱又恨的一楼

常言道，万丈高楼平地起，但城市高层建筑中的一楼却常常遭人嫌弃。一楼新房往往要通过降价、打折、赠送车位、赠送公共绿地使用权等方式才能出售。

一般而言，一楼住房普遍会存在采光很差、通风不佳、地面潮湿（反碱）、隐私性差、噪音多等诸多问题；在多雨水的南方，一楼潮湿、反碱、防水问题尤为明显，干燥少雨的北方，这方面会好一些。

一楼住房的销售，是个难点。聪明的开发商，会把一楼做成架空层、非机动车停车场、活动室等功能房间，共业主使用，规避了采光通风潮湿等问题，还提高了小区的调性，多一些宣传的噱头，让非一楼购房者觉得物超所值。比较典型的如恒大，恒大在成都的多个小区一楼都是架空层。

▲成华区某项目在规划总平图里面就标注了1F架空部分用途

有的开发商则通过绑定公共绿化的形式增加其使用价值，绑定负一楼做成底跃形式，让一楼也有卖点。让一楼获得临近公共绿地使用权的操作，在成都已经有很多年历史了；绑定负一楼做底跃则是在“双限”的近两年才有，也是为了增加货值。比如2021年底，成华区一“双限地”项目首次取证，其清水销售限价为23400元/平米；此次取证的5栋9层高洋房，为了货值最大又不突破限价，开发商在产品规划和定价上可谓用心良苦：

1、一层、二层户型建面约196.94-333.03㎡，清水单价约13573-22046元/㎡，远低于限价；一层跃夹层，二层跃负一层。

2、14栋顶楼户型建面约197.77㎡，清水单价约28522-29122元/㎡，远高于限价；

3、三层到部分九层户型建面约128.23-141.12㎡，清水单价约26422-28622元/㎡；这也是项目的主力面积段，这部分户型单价明显高于了限价，但由于整体没有突破限价，也还是获批了。

底跃示意图

在开发商的精心包装下，价格明显低于普通楼层的一楼，使用面积、功能空间也非常丰富的一楼，摇身一变，成为了“香饽饽”；部分买家觉得，一楼有种“类别墅”的感觉，但是价格又别真正的别墅便宜。

难以“使用”的公共绿地

区别于别墅（叠拼、联排、独栋）的花园绿地，业主可以专有使用；处在高层建筑一楼的公共绿地，往往存在难以使用的问题：

不能硬化：一般而言，开发商划定给一楼业主使用的都是公共绿地，其土地用途是很明显的绿化用地，在报规报建的时候已经定了。但是很多业主为了打造自己的花园，难免都会有各种硬化行为，比如铺路、挖鱼池、建花台、搭平台、搭棚等，这其实是违反补充协议的。如果其他业主有异议并且去举报，执法部门一般都会认定为违章建筑，勒令拆除。

▲铺路又搭平台的一楼花园

隐私性差：在没有违法搭棚的情况下，一楼业主在花园的一举一动，都被别人看在眼里，你所种的花花草草也是别人眼中的景观。

噪音问题：一楼往往临近楼栋出入口、与小区绿化相连，人来人往的，必然会存在各种噪音、机器设备声音。

高空抛物、坠物（垃圾）影响：高空抛物虽然是违法行为，但也是一个屡禁不止的陋习；高空抛物、坠物落在一楼花园，可能产生安全隐患，可能带来垃圾污染。

潮湿堵水：花园一般是回填的土壤，雨水多自然会导致潮湿、排水不畅；如果防水做得不好，漏水到负一楼，也会在花园使用带来麻烦；

看起来很美：绿化养护（即便是种菜）看起来很简单，其实是个专业活，得熟悉植物的习性，除草施肥浇水驱虫一样都不能少，很多人是有心无力，或者根本没时间打理；大部分业主的一楼花园都养护得差，最后杂草丛生，甚至不及物业养护的公区绿化。如下图的叠拼别墅群，入住率约一半左右，有打理过屋顶花园的还不到一半，打理得好的就是屈指可数的几家了。成都冬天冷、夏天热，也在一定程度上限制了花园的使用。

明显违法的疑难杂症

通过补充协议把相邻公共绿化让渡给一层住户使用，这是明显的违法行为。

如下图，成都某开发商自己整理的风险文件显示，3#地块洋房一层私家花园规划属公共绿地，但实际已溢价销售给业主，实际绿化率不足30%。实际上该楼盘也有业主就这种行为提起了诉讼，最后法院判定购房补充协议第11条第3款规定无效（“规划或设计上并不专属于特定房屋买受人但是可独立使用的室外平台、底层庭院（绿地）、屋顶平台、地下室等，全体买受人同意可将其在本项目土地使用权期限内无偿交由所购房屋与之相毗邻或者相连接的买受人排他使用”）

（图片来源：网络）

有非一楼业主表示，本着契约精神，我们签字了的补充协议也可以认可，大家都按照补充协议来执行就好，一楼业主绝对不能硬化绿地、绝对不能进行搭建扩建，这事就没有商量的余地。有较真的业主表示，严格意义上讲，种菜都是在改变用途和外观了。

（图片来源：网络）

据四川新闻网报道，四川明炬律师事务所律师邢连超表示，根据《民法典》的相关规定，业主对小区绿地等共有部分，享有权利，承担义务。开发商提供给业主的格式合同，事先没有跟业主商量，应该对与业主有重大利害关系的条款进行提醒和说明，不能不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，以及排除对方主要权利。同时，律师也提醒购房者，不要轻信开发商对公共绿地的承诺，往往绿地占不到，还花钱当上邻里关系的“冤大头”。

▲一业主从一楼客厅后门进入花园

就行政主管部门而言，一楼花园的使用，只要违反了规划绿地使用要求，特别是硬化、搭建、扩建等，就可能违法了。但是呢，行政主管部门有他们固有的办事流程和方法，要强拆恢复原样，有难度。

部分案例示意（来源：问政四川）

部分案例示意（来源：问政四川）

部分案例示意（来源：踩盘拍摄）

总结而言，开发商赠送/售卖给一楼业主的花园，存在诸多利用的实际困难，也可能是邻里关系的“导火索”，买之前务必要慎重思考，自己有时间、有能力、有精力去打理吗？