文/乐居财经 曾树佳
禁止“托底令”发布后,外界担心的城投收缩拿地的场景,并没有出现。
10月19日,南京第三轮土拍揽金275亿元,新六城投、六合新城建设、溧水经开集团、溧水城建、高淳经开等国企、城投平台依旧进场托底。
在此前一个月,财政部预算司发布了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》(以下简称126号文)提到,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口。
一个“严禁”,两个“不得”,指向较为明显,即限制城投平台大规模托底拿地,既严控“虚增收入”,也给城投举债拿地,踩了下“刹车”。只不过,目前政策效应的传导,还需要时间。
地产调控时期,城投维持了土地市场平稳运转、助力保交楼行动,存在感极强,甚至有人统计过,今年土地市场近四成地块都是城投拿的。但其背后,也有着许多债务风险,甚至已出现了违约暴雷的情况。
假若城投真的听从规矩减少或者彻底不拿地,明年土拍市场流拍比率又会上升到多少?
托底“先锋”
今年以来,各地的城投公司,依然在土地市场展现高光时刻。
比如,在深圳首轮土拍中,虽然没有可售型人才房、安居房土地,但深圳人才安居集团依然没有缺席。它与万科、深业成立联合体,参与竞拍,最终以超百亿的金额,获得龙岗宝龙、龙华民治宅地。
5月,广州土拍揽金367.7亿,其中有45%的比例,都是广州地铁投下的。它以165.19亿拿下海珠区、白云区4宗地块,几乎包揽了整场土拍的半壁江山。
不久后的苏州第二轮供地,苏高新则累计摘得苏州工业园区、高新区5宗宅地,获得地块总土地面积约24.9万平方米,耗资逾90亿元。其单个主体的拿地金额,就占比总体的三分之一,表现也较为活跃。
上述三个主体,年内拿地金额体量较大,是眼下地方城投、国企活跃于土拍市场的典型代表。一方面,趁着地价便宜,城投手里多囤点地,正好可以为以后的安置房、保障房、租赁房、城市更新、旧改做准备;另一方面,土拍市场的平稳运行与托底,也都需要他们。
数据显示,截至今年7月,城投类公司在22城的集中供地中的拿地金额近9000亿元,占总金额的28%,拿地幅数超过1000幅,占总幅数的38%。这样的比例,极不寻常。以至于有人调侃道,没有地方城投托底,土拍市场早凉透了。
在“保交楼”的主基调下,这类主体似乎也肩负着不一样的使命,是穿梭于地产下行环境中特别的存在。
原本寄托着许家印足球梦,备受关注的恒大足球场,因资金问题搁浅已久,该项目历经了退地、回炉之后,最终站出来接手的,也是近两年名声在外的广州城投。
项目总投资额为65亿元,除了已建设投资的20.92亿元之外,竞得人需继续投资44.08亿元,建成后无偿移交给广州市政府指定单位。这样的要求,非国资承担莫属。
自恒大暴雷以来,广州城投既接下了前者的黄埔庙头村等旧改项目,又介入其资产重组,忙碌的身影频频出现,成为了城投平台化解地产危机的缩影。
此前郑州发布的“大干30天”保交楼转型行动,城投平台也在其中担任了重要角色。
业内统计数据显示,郑州地产集团参股了40家城投子公司,有22家平台公司是今年下半年新创设成立的,他们的注册资本金均在1000万至2000万元左右,且目前均未实缴。他们都有可能成为推动保交楼的主力军。
另一方面,由于受限于自身开发能力,城投类公司的拿地开工率只有16%,较集中供地项目整体33%的平均开工率,仍有17个百分点的差距。他们大多寻找代建公司对项目施工,由此也带动了代建领域的百花齐放。
举债拿地
财政部126号文一出,外界就开始担心城投托底的作用,会有所削减。因为如果他们拿地受到限制,那土地流拍率,将再一次高企,土拍市场的运转将有失平稳。
不过,也有业内人士分析称,文件中所提到的“虚增”,一般指向城投非市场化拿地,而且存在大比例收入返还,同时可能涉及新增隐债的问题。这在实际情况中,是难以简单追溯和界定的。
因此,该文件的出台,并无法完全改变目前地方通过国企或者城投,托底地产市场的行为。总体上对于城投经营状况影响也有限,但是对于那些确实存在土地出让收入严重虚增的区域,则会产生负面压力。
最终影响几何,还有待后续验证。但有一点可以肯定,城投平台大部分都是举债拿地。近几年城投债的体量,可谓是攀升迅猛,如果不踩刹车,或许将引发自身的暴雷风险。
有媒体统计,2013年,全国地方城投的债务总额为2.1万亿,截止到2022年5月份,地方城投的总债务达到了13.74万亿,扩大了6倍。其中2021年到2022年,城投的总负债更是增加了6万亿。
债务累积久了,便渐渐有崩溃的隐患,市场上违约的城投现象已不鲜见。
乐居财经查阅获悉,截至今年9月底,票交所累计披露票据持续逾期记录23793条,涉及承兑人主体6427家。在这些承兑人主体中,42家主体为发债城投,累计被披露次数88次,其中17家主体被多次披露,4家主体被披露次数在5次及以上。
早在2020年,沈阳“城投”就出现了跳出违约,直接宣告破产,后续各地方不断爆出城投各项违约事件;进入2022年,兰州城投技术性违约、河南城投定融违约事件等,也轰动一时。
过去一段时间,民营房企传来了阵阵暴雷声,城投已成为各座城市救市的底牌,若他们也发生公开债务违约,那对当地的金融市场、融资环境的冲击将会更大。
因此,对于城投拿地这个托底“良方”,后续各城市估计会有所收敛,以控制城投平台债务。
前路在何方?
城投公司一旦陷入发展困境,就要进入长时间的解救。在这方面,云南城投就是鲜明的案例。
自上市后,云南城投一度高歌猛进。2008年,云南城投总资产只有15.63亿元,但到了2019年,总资产已经达到888.81亿元。但公司的辉煌,也停留在了这一年。
2019年,云南城投出现重大亏损,净利润暴跌665.35%至-27.78亿元,2020年亏损依旧在持续,亏损额为25.86亿元。因公司 2020 年度期末净资产为负值,它也被“披星戴帽”。
为了“保壳”,云南城投早早就开启了“瘦身”的历程。它先是向云南康旅协议转让“银泰系”11家子公司的股权;后又出售云南城投置地等20余家下属企业,及冕宁康元、陕西普润达投资2家下属公司股权。
不断卖卖卖之后,云南城投也摘了星。今年5月11日晚间,因2021年净资产转正为7亿元,云南城投被撤销退市风险警示,股票简称由“*ST云城”变更为“ST云城”。经过了四年的时光,它才有了脱困的苗头。
在剥离大部分房地产项目之后,它正并逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。
除了像云南城投这种被动转型之外,还有一些城投平台是主动转型的。转型的核心,在于增强城投平台的市场化经营,及自身造血能力,减少直接对地方政府的依赖。
上海成立时间较早、资产规模最大、发债时间最早的上海城投,转型之路便较有代表性。
90年代成立之初,上海城投通过发行债券、银行贷款等方式筹集资金,用于建设城市基础设施。期间,公司的主要角色是筹钱和出钱,对项目建设情况、进度、资金使用的主动权较少。
从2004开始,上海城投便从管理融资,过渡到操盘项目,获得水务、环境等业务版块注入,形成水务、环境、路桥、置业四大稳定的业务版块。往后几年,它又拓展股权融资,经营形态呈现多样化。
此后,上海城投又进行公司体制改革,并将环境板块经营性资产重组上市。像它这样,从公益属性较高,依赖政策性资金作为还款来源,转变为“发展市场化经营版块+拓展多元化融资”的模式,可以成为后续城投转型的借鉴。
现时地产调控,城投公司在其中托底与推动“保交楼”,也是其转型的契机。
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