文/乐居财经 李姗姗

  随着不少房企出现债务危机，与地产行业交集甚密的中建投信托，也面临着大笔资金难以收回的窘境。房企无法履行还款义务，无奈之下，中建投信托冻结了其相关股权。

  10月14日，江西新力置地投资有限公司（下称“江西新力置地”）新增股权冻结，被执行人为新力地产，冻结股权标的企业为江西新力置地，冻结数额20亿元，冻结期限自2022年10月12日至2025年10月11日。

  企查查显示，江西新力置地是由新力地产及其全资子公司上海戴创实业分别持股80%、20%。

  与该笔股权冻结相关联的案件为中建投信托与新力地产、江西金麒麟置业有限公司（下称“江西金麒麟置业”）、绿色奔跑置业（北京）有限公司（下称“绿色奔跑置业”）之间的金融借款合同纠纷，原告方为中建投信托。目前，案件处于首次执行阶段。

  据乐居财经悉，江西金麒麟置业成立于2007年，注册资本2000万元，主要开发的房地产项目为金麒麟世家半山半城，并由绿色奔跑置业全资控股，后者为江西新力置地全资子公司。

  实际上，在冻结江西新力置地股权之前，因这起借款纠纷，新力地产及旗下多家公司就已被处置。

  8月底，新力地产、江西金麒麟置业、绿色奔跑置业均被列为被执行人，执行标的为7.28亿元，疑似申请执行人为中建投信托。

  随后，9月22日，这三家公司被下“限消令”并被列为“失信被执行人”，失信行为是违反财产报告制度，但履行情况显示全部未履行。

  紧接着，新力地产全资子公司安徽新贤房地产、江西阳焱房地产纷纷遭遇股权冻结，冻结数额分别为2亿元和1亿元。

  起诉新力的背后，是中建投信托投向这家千亿房企的信托资金面临难以收回的风险。目前，中建投信托投向新力成都项目的安泉612号已出现实质性违约，投向新力杭州的涌泉164号也已于今年6月到期。

  除了新力以外，在中建投信托长长的踩雷名单中，阳光城、佳兆业、俊发集团、花样年、泰禾集团等多个地产大雷均在列。

  频频响起的“炸雷”之声，使得中建投信托业绩出现下滑，营收、净利连年双降。而遭受了来自地产的打击之后，中建投信托也逐渐收缩了其伸向地产的触角。

  “踩雷”新力

  实际上，中建投信托与新力地产之间的纠纷不止一桩。

  今年8月底，因金融借款合同纠纷，中建投信托将新力地产、江西新力置地、江西南崇置业以及江西新越崇力房地产诉至法庭。

  早前的4月份，中建投信托就以金融借款纠纷为由，向杭州市中级人民法院起诉了新力地产、江西新力置地、潍坊新力力合房地产、潍坊元枫智能科技。

  同月，它还将新力地产、成都力玺房地产、昆山绿洲房地产发展、昆山淀山湖庄园房地产、浙江中州建设集团、上海力新房地产告上法庭。

  频繁起诉的背后，是中建投信托投向这家千亿房企的信托资金面临难以收回的风险。

  2021年6月，中建投信托成立安泉612号集合资金信托计划，募资规模6.5亿元，存续期18个月，资金投向的正是成都力玺房地产，底层资产为成都双流区新力东园项目，新力控股（02103.HK）为该信托计划提供连带担保责任。

  然而，在信托计划成立后的四个月，新力控股便宣布无法偿还到期应付的2.5亿美元债，出现债务实质性违约，此后，又陆续发布数笔美元债违约的消息。

  随着新力的暴雷，其旗下多个在建项目陷入进展缓慢的状态，面临“烂尾”的风险，新力东园便是其中之一。

  今年七月，有媒体报道，新力东园小区修建进度缓慢，而且自2021年底小区门口的公路开始施工以来，无任何进度。经乐居财经查询，有关该项目的最新消息也仅是有业主在问政四川平台咨询“新力东园延期交付”，称原定交房时间为今年6月31日，但因疫情延期至10月31日。

  如今，临近交房的最后期限，新力却被曝“下落不明”。近期，中建投信托与新力东园项目主体成都力玺房地产等新力旗下四家子公司的金融借款合同纠纷一案，已审理终结，法院通告却显示“公司（新力）下落不明”。

  在新力出现偿付风险后，中建投信托亦向投资者坦诚“借款人及共同还款人出现流动性困难”，应按时偿付的1728万元利息也未兑付。

  除了成都项目，中建投信托还投资了新力杭州项目，成立涌泉164号集合资金信托计划，募资不超过3.05亿元，最终用于新力位于杭州余杭区良渚新城瓶窑集镇A7地块的开发建设。

  该信托计划于今年6月份到期，有媒体报道，在新力美元债违约后，该信托计划就披露了被托管的消息。今年4月中旬，涌泉164号一季报告显示，上述杭州项目贷款银行农业银行杭州江锦支行已对该项目主体公司采取了诉讼+保全项目土地使用权，而这一举措对项目整体销售进度造成了较大不利影响。

  地产投资骤降

  中建投信托成立于1979年，注册资金50亿元，前身为浙江省国际信托投资公司，是国内最早经营信托投资业务的公司之一。

  目前，中建投信托由中国建银投资有限责任公司、建投控股有限责任公司分别持股90.05%、9.95%，后者由中国建银投资有限责任公司全资控股。穿透可知，中建投信托实控人为国务院。

  作为一家老牌信托公司，中建投信托曾经对地产的热爱亦是远近闻名。过去的2016年-2019年，中建投信托连续四年投向房地产行业的信托资产占比不低于40%。

  蓝光发展、阳光城、正荣地产、中南建设等知名房企，都曾现身中建投信托的朋友圈。

  具体来看，中建投信托频频出现在蓝光发展的前五大客户名单中；正荣地产上市前，招股书披露，截至2017年底，其尚未偿还的信托融资总额占借款总额的63.8%，其中来自中建投信托的信托计划年利率高达9.5%；朗诗集团、福晟集团均曾与中建投信托达成战略合作。

  此外，据不完全统计，2019年至今，阳光城旗下子公司共计接受中建投信托融资11次，融资金额累计达到81.46亿元。

  然而，随着地产暴雷，中建投信托投向地产的大笔资金陷入逾期、难以收回的境地。

  如投向阳光城的安泉544号、安泉558号以及安泉519号等多个信托计划到期后均未能兑付，进入延长期；投向佳兆业滨海小镇的安泉585号信托计划，在今年3月到期未支付利息，构成实质性违约；还有投向俊发地产“俊发城”项目的安泉560号，也随着俊发集团的流动性困难，出现延期兑付。

  遭受来自地产的打击之后，中建投信托逐渐收缩伸向地产的触角。

  2020年，中建投信托投向房地产业的信托资产金额为536.56亿元，同比下降36.22%；占比自2016年后首次降至40%以下，为35.74%。到了2021年，其投向房地产信托资产再次下降36.55%至340.45亿元，占比19.77%，骤降15.97个百分点。

  与此同时，随着地产投资遇险，中建投信托也失去往日荣光。近两年，其营收、净利连年下滑。2020年-2021年，中建投信托取得营业收入分别为22.27亿元、15.47亿元，同比分别下降8.09%、30.53%；同时，净利润分别为5.01亿元、3.01亿元，同比分别下滑43.07%、39.92%。