乐居新媒体广州 在上周，广州今年的第三次集中供地落幕，最终结果可谓“几家欢喜几家愁”。
最大赢家依然还是海珠区，出让的两宗地块均溢价成交，其中广州大道南地块楼面价更是进入TOP10榜单；荔湾区白鹅潭地块迎来了“白衣骑士”华润，广船二期地块也无意外地被中信+中船联合体拿下；天河区在上次土拍中流拍的育新街南侧地块在打折后也顺利成交。
相较之下，同属于中心区的白云就显得十分“凄凉”，出让的两宗地块都无人问津，小坪村地块更是遭遇二度流拍。
之后，便有悲观的声音传来，称开发商已经放弃了白云区，对白云区的楼市前景也不再看好。
事实，果真如此吗？

01“失意”的两宗地

事实上，在广州第三次土拍开始前，业内对此次土拍的走向预测都大同小异：底价成交为主流、海珠2宗地会引争抢、荔湾2宗地定向出让、外围区地块由本地国央企兜底……而结果大多也确实如预测所言。
至于白云区的两宗地块，是为数不多有争议的。
首先是嘉禾望岗东北侧地块，有消息称，地块在开拍前有多家房企前往实地勘察，最终在摸底报名中也有一家央企意向报名，按理说至少也是个底价成交。然而就在开拍当天，地块还是在众目睽睽中爆冷流拍了。
从位置来看，地块条件并不错。
其位于嘉禾望岗地铁站的东北侧，而嘉禾望岗站未来将从三线交汇升级成四线交汇，地块的地铁会是加分项。

楼市方面，地块所在的嘉禾望岗板块新盘稀缺，周边新房房价也不低，按照地块2.14万元/㎡的起始楼面价来算，利润空间也不小。
不过，地块的弊端也很明显——周边区域的规划兑现较慢，发展处于起步期，因而各方面配套都有所欠缺。

地块及周边现状（资料图，图片来源：广州白云发布）
另外，地块现状依然是较原始的草地面貌，尚未进行清理。而且，根据出让条件，地块需要配建的公园和道路面积也不小，预期开发周期不短，开发潜在成本也比较高。
因此，关于地块被“放鸽子”的理由也是众说纷纭，有说是片区规划和配套不尽人意的，有说是地块开发隐形成本较高的，还有说是离医院太近的……孰真孰假，便只有开发商自身能解答了。
至于小坪村地块则更是“命运多舛”，此次出让，它的起拍总价从上一次的13.65亿元降至10.67亿元（降价后楼面价约1.8万元/㎡），但最终还是难逃流拍的结局。
其位于白云区石槎路以东，京广线以西，靠近地铁8号线小坪站和在建的22号线北延段，交通十分便捷。

但交通太便捷也带来了弊端，那便是潜在的噪音影响不小，从航拍图可以看到，地块几乎是紧邻铁轨，若是未来建成项目未做好楼栋位置规划和降噪措施，恐怕又是一个“呼啸山庄”。

值得一提的是，地块毗邻的小坪村旧改出于开发商自身经营原因，目前前景并不太明朗，若是迟迟未能未能推进，地块周边的配套也难以进一步完善。
但话又说回来，若是该旧改项目顺利推进，其巨大体量（规划户数9000户）又会抢占地块未来建成项目的购买力，在不经意间，该地块陷入了一个进退两难的境地。

02难以捉摸的白云楼市

整体来看，白云区流拍的两宗地块优点和不足都十分鲜明。站在开发商的角度，拿地或不拿似乎都有充分的理由，可以说全凭一念之差。
因此，无须为了这两宗地块的流拍便对整个白云区的楼市前景感到悲观。一直以来，白云区的楼市表现一直较为稳定，就比如在9月，白云区的新房成交量波动就是除越秀外全市最小的。

事实上，由于白云区占地面积广阔，区域内不同板块的楼市分化也十分明显，这也导致，白云区整体楼市变化全市变幻莫测，算得上是全市最难以捉摸的区域之一。
举个最直接的例子，根据克而瑞数据，白云区是广州唯一一个新房网签面积实现4年连涨的区域，2021年的新房成交套数更是同比增长了101%，涨幅位居全市最高。

而且，在近5年白云新房的市占率一直呈现稳步增长之势，在2021年市占率达到了7.8%。

如果光从成交量来看的话，白云可以说是过去几年里广州楼市最火的。然而，若是从房价变化来看，则又会得出截然相反的结果。
还是克而瑞的数据，在过去5年里，白云区的新房价格涨幅仅26%，全市垫底，跟增城、花都、从化等外围区相比还差了一大截。

其中原因并不复杂。在过去几年里，白云区的新房成交量在增加是不假，但成交量大多都由一些均价较低的板块所贡献，进而拉低了整个白云区的均价。
这样的现象或许在其他区也会出现，但白云又有其特殊之处，那便是它的不同板块之间的均价差距是全市最大的，就像白云新城的新房均价已突破8万元/㎡，而最北的钟落潭板块新房均价仅在2字头。板块割裂如此鲜明，整个区域的楼市捉摸不定便不足为奇了。

03白云区新房能入手吗？

最后，再来讲讲一个实际的问题：如今应该入手白云区的房子吗？
还是得从板块出发。
毫无疑问，白云新城是白云区的绝对中心，无论是配套、产业还是未来规划都是白云区独一份的存在，还坐拥稀缺的云山景观。对于预算充足的买家来说，白云新城值得重点考虑。
而白云区的第二梯队，则是白云湖、设计之都等板块。这些板块各自有利弊，要么规划前景美好，但距离兑现仍有一定时间；要么城市界面成熟，但发展上限较低。购房者可根据自身的核心需求进行抉择。

在有些人看来，金沙洲、同和、同德围等板块也属于白云区的第二梯队，它们的情况有点相似：现阶段周边配套已相当成熟，但板块内新房可供选择的不多，未来也欠缺些许想象空间。
至于北部四镇，则适合预算较为紧张的刚需族。这里尤其要提一嘴近期格外热闹的钟落潭板块，随着越秀白云星汇城的入市，板块的新房均价已被“卷”至1字头，是目前中心区里入手门槛最低的板块。
你对白云区的楼市又怎么看？欢迎评论区留言讨论~