乐居新媒体 任时建 发自苏州近日，园区南北2大纯新盘都有新动作，中铁建星樾湖滨公开样板间，保利天汇公开临时售楼处。据悉，这2盘都将于四季度首开，正面刚谁能赢？

  布局+建筑外立面PK

  中铁建星樾湖滨是中铁建在苏州的首个星樾系产品，也是其在园区的第三子。项目建筑面积约10万方，容积率2.0，共规划建设14栋住宅楼含4栋26层的高层，10栋6-10层的多层与小高层，整个社区仅747户。整体呈围合式布局，楼间距较大，各楼栋采光不受影响。

中铁建星樾湖滨鸟瞰图

中铁建星樾湖滨立面图

  住宅立面为米黄色+深灰色，玻璃面积比较大，整体看起来简洁大气。但是相比中铁建花语系流线型的外立面设计，显得不够高级。

  保利天汇是保利发展在苏州的首个天字系产品，也是其在园区的首子。项目总建面积约18.5万方，容积率2.0，规划建设18栋住宅，含6栋25-26层的高层和12栋8-10层的小高层，总共995户。从楼栋的布局来看，东侧为洋房，西侧为高层，圈层分明，但高层采光可能会受影响。

保利天汇俯瞰图

保利天汇立面效果图

  住宅外立面为香槟金铝板、暖灰色铝板、米白色石材、暖灰色质感涂料、米白色真石漆，搭配金属格栅和大面积玻璃，质感是有的，但是不如星樾湖滨简约大气。

  户型PK

  中铁建星樾湖滨户型定位是刚改+改善，高层户型建筑面积约113-118㎡，洋房户型建面约129-143㎡。小区全装修交付，装修成本不低于1500元/平米。

  星樾湖滨建面约143㎡四室两厅两卫洋房户型与市面上同面积段的户型比较类似，都是短进深大面宽型，格局比较方正，空间利用率也较高。

  从户型设计细节来看，入户玄关进深较深，可做鞋柜+外出衣物悬挂兼具的储藏间，收纳性能较强；南向四开间朝南，面宽约15米，阳台为270°转角，采光和视野都较好；U型厨房实用性高，北边窗户可与客厅形成对流；餐厅与厨房相对，且有单独空间，使用方便，但是空间略小；公卫做了干湿分离，实用性强；北次卧与南次卧房门直接相对，私密性差了一点；主卧套房面积大，居住舒适度高，主卫双台盆+淋浴房+浴缸，实用性强；全屋6个飘窗，赠送面积较大，能提高得房率。

  保利天汇户型同样覆盖面较广，高层建筑面积约109㎡、127㎡，洋房建筑面积约140㎡、178㎡。根据地块要求，项目的住宅为全装修交付，装标不高于4000元/平。

  保利天汇建面约140㎡洋房户型同样为四室两厅两卫设计，格局也算方正，但进深更深一些。

  入户无玄关，入户门直对餐厅，私密性不够好；南向三开间朝南，客厅为横厅，空间感比较强，可灵活设计为开放式书房或儿童玩乐空间等；阳台面积较大，但南向面有部分墙体，不够大气；厨房位置和星樾湖滨类似，也是U型厨房，但厨房与餐厅距离较远，上菜不够方便；公卫也做到了干湿分离，但洗手台与北次卧房间门相对，私密性不够好；主卧房间比较大，主卫单台盆+浴缸，功能性上不如星樾湖滨，不过主卧进门有单独的储藏空间，可提升收纳性能；南向次卧的收纳空间也比较大；全屋4个飘窗，比星樾湖滨少2个。

  整体来看，星樾湖滨的户型优势更明显。但是从装标来看，保利天汇更高。星樾湖滨装标不低于1500元/㎡；保利天汇装标不高于4000元/㎡。

  地段PK

  星樾湖滨和保利天汇分属园区南部的斜塘街道和园区北部的唯亭街道。星樾湖滨所在的车坊板块距离独墅湖科教创新区较近，保利天汇所在的跨塘板块距离湖东核心约3公里。

  车坊和跨塘都是园区核心区的外溢板块，新房市场曾面临较长时间断供。不同的都是，车坊已有中海独墅云著率先入市，二者在户型面积段上稍有重合，将来也会形成竞争。跨塘板块目前仅有保利天汇一个新盘，板块内无竞品。

  从具体位置来看，星樾湖滨和保利天汇周边都以老小区为主，城市界面不佳，但都距离学校较近。星樾湖滨和星湖幼儿园一路之隔，与车坊实验学校和朝前路实验学校都在几百米内；保利天汇与至和实验学校、幼儿园和新娄幼儿园一路之隔。

星樾湖滨卫星图

保利天汇所在地块位置图

  车坊板块背靠独墅湖科教园，产业较新，聚集效应非常明显，因就业引发的置业客群相对较多；短板在于学区和商业配套等，由于板块内拆迁安置房较多，目前城市界面不太好。车坊置业群体以刚需（园区辐射）+地缘改善+投资为主。

  跨塘板块目前的主要问题也是配套和城市界面。板块内厂区多，安置房多，教育、医疗资源匮乏。板块交通比较发达，距离园区主干道星湖街较近，能快速到达湖东；上娄江快速路、312国道、京沪铁路、沪宁高速等也非常方便。置业群体与车坊差不多。

  从未来规划来看，车坊被划入了吴淞湾未来城，跨塘被划入了阳澄南岸创新城，这2大新城都定位为园区副中心。

  吴淞湾未来城将打造“市域一体深度融合的创新联动区、世界一流高科技园区的科学策源区、园区产城协调发展的未来样板区”。

吴淞湾未来城空间结构

  阳澄南岸创新城将打造“环阳澄湖一体发展引领区、长三角总部经济协作联动区、园区产城更新升级样板区”。

阳澄南岸创新城空间结构

  2大新城规划看起来都非常有吸引力，但是何时能兑现还是未知数，对车坊和跨塘板块的升级影响有多大也还不明了，预期到底谁更好还很难判断。不过值得注意的是，车坊和跨塘2个板块目前都有大片的闲置绿地，未来土地出让节奏应该会加快，板块内也将会有更多新住宅项目出来。