文/乐居财经 邓鑫妮

  身穿皮夹克的周洪斌站在林中和前总裁景志山中间，三人的手紧紧相握，合作达成。2017年底，周洪斌接到林中的邀请，由他出任旭辉永升服务总裁。

  融入旭辉的第一件事情，就是要学会徒步。

  周洪斌曾透露：“旭辉和永升都崇尚徒步文化，我们的中高管每月要走80公里。”

  如果说，林中带领旭辉在进行一场没有终点的徒步，那么周洪斌就是物业小队的领头羊，二人步调一致，利益趋同。

  林中称永升服务是旭辉整个经营战略的重要一环，周洪斌则表示，在这个市场，大股东给了我们非常坚定的发展底气和勇气。

  日前，旭辉永升服务将旭辉物业管理服务2022年的年度上限提高至8.6亿元，并与旭辉控股就未来三年的物管服务签订协议，这部分主要涉及非业主增值服务。

  长久以来，关联交易被蒙上一层“业务输送暗门”的滤镜，然而在寒潮降临的时候，它的另一面其实是物企和房企的抱团取暖。

  关联交易限额上调79%

  关联地产提供的业务蜂拥，旭辉永升服务只能调整2022年年度交易上限。

  从4.8亿元到8.6亿元，旭辉物业管理服务2022年的年度上限上调79.2%。

  按照最初约定，2022年旭辉永升服务为旭辉控股提供现场安保、清洁、绿化、客户服务、清洁和房屋检验服务、其他增值服务，以及前期规划及设计咨询服务的总金额为4.8亿元。

  然而，截至今年6月底，该业务的实际金额就已经达到4.07亿元，占约定金额的84.9%。考虑到后续的合作，才有了上调年限的举动。

  此外，在最新公告中，旭辉永升服务再次与旭辉控股签订三年物业管理服务总协议。2023年-2025年交易年度上限分别为10亿元、11亿元和11.5亿元，三年交易有望超过30亿元。

  非业主增值服务是真正的“拼爹”项目。

  地产雷声隐隐作响，物企不断喊出“独立”口号，有的物企以缩减非业主增值服务来表达决心。

  但另一个现实原因是，地产业务疲软，物企能够获得的非业主增值服务正在减少。

  上海易居房地产研究院课题组副组长杨熙表示：“受制于整个房地产市场的后续的发展，我们认为非业主增值服务的收入占比未来几年也会进一步下降。”

  在楼市欠收的当下，旭辉控股仍有大量业务抛给旭辉永升服务，实际上也是其持续经营能力的体现。

  旭辉永升服务表示：“旭辉集团业务扩展，由本集团管理物业项目的销售、面积及数量规模均有所增加。”

  乐居财经《物业K线》从旭辉集团微信公众号获悉，截至2022年9月30日，旭辉集团累计于38城90个项目交付近5.3万套新房；旭辉集团代建业务累计新拓展项目38个，累计在管项目44个，总建面达833万方。此外，一季度旭辉集团合同销售额为287.4亿元，二季度为344亿元，三季度为411.8亿元，销售额逐步提升。

  就在修订年度上限之前，旭辉永升服务因物业费问题发生了一个小插曲。

  不久前，旭辉常德项目以“购房送70年物管费”为噱头进行营销。事后周洪斌回应称，宣传未经物业同意和审批，已紧急叫停。

  值得注意的是，该宣传所减免的物业费属于旭辉永升服务物业管理服务业务范畴，直接削减物业费，无疑割了物业的大动脉。

  截至2022年中期，旭辉永升服务收入约为31.63亿元，同比增长约53.6%；其中物业管理服务收入18.9亿元，占比59.8%；即便对非业主增值服务业务有不少补充，上半年收入5.4亿元，但非业主增值服务营收比重同比依旧下跌2个百分点至17.1%。

  再度捆绑入表

  风沙从头顶掠过，脚下是粗粝的戈壁，口中喘着粗气，每走一步都能扬起厚厚的尘沙。徒步戈壁，是旭辉每年的保留节目，三百多人的团队，四天三夜行进一百多公里。

  现实环境中，也有着和戈壁一样的险与难，旭辉依旧需要戈行的勇气与毅力。

  9月28日，旭辉旗下两家上市公司股价急速滑坡，截至当日收盘，旭辉控股集团下跌32.28%，旭辉永升服务跌幅23.33%。

  晚间，旭辉永升服务作出回应，董事会并不知悉股价波动原因，且并无需要披露以避免出现虚假市场的资料。

  起初，有人怀疑旭辉永升服务股价动荡与“买房送物业费”事件有关，但也有消息称，与旭辉控股集团旗下项目涉托借款未如期支付款项有关。

  消息真真假假，但捆绑日渐紧密的旭辉控股和旭辉永升服务，股价接连受到波及。

  在如今的房地产市场中，物企拆分上市往往只是程序上的必要手段，一旦房企爆雷，最先被拎出来还债的还是被称为“第二增长曲线”的物业。

  一般来说，物企分拆上市后，已经独立于地产自立门户，但也有人逆操作，让物业再次并入地产。

  2020年5月29日，旭辉控股与旭辉永升服务一同发布公告称，旭辉永升服务将并入旭辉控股财务报表。

  具体操作是：旭辉控股以7.83亿港元向林氏家族收购旭辉永升服务5%股权，其在旭辉永升服务的持股比例增至26.48%。同时，林氏家族将23.64%的投票表决权委托给旭辉控股，至此旭辉控股拥有旭辉永升服务50.12%表决权。

  交易完成，旭辉永升服务成为旭辉控股附属公司。一年后，永升生活服务的名字由“永升生活服务集团有限公司”改为“旭辉永升服务集团有限公司”。

  分拆上市的旭辉永升服务再度并表旭辉控股，意味着二者关系更进一步。物业方面能够更便利拿到地产的项目，地产也需要物业的资产和业绩为其助力。

  并表时的市场环境较好，物管来到资本风口，上市两个年头的旭辉永升服务早已站稳脚跟。

  业绩和财务方面，轻资产的旭辉永升服务也能助益旭辉控股。截至2020年末，旭辉永升服务总收入31.2亿元，期间归母净利润3.9亿元。

  放在眼下，旭辉控股和旭辉永升服务“抱团”，或许也是一种穿越周期变化的解题思路。

  有类似行为的，还有建发国际。

  今年5月，建发国际宣布重新并表建发物业。其以总对价16.4亿港元收购建发物业35%股份，并额外从卖方“益能”手中获得16%的投票权，建发物业再次成为建发国际的附属公司。

  建发国际直言，收购能够让“建发”的市场定位及品牌形象将有所提升，此外还可以并表业绩。

  近些年，建发国际外拓加速推高了负债，与此同时利润也被稀释。

  2020年、2021年及2022年中期，建发国际资产负债率分别为79.64%、81.59%和82.21%；期间毛利率分别为17.17%、16.35%、15.05%，与2018年的毛利率水平相比，现在已经跌去一半。

  建发物业或许就充当了解压阀的作用，截至2022年6月30日，建发物业总收入9.97亿元，毛利约2.56亿元，毛利率约为25.6%。